（详见附件）

1. 总则

1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：海山东三街、海景二路、协和路、临海路（原三十二号路）、沿港路、盐坝高速公路、盐梅路以及大鹏湾海域所围合的区域，总用地面积950.46公顷。

1.2制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（2010-2020）》、《深圳市近期建设规划（2006-2010）》、《深圳港总体布局规划》、《深圳港盐田港区总体布局规划》及其它相关专项规划。

1.3本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.4本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

1.5在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

1.6本图则所确定的道路交通和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时可进行适当优化，但须报规划主管部门批准。

1.7本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

1.8本图则由市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）自行废止。

2. 发展目标

2.1本片区的发展目标是：大力发展具有物流功能的“区港联动”运营模式，充分发挥保税物流园区优势，形成具备商贸、信息、综合服务等现代化功能的综合物流基地。

2.2本片区的主导功能是：盐田港区定位为以远洋集装箱运输为主，兼顾近洋、内支线运输和内贸运输的大型专业集装箱枢纽港区；盐田墟镇定位为以港口配套服务、居住和商业服务为主的综合功能区，体现地区历史人文和滨海特色的风情小镇。

3. 用地性质

3.1本片区用地性质主要包括：对外交通用地（T）、仓储用地（W）、政府社团用地（GIC）、商业服务业设施用地（C）、居住用地（R）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）等。本片区内各地块用地性质详见本图则“图表”的规定。

3.2本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的用地性质与本图则规定不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用地性质相符。

3.3本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人依法给予补偿。

3.4本图则所确定的地块界线，在下阶段规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状用地性质和建设规模；“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本法定图则研究确定；“依据政府批件”的地块是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定。

3.6本图则对地块规定了三类用地性质：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的用地性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的用地性质”。详见本图则“图表”。

3.7本图则规定的地块的用地性质为地块的主导建筑用途，按相关规定可兼容少量其它建筑用途。

3.8本图则规定的包含两种或两种以上用地性质的地块，地块中各类用地性质所占的比重按《深标》中“混合用地”的相关规定执行。

3.9街坊01、02、03、04、05、06、07、16的地块均位于深圳港盐田港区，按照有关规定，在港区内进行新建、改建、扩建，应当经市港口主管部门审核批准后，按照基本建设报批程序向有关部门申请办理相关手续。

3.10 本图则中确定为“港口用地（T4）”和“铁路用地（T1）”的地块，可以依据专项规划建设以下设施：
⑴配套办公设施：包括闸口办公设施、查验办公室、码头办公室、工程办公室、CMS房、收费站、边检亭、保安亭等；
⑵作业及维修设施：包括码头、堆场（重箱场、空箱场、冷箱场等）、铁路、闸口、停车场（库）、查验场、维修场、洗车场、洗箱场、控制中心、材料库、流机库、维修房、维修棚等；
⑶仓库：包括普通仓库、拆装箱库等；
⑷市政设施：包括给排水、供油供气、电力通信、环卫、防灾减灾等设施，如泵站（房）、水塔、水池、加油加气站、变/配电站（所）、公共厕所、污水处理设施、垃圾转运站、油水分离器、消防站等；
⑸其它与港口、铁路相关的设施。

3.11 港口用地（T4）规划为港口配套设施的，可建设为港口配套服务的办公、商业、食堂、文体中心、候工楼、边检监控、医疗等设施，具体指标依据港口规划编制详细蓝图确定，严禁用于商业性房地产开发。

3.12 西作业区和中作业区之间的水域，以及中作业区三期南端的水域和东作业区南端的水域，经海洋、港口及其它相关主管部门批准，填海后可作为港口用地。

3.13 本图则中规划为“R2+C1”的商住混合地块，居住建筑面积比例不宜超过总建筑面积的80%。

4. 开发强度

4.1本片区建设规模总量为241万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。墟镇地区主要配套设施按照规划居住人口规模1.5万人配置。

4.2本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

4.3本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，可能与已出让土地的实际情况不符，但总建筑面积应保持一致。

4.4在图则执行过程中，遇到以下情况时，土地开发项目和建设总量应保持不变：

⑴对本图则确定的地块进行合并开发的。

⑵对本图则确定的地块进行细分开发的。

但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需报规划主管部门审批。

4.5本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

4.6本图则对港口用地（T4）、铁路用地（T1）未规定开发强度指标，具体指标依据合法批准的专项规划和详细蓝图确定。

4.7在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。

5. 配套设施

5.1本片区内的配套设施根据其服务对象的不同，可分为港口配套设施和生活配套设施。本图则所称的港口配套设施指依据港口规划确定的海关、国检、边检、海事、消防等行政办公设施以及市政设施，不包括港口内部办公、作业、维修等设施。

5.2本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

5.3图则中配套设施依据上层次规划和本片区开发强度综合确定，不得随意减少数量或压缩规模。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

5.4本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.4）。

表5.4配套设施规划一览表

说明：下划线表示该设施为非独立占地；*表示该设施为港口配套设施。

5.5本片区污水排至盐田污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

5.6本片区划定盐田河、微波通道控制线依据相关专项规划确定。

5.7本片区排洪渠应为明渠，并符合相关规范要求。

5.8本片区提倡节约用水，应逐步改造老式卫生洁具，新建项目应采用节水洁具；实施污水资源化工程，应将污水再生利用于浇洒道路、绿地和洗车、冲厕、河道生态补水等。

5.9配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

6. 道路交通

6.1本片区对外联系的主要道路为盐坝高速公路、盐排高速公路、沿港路、明珠大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2本片区有远期规划的轨道8号线经过，其具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

6.3本片区规划道路分五个等级：
(1) 高速公路：盐坝高速，红线宽度50-60米，为双向六车道。
(2) 快速路：深盐第二通道，红线宽度60米，为双向六车道。
(3) 主干路：沿港路、明珠大道、梧桐山大道，红线宽度35-60米，为双向四至六车道。
(4) 次干路：二十二米大道、进港三路、北山道（东段），红线宽度22-25米，为双向四车道。
(5) 支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度9-32米，为双向两至四车道。

6.4本片区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示，具体线位可根据实际情况进行确定。

6.5本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

6.6本片区公共交通场站有首末站2处。

6.7本片区共配建非独立占地公共停车场10处，建筑面积共24500平方米。配建停车场（库）停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.8本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

6.9下渔街、盐田圩一街、海珉街为本片区商业步行街，道路宽度为6-13米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.10 本片区规划人行过街设施3处。除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

6.11 本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.12 本片区规划“山海立交”以最终批复的专项规划为准。

7. 城市更新

7.1本片区城市更新包括“综合整治”、“改变功能”及“拆除重建”三种类型。其中“综合整治”及“改变功能”类城市更新以本图则为基础依据相关规定执行，“拆除重建”类城市更新以本图则划定的城市更新单元为基础依据相关规定执行。

7.2本图则确定盐田墟镇改造开发总量（不含配套设施）为19.8万平方米，其中居住建筑总量为12.5万平方米，商业建筑总量为7.3万平方米。城市更新不得突破本图则规定的居住建筑总量和商业建筑总量。在城市更新编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新规划，并按其审批程序报批。

7.3盐田墟镇改造范围内的规划道路、步行通道和配套设施应予落实。

8. 城市设计

8.1本片区是以港口及其相关功能为主导、同时历史人文和自然资源较丰富的区域，本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：
(1)兼顾港口生产和城市生活的需求。坚持和贯彻以人为本的理念，营造舒适、安全的良好生活环境。
(2)协调港城发展与环境保护的关系。积极保护和合理利用本片区的山体、水体等自然地理资源和包括白鹭在内的各类生物资源。

8.2本片区的景观界面设计应遵循下列原则：
(1)保证景观界面的多样性、连续性和协调性。港区景观界面应体现港口地区景观的生产性特点；盐田墟镇的景观界面应体现滨海小镇生活丰富的特征。
(2)沿港路为港区景观大道，以大尺度的车行尺度景观为主，兼顾人行尺度景观要求。北山道为盐田墟镇生活性景观界面，结合片区风情小镇的定位，尺度不宜过大，空间景观宜连续、统一而又富有变化。下渔街、盐田圩一街、海珉街为本片区的特色商业风情街道，也是片区内部重要的人行景观轴线，以此为依托的广场和商业街区是本片区重点打造的人工景观界面。避风塘路、下渔街、盐田圩街、盐田圩一街、盐田圩二街、盐田圩三街、盐田圩四街、渔会街、海珉街将形成片区内重要的公共步行通廊，沿线建筑尺度应亲切宜人、且注重步行的连续和安全。
(3)大鹏湾、烟屯山、盐田河、墟镇溪涧等是本片区重要的自然景观资源，应注重人工环境与自然环境的协调，引导山水资源向城区内部的景观渗透。

8.3本片区的建筑与环境设计应遵循下列原则：
(1)严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计。
(2)建筑与环境设计应体现滨海地区特色。墟镇片区应结合亚热带气候特征和滨海生活特点进行设计，建筑设计应在建筑体型、材料、色彩、屋顶和阳台等细部处理方面进行相互协调，环境设计应通过建筑小品、街道家具、植物景观的布置以及照明设计等实现整体环境的自然、统一、协调。
(3)应充分考虑自然生态保护要求。在烟屯山公园规划设计中，应着重考虑烟屯山作为白鹭栖息地鸟类保护的需要。建筑材料的选择应严格限制玻璃幕墙等反光材料的使用，禁止使用大面积的玻璃幕墙。环境夜景照明设计应避免人工白昼等光污染对鸟类的负面影响。

8.4本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循以下原则：
(1)各类型的广告应进行统一规划协调布置；
(2)标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；
(3)考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；
(4)保证行人和机动车驾驶员的安全。

8.5景观轴是片区空间景观的支撑，位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

8.6公共开放空间的设置和使用原则：
(1)公共空间应考虑与本图则确定的步行景观系统形成密切而有效的联系。
(2)公共空间设计应准确把握其区位和功能特点，形成有特色的空间氛围：滨水空间应在充分尊重自然生态的基础上实现亲水性、趣味性，周边建筑应与环境相协调；街道空间应控制街道高宽比，合理种植各类绿化，设置必要的行人休息空间，创造宜人的步行环境。
(3)公共空间和公共设施必须为各类人群提供安全舒适的通道。

8.7地下公共空间的设置和使用原则：
(1)地下公共空间应坚持规划统筹、综合开发。
(2)地下公共空间应优先考虑城市基础设施和公共服务设施的要求。
(3)地下公共空间应与地面公共空间有效衔接，实现公共空间的连续性。

8.8本图则确定的滨海地区各地块的建筑高度限制要求详见“图表”地块控制指标。

8.9盐田港区东作业区的开发建设应考虑对周边生态环境的影响，并与大梅沙片区景观充分协调。

9. 地名

9.1按照一地一名的原则，结合本片区现状地名特征，编制片区地名规划，保证地名标准化、规范化和稳定性。

9.2本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

9.3本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

表9.3地名规划一览表