目录 

1、总 则 

2、发展目标与功能定位

3、土地利用性质

4、土地开发强度

5、配套设施

6、道路交通

7、地名规划

8、城市设计及其他有关规定

附图（详见附件）

1、总 则 

1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合的区域，总用地面积 433.81 公顷 。

1.2 制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（ 2007-2020 ）》（送审稿）、《深圳市近期建设规划（ 2006-2010 ）》、《深圳市中部综合组团分区规划（ 2005-2020 ）》、《深圳市基本生态控制线管理规定》（ 2005 ）、《广东省城市控制性详细规划管理条例》（ 2005 ）、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》（ 2004 ）、《深圳市法定图则编制技术规定》（ 2003 ）、法定图则年度编制计划和其他专项规划。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是：承上启下，区域协调的原则；适度弹性，复合开发的原则；公共设施优先，生态优先的原则；城市经营，集约利用原则。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。

1.5 本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.6 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（ 2004 版）（以下简称《深标》）确定。 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细规划设计时确需修改的，须按程序报批。

1.9 本图则由深圳市规划委员会负责解释，若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定。

1.10 本图则自深圳市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起，该片区原有图则（包括控制性详细规划）自动废止。

2、发展目标与功能定位   

2.1 本片区的城市发展目标是：集约高效的土地利用，合理协调的用地结构。建设可达性强的道路交通系统。形成完善、高效的市政支撑系统。建设山水交融，传统与现代文化有机结合的生态、文化新区。

2.2 本片区的功能定位是：中部综合组团次中心的重要组成部分，以商贸、行政、文化、教育和居住为主的观澜综合服务中心区。

3、土地利用性质规定 

3.1 本片区的土地利用性质主要包括：居住用地（ R ）、商业服务业设施用地（ C ）、政府社团用地（ GIC ）、工业用地（ M ）、对外交通用地（ T ）、道路广场用地（ S ）、市政公用设施用地（ U ）、绿地（ G ）及水域和其他非城市建设用地（ E ），共九大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能，一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块上，市政府有关主管部门可依法，在有需要的时候收回土地使用权 。

3.4 本图则所确定的地块界线，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。 

3.5 本图则对地块规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。 详见本图则“图表”。

3.6 图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模 ；“现状改造”的地块是指保留其现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整；图则中确定为“规划改造”的地块是指以拆除重建为主，其改造开发需结合旧改专项规划进行研究，本图则所列地块容积率为建议性指标，具体开发强度以批准的旧改专项规划为准；“依政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。

4、土地开发强度规定 

4.1 本片区建设规模总量为 477 万平方米，规划人口规模为 7 万人。

4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则 “ 图表 ” 的规定。

4.3 在图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，可能与已出让土地的实际情况不符，但总建筑面积将保持一致。

4.4 在图则执行过程中，遇到以下情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：

• 对本图则确定的地块进行合并开发的；
• 对本图则确定的地块进行细分开发的。

  但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。

4.5 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

4.6 在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。 　

5、配套设施规定 

5.1 本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本片区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨。

5.3 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

5.4 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.5 图则地区污水排至观澜污水处理厂、龙华污水处理厂，工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统；

5.6 图则地区内已划定观澜河、长坑水、鹏城 - 深圳两回 500KV 高压走廊、大富 - 腾飞两回 110KV 高压走廊控制宽度或安全保护线，规划实施时应按要求落实。

5.7 同一红线地块内的小区级配套设施，其具体位置可局部调整。

5.8 05-02 社会公共停车场库需要结合 05-01 旧村改造捆绑建设， 07-05 社会公共停车场库需要结合 07-04 旧村改造捆绑建设， 11-18 派出所需要结合 11-19 旧村改造捆绑建设，应按照图表《地块控制指标一览表》备注栏执行。

5.9 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表 5.8 ）。

表5.8 配套设施规划一览表

序号	类别	项目	数量		所在地块编号
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育设施	幼儿园	9	6	03-06 、 07-10 、 09-02	04-03 、 10-01 、 11-07 、 11-19 、 12-10 、 12-18
		小学	2	-	03-07 、 07-10	-
		九年一贯制学校	1	1	-	10-05
		初中	1	-	04-05	-
		普通高中	1	1	-	11-23
		中等职业技术学校	1	-	10-06	-
		成人与业余学校	1	-	04-04	-
2	医疗卫生设施	综合医院	1	1	-	10-04
		计生服务中心	1	-	03-09	-
		社区健康服务中心	4	3	09-02	07-08 、 11-13 、 12-16
3	文娱设施	综合文化活动中心	1	-	06-09	-
		图书馆	1	1	-	11-12
		博物馆	1	1	-	06-06
		社区文化娱乐中心	6	6	-	07-08 、 09-03 、 10-01 、 11-13 、 12-16 、 12-18
4	体育设施	综合体育活动中心	1	-	03-12	-
		社区体育活动场地	18	17	09-03	07-01 、 07-03 、 07-12 、 08-04 、 10-01 、 10-02 、 11-06 、 11-07 、 11-09 、 11-11 、 11-17 、 11-19 、 11-22 、 12-10 、 12-16 、 12-17 、 12-18
5	社会福利设施	敬老院	1	1	-	07-06
6	行政管理与社区服务设施	街道办事处	1	-	05-10	-
		社区居委会	1	-	09-02	-
		派出所	1	1	-	11-18
		社区警务室	7	7	-	07-08 、 09-03 、 10-02 、 11-07 、 12-10 、 12-16 、 12-18
		社区服务站	5	5	-	07-08 、 09-03 、 10-02 、 11-13 、 12-17
7	道路交通设施	社会公共停车场库	4	4	-	05-02 、 06-07 、 07-05 、 08-03
		加油加气站	1	-	08-05	-
		公交场站	1	1	-	12-08
8	邮政设施	邮政支局	1	1	-	06-08
		邮政所	1	1	-	12-17
9	电信设施	电信目标局	1	-	03-11	-
10	燃气设施	液化石油气瓶装供应站	1	1	-	11-24
		天然气调压站	1	1	-	13-03
		燃气抢险中心与管理设施	1	1
11	环卫设施	垃圾转运站	3	3	-	04-12 、 07-13 、 11-14
		公共厕所	9	9	-	04-11 、 07-13 、 08-02 、 09-02 、 09-03 、 10-01 、 11-14 、 12-16 、 12-18
12	（注：  下划线表示该设施为非独立占地。 ） 防灾减灾设施	消防站	1	1	-	12-20

注： 下划线表示该设施为非独立占地。

6、道路交通规定 

6.1 本片区对外联系的主要道路为机荷高速公路、梅观高速公路、观澜大道、观兴东路、环观南路和轨道四号线，各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路采用网状道路系统，区内道路分为四个等级：

　　　高速公路： 机荷高速公路，红线宽度 160 米 ，双向六车道；

　　　　　　　　 梅观高速公路，红线宽度 160 米 ，双向四车道。

　　　城市主干路 ：环观南路，红线宽度 60 米 ，双向六车道；

　　　　　　　　　 观兴东路，红线宽度 60 米 ，双向六车道；

　　　　　　　　　 观澜大道，红线宽度 60 米 ，双向六车道；

　　　　　　　　　 观澜人民路，红线宽度 40 米 ，双向六车道；

　　　　　　　　　 大和路，环观南路以南路段红线宽度 55m 、环观南路以北路段红线宽度 45 米 ，双向六车道。

　　　城市次干路： 环观中路，红线宽度 45 米 ，双向四车道；

　　　　　　　　　 求知路，红线宽度 40 米 ， 双向四车道；

　　　　　　　　　　翠幽路，红线宽度 30 米 ， 双向四车道 。

　　　城市支路： 各地块通行与出入的主要道路，红线宽度 12 ～ 30 米，双向两车道。

6.3　观澜大道与环观南路相交路段近期保留，远期观兴东路建成，观澜大道南段与龙华和平路北延段相接，保留路段取消。

6.4　除本图则指定外，本片区内各地块机动车出入口不宜设置在城市主、次干道上， 本片区内各支路尽量减少与城市主干道相连，支路与城市主干道相交时，交叉口限制车辆左行。沿城市主干道距离城市道路交叉口 70 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.5 本片区的机动车停车位配置标准按《深标》表 12.4.2 .1 中的 “ 主要项目配建停车场（库）的停车位指标 ” 执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6.6 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的专用停车位。

6.7 本片区公共交通采用轨道交通普通站、公交首末站和公交停靠站三级公交设施体系。本片区规划公交首末站 1 处，位于 12-08 地块。具体公交线路和站点位置根据全区公交规划确定。

6.8 本片区步行系统由人行道、澜景路、广场、公园、街头绿地等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.9 地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

(1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

(2)最小净宽度不小于 5 米 ；

(3)全天候通行。

6.10 除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置人行地下通道：

(1)与通往地铁站的相邻街区直接相连；

(2) 能极大地改善步行的安全性与便捷性；

(3) 在可能影响街道景观的地段；

(4) 与地下市政管网不发生矛盾。

6.11 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：

(1) 醒目，行人可直穿；

(2) 每日通行时间至少为 6 ： 00 ～ 22 ： 00 ；

(3) 最小宽度为 5 米 ，在可能的条件下应保证 6 米 的净宽。

6.12 观澜河西岸城市支路，北起环观中路，南至环观南路，可结合实际分时段限制机动车通行，做为滨河自行车及步行景观路。

6.13 深圳市轨道 4 号线拟经由观澜大道从本片区西侧通过，在观澜大道上设停靠站，其站址及路线须以最后审定的轨道专项规划为准。

6.14 本片区地面公共交通场站分为两级：首末站、停靠站；区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。

6.15 本片区内各主、次干道、支路（除商业街、滨河景观路外），均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性道路以虚线表示，具体线位可根据实际情况进行确定。

7、地名规划 

7.1 遵循一地一名原则，保证本片区地名标准化、规范化和稳定性，根据《深圳市地名规划管理条例》（草案）和《深圳市地名、更名、注销规则的规定》（草案），编制本片区的地名规划。

7.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

7.3 本片区地名命名具体情况详见 “ 地名规划一览表 ” （表 7.3 ）。   

表7.3   地名规划一览表

类别	序号	规划名称	现状名称	命名说明	道路等级	备注
道路	1	梅观高速公路	梅观高速公路	保留现状名	高速公路	南起机梅林关，北至东莞
	2	机荷高速公路	机荷高速公路	保留现状名	高速公路	东起横岗，西至机场
	3	观澜大道	观澜大道	保留现状名	城市主干路	南起机荷高速公路，北至观光路
	4	大和路	大和路	保留现状名	城市主干路	南起机荷高速公路，北至观澜大道
	5	环观中路	环观中路	保留现状名	城市次干路	东起观澜人民路，西至四黎路
	6	环观南路	环观南路	保留现状名	城市主干路	东起悦兴路，西至华观大道
	7	观澜人民路	人民路	为已批准名称	城市次干路	东起环观中路，西至观兴东路
	8	碧澜路	广场沿河路	为已批准名称	城市支路	南起大和路，北至观澜人民路
	9	贵澜路	-	取街道名相关字词命名	城市支路	东起澜景路，西至观澜大道
	10	兴澜路	-	取街道名相关字词命名	城市支路	东起澜景路，西至观澜大道
	11	强澜路	-	取街道名相关字词命名	城市支路	东起澜景路，西至观澜大道
	12	康澜路	-	取街道名相关字词命名	城市支路	东起澜景路，西至观澜大道
	13	澜乐路	-	取街道名相关字词命名	城市支路	南起观澜人民路，北至强澜路
	14	观艺路	-	临近观澜文化艺术中心命名	城市支路	东起大和路，西至碧澜路
	15	格澜路	-	因“观澜格澜郡”小区命名	城市支路	东起文和路，西至碧澜路
	16	观兴东路	-	为已批准名称	城市主干路	南起 机荷高速公路， 北至 观光路
	17	求知路	-	为已批准名称	城市次干路	东起 梅观高速公路， 西至 碧澜路
	18	翠幽路	-	为已批准名称	城市次干路	东起 梅观高速公路， 西至 观兴东路
	19	景祥路	-	根据《组团规划》命名	城市次干路	东起 梅观高速公路， 西至 大和路
	20	学山路	-	因临近“观澜二中”、“飞鹤山”命名 -	城市支路	南起 大和路， 北至 环观中路
	21	百花路	-	临近规划“百花山”命名	城市支路	南起 求知路， 北至 观澜人民路
	22	澜景路	-	为观澜河滨河景观路	城市支路	南起环观南路，北至环观中路
	23	云兰路	-	临近拟建项目“格兰云天大酒店”命名	城市支路	东起澜景路，西至观澜大道
	24	烟桥路	-	临近版画博物馆，取版画大师“陈烟桥”相关字词命名	城市支路	东起大和路，西至观澜大道
	25	恒力路	-	为已批准名称	城市支路	东起永力路，西至大和路
	26	永力路	-	临近“恒力路”相关字词命名 -	城市支路	南起求知路，北至观澜人民路
	27	恒平路	-	临近“恒力路”相关字词命名 -	城市支路	东起永力路，西至大和路
	28	文和路	-	取“大和村”相关字词命名 -	城市支路	南起环观南路，北至大和路
	29	澜幽路	-	与翠幽路相近，取相关字词新命名	城市支路	南起翠竹路，北至翠澜路
	30	翠澜路	-	与翠幽路相近，取相关字词新命名	城市支路	东起观澜大道，西至观兴东路
	31	翠竹路	-	与翠幽路相近，取原“竹村”名相关字词命名 -	城市支路	东起观澜大道，西至观兴东路
	32	新竹路	-	取原“竹村”名相关字词命名	城市支路	南起观兴东路，北至翠竹路
	33	长坑路	-	取长坑水河道相关字词新命名	城市支路	东起大和路，西至碧澜路
	34	碧和路	-	临近碧澜路，取相关字词命名	城市支路	东起大和路，西至碧澜路
自然地理实体	1	观澜河	观澜河	保留现状名	水体	-
	2	长坑水	长坑水	保留现状名	水体	-
	3	茜坑水	茜坑水	保留现状名	水体	-
	4	飞鹤山	-	根据观澜神话命名	山体	04-06 、 04-09 地块
	5	颐年山	-	因临近规划敬老院命名	山体	07-07 地块
	6	百花山	-	因规划景观绿化特性命名	山体	05-09 地块
公共开敞空间	1	鹤澜公园	-	因西临观澜河，东临飞鹤山，取相关涵义字词命名	公园	03-16 地块
	2	百花广场	-	因东临百花山，取相关字词命名	广场	05-04 地块
	3	百花公园	-	因北临百花山，规划公园以花卉种植为主，取相关字词命名	公园	08-02 地块
	4	观澜世纪广场	观澜世纪广场	保留现状名	广场	06-12 地块
	5	艺博园	-	南面为规划艺术品商业城，因公园兼有艺术品展览功能命名	公园	07-13 地块
	6	澜幽公园	-	西临澜幽路，取相关字词命名	公园	11-12 地块
	7	竹村文化公园	-	取原“竹村”名相关字词命名	公园	11-21 地块

（注： 地名规划一览表内容既含规划内容，又含现状保留内容 ）

7.4  本片区最终地名， 以批准生效的相关地名规划命名为准。

8.城市设计及其他有关规定 

8.1 形象定位：图则地区的城市风貌确立为 “山水交融的生态绿色新区，先进、繁荣的商贸中心形象展示窗口，传统文化与现代文化完美结合的观澜 “ 文化心脏 ” 。

8.2 空间组织：规划形成“两轴一带三心多节点”的总体结构。

1. 文化景观轴：沿大和路，以现状世纪广场、文化艺术中心为基点，增加图书馆、版画博物馆、艺术品商业街等，形成文化核心；南北两段居住生活区建筑外观应与中部文化建筑协调，形成文化精髓轴线。
2. 观澜河滨水风光带：以保护、优化观澜河生态环境为目的，遵循“生态治理”的原则，在满足防洪要求的基础上，修筑仿自然驳岸，维护生态平衡，增强水体自净能力。利用滨河绿地，设置多种小型休闲娱乐滨水场所。
3. 商贸景观核心区： 05-01 、 05-03 地块，为商业地标，结合轨道站点，形成集购物、餐饮、娱乐、酒店、办公、居住为一体的综合性商贸服务核心区。
4. 文化景观核心区： 06-06 、 06-09 、 06-12 、 07-04 ，分别为版画博物馆、文化艺术中心（现状）、世纪广场（现状）、艺术品商业街等主要文化类大型公共设施和商业设施。
5. 山水景观核心区：观澜河东岸 03-16 地块为大型滨水绿带，与东侧山体 04-06 地块成为山色、水景交融区，是片区的重要自然景观核心区。 04-09 地块为发展备用地，远期应作为公共绿地开发建设，并保留现状山体及植被。

8.3 视线通廊：应保证三条视线通廊穿越区的空间开敞。

1. 两条山景通廊：登山公园→长湖山，登山公园→人民公园，应保证在通廊上建筑高度不超过山体高度三分之二，使山体成为建筑群的景观背景。
2. 水、城融合通廊：茜坑郊野公园→世纪广场→横坑水库，是图则地区中部横向主要视线通廊，应对整个区域通廊穿越区进行控制，建筑高度、外观与自然景观协调，保证视线通透，达到“显山露水”的目的。

8.4  图则地区建筑的高度控制应突出商贸核心区（观澜大道在图则地区中段两侧）的景观形象。 并保证广场周边、视线通廊穿越区建筑高度平缓，视线开敞。

8.5  观澜大道中段商贸核心区，以超高层为主，建筑高度不宜超过 100 米 。地标建筑可高于 100 米 ，具体高度根据城市景观及功能需要确定。观澜大道与环观南路交叉口北侧酒店办公区，以高层为主，建筑高度不宜超过 80 米 。南部滨河高尚居住区，中东部文化商业区，以中高层、高层为主，建筑高度不宜超过 60 米 。图则地区北部现状保留居住小区、广场东侧规划居住小区、部分公共设施及工业用地，以多层、中高层为主，建筑高度不宜超过 40 米 。公共设施及现状保留一类、四类居住用地，以低层、多层为主，建筑高度不宜高于 20 米 。

8.6  本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：

1. 对于已建成的质量较好的居住区等，应注重相互之间的关系协调和整体性。可通过道路两侧行道树的线型景观与各区内绿化空间相联系，突出整体性，通过对现有建筑立面的形象改造协调相互间的关系。
2. 对于需进行改造的工业区地块，可分期开发，但建筑形式、风格、空间应有整体设计和规划，注重景观的整体性。
3. 旧村地块应对临街、临重要标志性建筑的地块进行整治，并制定远期发展景观规划，分期分批进行改造。
4. 对于新建的区域，应注重与已有建筑物的关系，同时对新建筑的密度、高度、色彩等要素进行限定。
5. 建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求。
6. 现有绿化环境应严格控制，可进行适当改造，但严禁更改用地性质，如确需更改须报市规划委员会审议批准。

8.7  本片区观澜河两岸建筑与环境应遵循下列原则

1. 沿河地块建筑高度应由临河面向东西两侧逐渐升高，临河建筑高度不宜超过 60 米 。
2. 观澜河两岸不应出现面宽过大板式高层，最大面宽不宜超过 60 米 。
3. 观澜河两侧建筑应体现滨水风貌特征。建筑形式应动感、明快；建筑色彩宜明亮、自然；建筑群体通透、有韵律，与开阔的水面空间相贯通。
4. 观澜河沿岸应塑造自然型亲水空间，沿河设置绿化隔离带，可适当设置步道、座椅等休闲设施；选择公共性较高的区段布置开放广场，可设置喷泉、水道等景观设施，提供亲水、戏水的活动场所。
5. 应加强观澜河岸线夜景照明，满足夜间游览、滨水休闲活动及整体景观需求。

8.8 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

1. 严格限定商业性广告的位置、规模，商业性广告必须经主管部门的批准，并报规划国土部门审核才可设置。
2. 各类型广告应进行统一规划协调布置，避免影响建筑物及公共环境的景观效果。
3. 标识应清晰、明确、规范，标识物的形式应与周围环境相协调。
4. 广告与标识应进行夜间照明。
5. 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；保证行人和机动车驾驶者的安全。

8.9 本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。