目录

　　1、总 则

　　2、发展目标与功能定位

　　3、土地利用性质

　　4、土地开发强度

　　5、配套设施

　　6、道路交通

　　7、地名规划

　　8、城市设计及其它有关规定

　　附图（详见附件）

　　附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）

　　1、总 则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为梅龙路、布龙公路、清龙路和梅观高速公路所围合的区域，总用地面积为588.94公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：《中华人民共和国城市规划法》（1989）、《广东省城市控制性详细规划管理条例》（2005）、《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳市城市规划标准与准则》（2004）、《深圳市法定图则编制技术规定》（2003）、《法定图则2006－2007年度编制计划》、《深圳市城市总体规划》（1996-2010）、《深圳市近期建设规划》（2003-2005）、《深圳市中部综合组团分区规划》（2005-2020）。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：区域协调与整体性原则；高标准与生态优先原则；刚性与弹性并重原则；现实性与可实施性原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

　　1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需修改的，须按程序报批。

　　1.9 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定。

　　1.10 本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起，该地区原有的图则自行废止。

　　2、发展目标与功能定位

　　2.1 本片区的城市发展目标是：建设一个高新产业蓬勃发展、生活功能完善、环境优美的和谐新城。

　　2.2 本片区的功能定位是：集高新产业、居住、商业与生活配套于一体的综合片区。

　　3、土地利用性质

　　3.1 本片区土地利用性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其它非城市建设用地（E）等九大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

　　3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块上，市政府有关主管部门可依法，在有需要的时候收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

　　3.6 图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模；“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整；“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。

　　4、土地开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量为689万平方米。规划人口规模为18万人（其中居住人口12万人，就业人口6万人）

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

　　4.3 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，可能与已出让土地的实际情况不符，但总建筑面积将保持一致。

　　4.4 在图则执行过程中，遇到以下情况时，土地开发项目和建设总量应保持不变：

　　（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

　　（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。

　　但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。

　　4.5 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

　　4.6 在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。

　　5、配套设施规定

　　5.1 本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

　　5.2 图则中配套设施规模与数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨。

　　5.3 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.3）

　　表5.3 配套设施规划一览表

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

　　5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规定的卫生与安全防护要求。

　　5.6 本片区现状由区外的高峰水厂、茜坑水厂、梅－龙供水应急工程供水；规划由区外的茜坑水厂（23.0万立方米/日）、红木山水厂（30.0万立方米/日）供水。

　　5.7 本片区采用分流制排水，污水排入区外的龙华污水处理厂处理达标后排放，工业废水等非生活性污水必须处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排放进入市政污水管道。

　　5.8 规划区水体主要为观澜河干流（坂田河口至机荷公路段）、上芬水、油松河、坂田河，是雨水排放的主要通道，应结合河道防洪进行综合整治。观澜河干流设计防洪标准100年一遇，油松河、坂田河、上芬水设计防洪标准50年一遇。

　　5.9 本片区落实观澜河干支流城市蓝线，在城市蓝线内进行各项建设活动，应符合蓝线规划要求。本片区规划观澜河干流污染治理工程雨水收集处理设施一处，位于油松河、坂田河交叉口，涉及05-08局部地下空间，已纳入城市蓝线管理范围。雨水收集处理设施建成后，地面可复绿或建设学校体育设施，但应采取适当的安全防护措施。

　　5.10 本片区已划定高压走廊。

　　6、道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要出入口为梅观高速公路、布龙公路、梅龙路和清龙路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区内道路网采用方格网状道路系统，规划道路分为五个等级：

　　（1）高速公路：梅观高速公路，红线控制160米，路幅宽度31.5米，为双向八车道；

　　（2）城市主干路：布龙公路，红线宽度100米，为双向八车道；梅龙路（布龙路—龙环三路段），红线宽度80米，为双向六车道；梅龙路（龙环三路—清龙路段），红线宽度54.5米，为双向七车道；龙环一路，红线宽度50米，为双向六车道；贝尔路，红线宽度48米，为双向六车道；清龙路，红线宽度40米，为双向六车道；民清路，红线宽度40米，为双向六车道；民治大道，红线宽度40米，为双向六车道；龙峰一路，红线宽度40米，为双向六车道；

　　（3）城市次干路：龙环二路，红线宽度60米，为双向六车道；龙环三路，红线宽度40米，为双向四车道；康龙大道，红线宽度40米，为双向四车道；龙潜路，红线宽度40米，为双向四车道；龙峰二路，红线宽度30米，为双向四车道；龙荔路，红线宽度30米，为双向四车道；清安路，红线宽度30米，为双向四车道；民秀路，红线宽度30米，为双向四车道；民美路，红线宽度30米，为双向四车道；油松路，，红线宽度30米，为双向四车道；

　　（4）城市支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-15米，为双向两车道。

　　6.3 禁止在商业零售街道设置机动车出入口；不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

　　6.4 除本图则指定外，本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上，本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连，支路和城市主次干道相连时，交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口70米范围内不得设置机动车出入口。

　　6.5 本片区的机动车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

　　6.6 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.7 本片区步行系统由商业步行街区、沿河步行通道、沿河步行节点等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.8 地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

　　（1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

　　（2）最小净宽度不小于5米；

　　（3）全天候通行。

　　6.9 除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置人行地下通道：

　　（1）与通往地铁站的相邻街区直接相连；

　　（2）能极大地改善步行的安全性与便捷性；

　　（3）在可能影响街道景观的地段；

　　（4）与地下市政管网不发生矛盾。

　　6.10 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：

　　（1）醒目，行人可直穿；

　　（2）每日通行时间至少为6：00～22：00；

　　（3）最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。

　　6.11 本片区地面公共交通场站分为两级：首末站及停靠站；区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。

　　6.12 本片区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示，具体线位可根据实际情况进行确定。

　　7、城市设计及其它有关规定

　　7.1 遵循一地一名的原则，保证本片区地名标准化、规范化和稳定化，根据《深圳市地名管理条例》（草案）和《深圳市地名命名、更名、注销规则的规划》（草案），编制本片区的地名规划。

　　7.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

　　7.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表7.3）。

　　表7.3 地名规划一览表

　　（地名规划一览表内容既含规划内容，又含现状保留内容）

　　7.4 本片区最终地名，以批准并生效后的相关地名规划的命名为准。

　　8、城市设计及其它相关规定

　　8.1 本片区是具有良好的自然山水特征的区域，本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则：

　　（1）落实“山水中有城市、城市中有山水”的城市景观建设目标，保护与利用现有自然环境特征；

　　（2）加强建设油松地区的城市公共空间环境，并注重树立城市核心公共空间的标志性形象；

　　（3）加强油松内部沿河两侧岸线的整治以及滨河绿化处理，注重自然与城市环境的自然渗透关系。

　　8.2 本片区的景观界面设计应遵循下列原则：

　　（1）图则地区中，沿民治大道——工业东路——东环一路——东环二路一线为图则地区展示城市风貌的重要界面；

　　（2）城市界面应根据不同的性质进行处理，同时遵从以下几个原则：

　　从整体城市形象出发，严格遵循统一规定的高度与密度控制；

　　避免过于密集的城市沿街立面的出现；

　　应注重城市界面的丰富变化，除在高度上予以控制外，并应对界面的前后退让做出一定的引导与控制，从而形成丰富的城市意象。

　　8.3 本片区的公共开放空间设置和使用原则：在保护地区原生态结构的基础上，构筑“滨水景观廊道＋景观轴+网络”的整体空间结构。

　　（1）滨水景观廊道：由滨水景观形成的城市景观廊道，它们以龙华河沿线滨水公园的城市廊道作为代表。城市景观廊道应保持相对通畅的景观视廊，并注重沿线应有变化的空间节奏与城市景观小品点缀，避免简单化的单一空间处理。

　　（2）景观轴：图则地区中的景观轴线为民治大道-工业东路-东环一路城市空间轴线，城市景观轴主要以展示城市建设面貌为主，应强调丰富多变的城市界面，同时注意留下空间保证与周边地区的联系，避免密不透风的城市墙的出现。

　　（3）网络化公共空间系统：图则地区的公共空间应保证开放性与公众性，并注意相互之间的联系，从而获得良好的可达性。本次规划中在可能性允许的情况下，每个街坊均布置了街头绿地公园同时注重与步行系统的结合，以及公交系统的相联系，因此较大程度的保证公共系统的公共性与利用效率。

　　8.4 景观轴是片区空间景观的支撑，位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

　　8.5 本片区的高度控制的总体原则是：突出城市重点区域的城市景观形象，同时建筑物的高度设置应不影响区内滨水景观廊道的作用。主要高度分区指引及规定如下：

　　（1）高度控制：以民治大道与工业东路、东环一路交汇点的商业服务中心为高层可建设区域，可布置地区标志性建筑物，建设高度控制在75米，局部地段不超过100米；

　　（2）沿梅龙路、布龙公路等城市主干道以及工业东路、民治大道、东环一路城市景观轴沿线地块为中高层可建设区域，总体建筑高度控制在50米，局部可突破至75米；

　　（3）沿龙华河滨水公园周边地块为多层建设区，建筑高度控制在24米，局部可突破至36米，公共绿地等重要开放空间的建设高度不超过18米。

　　8.6 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

　　（1）严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计；

　　（2）建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定；

　　（3）城市主、次干道两侧的建筑群体在体量、风格、材料及色彩上要保持整体协调统一，增强建筑的时代感和可识别性；

　　（4）通过建筑形象的塑造突出地区中心地段的标志性；

　　（5）突出公共绿地和滨水开放空间的主题性，推敲内部建筑物、构筑物的尺度，注重其空间特色的塑造；

　　（6）从景观资源共享的原则出发，沿水系地块在科学合理的前提下尽可能划小，地块之间增置支路，在提高土地价值的同时，为片区提供更多的视线通廊。同时通过设置完善的步行系统，增强景观可达性。

　　8.7 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

　　（1）各类型的广告应进行统一规划协调布置；

　　（2）标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；

　　（3）考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

　　（4）保证行人和机动车驾驶员的安全。

　　8.8 本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

　　附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）