目录

　　1、总 则

　　2、土地利用性质

　　3、土地开发强度

　　4、配套设施

　　5、道路交通

　　6、城市设计及其它有关规定

　　附图（详见附件）

　　1、总 则

　　本图则适用范围(以下简称本片区)为：凤凰岭以南，泥岗西路以北，红岗路以西，北环大道以东的围合区域， 总用地面积133.29 公顷。

　　制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市罗湖区分区规划》。 总体规划对本片区的要求：遵循“ 总量控制、结构调整”的原则，严格控制开发强度及人口规模，有机疏散人口、理顺交通、完善配套、改善环境； 优先满足公共、市政、交通配套设施用地的要求；

　　严格控制房地产项目的开发。分区规划对本片区的要求：完善泥岗片区的配套，改造旧村，提高环境质量。

　　本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（SZB01-97）确定。

　　本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定，还应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。本图则是本地区进行详细蓝图、城市设计的依据。

　　本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细规划设计时确需略有修改的，必须报城市规划主管部门审定。

　　本图则解释权属深圳市城市规划委员会；若需修改图则，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）中第二十七条、二十八条的规定。有关名词解释详见附件《法定图则统一注释》。

　　本图则自城市规划委员会批准之日起执行。从批准之日起，该地区原有的图则(包括控制性详细规划) 废止。

　　2、土地利用性质

　　本图则对本片区的定位是：以生活居住为主，兼具教育科研、对外交通等功能的综合性生活居住区。

　　本片区内各地块土地利用性质主要包括政府/团体/社区用地、商业服务设施用地、居住用地、配套设施用地、道路广场用地、对外交通用地、市政公用设施用地、特殊用地、绿地、水域和其它用地等。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

　　图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地进行改造与重建时， 必须与图则规定的用途相符。

　　图则所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块上，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

　　图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　图则对部分地块规定的三类土地利用性质指：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经城市规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”，详见“图表”。

　　图则中确定为“ 现状保留”的地块， 仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

　　3、土地开发强度

　　图则确定本片区建设规模总量为105 万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响，应对图则进行必要的检讨。

　　若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符， 总建筑面积将保持一致。

　　在图则执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：

　　（1） 对图则确定的地块进行合并开发的；

　　（2） 对图则确定的地块进行细分开发的。

　　4、配套设施

　　本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。

　　本片区内配套设施设置详见《配套设施规划一览表》（表4.2）。其中， 必须单独占地的公共设施和市政设施有：幼托五所，位于01-01、01-06、01-11、02-09、10-07 地块（其中02-09 地块的亚太幼儿园有部分权属用地在高压走廊范围内，只有在高压走廊迁移后，该部分用地才能建设使用）；小学一所，位于09-04 地块（09-04 地块的泥岗小学有部分权属用地在高压走廊范围内，只有在高压走廊迁移后，该部分用地才能建设使用），另有一所中学和一所小学用地与03-05 地块（ 现信息技术学院）兼容；综合市场一处，位于07-05 地块； 肉菜市场两处，位于01-04 、10-06 地块； 消防站一处，位于01-07 地块； 派出所一处，位于05-04 地块； 工商所一处，位于07-04 地块； 医院一处，位于11-04 地块； 门诊部一处，位于10-05 地块； 公交场站两处，位于02-01 和02-02 地块； 长途汽车站一处，位于02-03 地块； 电信局址一处，位于10-16 地块。图则设置的配套设施旨在满足片区整体必须的配套要求。

　　本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

　　配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。01-01 地块幼儿园和居委会应待现状高压走廊（清水河至中航220KV 架空线）拆除后再予实施。

　　玉龙坑垃圾填埋场防护范围内的受影响用地应依据《中华人民共和国环境保护法》、《深圳市城市规划标准与准则》（SZB01-97）等国家和地方相关法规、规范要求进行有关防护措施。

　　规划保留现状清水河至中航220KV 架空线，01-01、02-01、02-02、02-03 地块在此架空线拆除前应保留高压走廊用地。本片区现状高压走廊改线宜由政府出资，一次性改造完毕， 应避免在本片区内以土地换取高压走廊改线资金的操作方式。远期高压走廊改线后腾出的土地应完全用于改善本片。

　　配套设施一览

　　5、道路交通

　　本片区对外联系的主要出入口为北环大道、泥岗西路、红岗路及二线公路，各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

　　本片区内主要规划道路分三个等级：

　　城市快速路： 北环大道，为双向八车道； 泥岗西路，为双向六车道； 清平快速路（泥岗段大部分为高架）， 高架部分为双向四车道；

　　城市次干道： 二线公路，为双向四车道；

　　城市支路： 金碧路，为双向两车道。

　　禁止在商业零售街道设置机动车出入口； 不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

　　各地块、各建筑配建停车场规模应按《深圳市城市规划标准与准则》中的"配建停车场（库）的停车标准" 执行。

　　所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5% 的停车位，专位专用。

　　02-01、02-02 地块为公交场站用地，02-03 为长途汽车站及公交场站用地。

　　鼓励由所在位置的开发商建设街坊人行通道，应满足以下要求：

　　（1）醒目；行人可直穿。

　　（2）每日通行时间至少为6:00-22:00。

　　（3）最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。

　　6、城市设计及其它有关规定

　　本片区是深圳市罗湖区的城市生活性区域，要求营造一个具有地区特色、环境舒适的生活空间。本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

　　（1） 二线公路以北不应发展高层建筑。

　　（2） 保护自然山体的城市绿色空间景观。

　　（3） 有利于环境的舒适和安全，并与周围环境互相呼应，相得益彰。

　　本片区要求保护高压走廊下防护绿带的范围，形成本片区东西向的绿轴。

　　本片区内的街道景观设计应遵循下列原则：

　　（1） 保证建筑间的连续性和协调性，强调体现片区街道景观，并尽可能地从红线退让，提供更多的公共性开放空间。

　　（2） 保证步行环境的连续性和舒适性，严禁侵占人行道，结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系。

　　（3）充分利用凤凰岭作为整个片区的背景条件，将整体街景轮廓纳入山体背景中统一考虑。

　　（4） 沿街界面的建筑、小品等，宜选用柔和中性色彩为基调；沿街的围墙、围栏在视觉上应通透，通透处以墨绿、黑色为基调；挡墙、护坡应施以绿化。

　　（5） 街道照明应选用具有自然色彩的光源， 人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；

　　公共场所的照明不应对居住环境的舒适性产生影响； 不同场所的灯具，其造型和高度应有相应的规定。

　　本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

　　（1） 公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道。

　　（2） 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射。

　　（3） 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和中性的色彩； 但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等。建筑泛光照明不应直接射入其他建筑物窗内。

　　（4） 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

　　本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

　　（1） 统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果。

　　（2） 提供简洁明了、使用效率更高的标识物。

　　（3） 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量。

　　（4） 保证行人和机动车驾驶者的安全。

　　本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

　　附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表