深圳市宝安401-07&08号片区[观澜老中心地区北片]法定图则
来源： 深圳市规划和自然资源局 日期： 2014-04-18 【字号：大 中 小】
经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二〇一〇年第十次会议审批通过！
目 录
图表
1总则
1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：梅观高速公路、观澜大道、高尔夫大道和观光大道所围合的区域，总用地面积374.00公顷。
1.2制订本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它相关专项规划。
1.3制定本图则遵循的总体原则是：资源节约、环境友好和生态宜居等可持续发展原则；集约高效用地的原则；适度弹性，复合开发的原则；改造与保护相结合的原则；生态优先，经济、社会、环境协调发展的原则。
1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范性法律文件相关条文的规定。
1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则（2004）》（以下简称《深标》）确定。
1.6在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。
1.7本图则由深圳市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条规定。
2目标与定位
2.1本片区的发展目标是：以良好的交通条件为基础，以区域产业升级和城市更新为城市发展动力，积极主动完善配套设施建设、环境建设和继承与挖掘历史传统文化，形成功能完善、设施齐全、交通便利、环境优美的具有历史传统文化特色综合服务片区。
2.2本片区的主导功能是：中部综合组团次中心的核心区和观澜商贸生活区组成部分；以商贸、服务业、文化、教育和居住为主导，积极发展和提升先进工业。
2.3本片区的发展策略是：利用空地配置本片及周边片区紧缺的大中型公共设施；结合城市更新单元重点完善地区功能结构，结合轨道站点布局商业设施，通过改造优化片区整体产业环境，提升整体综合服务功能；保护较为完整的传统风貌建筑群及碉楼，注重传统与现代的结合，体现观澜老城风貌；立足现状，结合改造和建设完善路网体系，完善社区基础型公共设施。
3用地性质
3.1本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）及水域和其他非城市建设用地（E）共九大类。详见本图则“图表”的规定。
3.2本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。
3.3本图则所确定的公共服务设施及交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。
3.4本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
3.5本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。
3.6本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。
4开发强度
4.1本片区的建设规模总量约为380万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。
4.2本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。
4.3本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。
4.4本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。
4.5本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按国家、省、市相关规定和技术规范确定。
5配套设施
5.1本片区内的配套设施包括公共配套设施和交通市政设施。
5.2本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响，应对本图则进行必要的检讨。
5.3本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。
5.4本片区规划居住人口规模6.9万人，规划总人口规模10.4万人。
5.5本片区配套设施设置详见“配套设施规划一览表”（表5.5）。
| 序号 |
设施类别 |
项目名称 |
数量 |
所在地块号 |
备注 |
||
| 总量 |
规划增加 |
现状保留 |
规划 |
||||
| 1 |
教育设施 |
普通高中 |
1 |
1 |
-- |
14-09 |
36班 |
| 九年一贯制学校 |
2 |
2 |
-- |
04-09、13-07 |
04-09为45班 13-07为54班 |
||
| 小学 |
1 |
-- |
09-25 |
-- |
24班 |
||
| 幼儿园 |
6 |
6 |
-- |
07-03、09-10 13-06、10-07 12-02、14-15 |
07-03、12-02为12班；09-10为18班；10-07为6班；其余均为9班 |
||
| 2 |
医疗卫生设施 |
综合医院 |
1 |
1 |
-- |
04-05 |
220床 |
| 社区健康服务 中心 |
4 |
4 |
-- |
01-13、07-06 11-16、14-05 |
-- |
||
| 3 |
文娱设施 |
文化站 |
1 |
1 |
-- |
11-05 |
-- |
| 居住小区级 文化室 |
7 |
7 |
-- |
02-04、03-08 07-06、13-10 10-07、11-16 14-05 |
-- |
||
| 文物保护区 |
2 |
-- |
09-13、11-13 |
-- |
-- |
||
| 影剧院 |
1 |
1 |
-- |
11-05 |
-- |
||
| 图书馆 |
1 |
1 |
-- |
11-05 |
-- |
||
| 4 |
社会福利设施 |
敬老院 |
1 |
1 |
-- |
09-20 |
现为老年人活动中心 |
| 5 |
体育设施 |
综合体育活动 中心 |
1 |
-- |
06-08 |
-- |
-- |
| 社区体育活动 场地 |
7 |
6 |
13-04 |
07-03、13-06 10-07、12-07 14-15、15-07 |
-- |
||
| 6 |
行政管理与社区服务设施 |
社区服务中心 |
1 |
1 |
-- |
12-07 |
-- |
| 社区居委会 |
4 |
2 |
11-10、14-03 |
07-03、10-01 |
-- |
||
| 社区服务站 |
5 |
5 |
-- |
03-08、07-06 13-10、11-16 14-05 |
-- |
||
| 派出所 |
2 |
-- |
08-05、15-13 |
-- |
-- |
||
| 社区警务室 |
6 |
6 |
-- |
01-13、03-08 07-06、11-10 11-16、14-05 |
-- |
||
| 肉菜市场 |
4 |
2 |
12-15 12-07 |
06-06、10-01 |
-- |
||
| 7 |
道路交通设施 |
社会停车场(库) |
12 |
11 |
14-12 |
03-04、07-05 08-01、09-16 11-08、08-07 10-09、11-15 12-01、12-11 14-04 |
08-07、12-11结合地下车库设置，14-04结合公共绿地设置 |
| 公交枢纽站 |
1 |
1 |
-- |
03-02 |
-- |
||
| 公交场站 |
2 |
2 |
-- |
08-07、12-11 |
-- |
||
| 人行天桥 |
7 |
3 |
-- |
-- |
-- |
||
| 8 |
邮政设施 |
邮政支局 |
1 |
-- |
09-23 |
-- |
-- |
| 9 |
燃气设施 |
液化石油气设施 |
1 |
1 |
-- |
09-08 |
-- |
| 10 |
环卫设施 |
垃圾转运站 |
2 |
2 |
-- |
09-07、15-12 |
-- |
| 公共厕所 |
10 |
9 |
13-01 |
02-04、03-02 06-03、09-07 11-09、13-10 09-24、15-09 15-12 |
-- |
||
| 11 |
防灾减灾设施 |
消防站 |
1 |
1 |
-- |
05-02 |
-- |
5.6本图则安排了高中等区级设施，文化站、综合医院、社区服务中心、派出所、邮政支局、敬老院等居住地区级设施。
5.7本片区污水排至观澜污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。
5.8本图则观澜河、樟坑径河蓝线；大富110KV变电站至腾飞220KV变电站二回110KV高压走廊依据相关专项规划确定。
5.9本图则应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。
5.10本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
6道路交通
6.1本片区对外联系的主要道路为梅观高速公路、观澜大道、高尔夫大道、观光大道、富澜路、民和路和福花路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。
6.2本片区内中期规划有轨道4号线经过，在片区内设有2个站点；远期规划有轨道13号线经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。
6.3本片区道路分四个等级：
（1）高速公路：梅观高速公路，红线宽度160米，为双向六车道。
（2）主干路：观光大道，红线宽度60米，双向六车道；
观澜大道，红线宽度60米，双向六车道；
高尔夫大道，红线宽度60米，双向六车道；
民和路，红线宽28～36米，双向6车道。
（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12～24米，为双向或单向两～四车道，支路网密度为4.40公里/平方公里。
6.4本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。
6.5本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。
6.6本片区公共交通场站有首末站2处和枢纽站1处。
6.7本片区共设独立占地社会停车场库10处，面积共46370平方米。配建停车场（库）停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。
6.8本片区规划人行天桥7处，沿观澜大道上建设3处，观光大道上建设4处；除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。
7城市设计
7.1本片区城市空间形态控制应满足如下要求：有利于传统建筑风貌的保护；有利于加强商业中心城市空间形象的标志性；有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。重点控制观澜大道与富澜路、观澜河沿线和片区中部观澜老街与贵湖塘老围之间的空间主轴线，以使片区的观澜古墟、观澜河、商贸景观核心与滨水绿地之间空间协调关系。
7.2本片区建筑界面应满足如下要求：重点塑造观澜大道、富澜路和观澜河界面，观澜大道应结合轨道4号线统一考虑，形成浓厚的商贸生活氛围，沿线应形成连续商业界面；富澜路沿线应形成与文物保护建筑相呼应的建筑景观界面；观澜河沿岸应形成建筑景观和自然景观相互渗透、连绵相续的开放界面。
7.3本片区建筑高度应满足如下要求：图则地区分为四级空间形态控制，由观澜河、临宝街、惠民一路、升华中路、升华一路和悦兴路围合的区域为一级控制区，为控制区域内建筑与文物保护建筑相协调，建筑高度不应超过15米；沿观澜大道200米范围为二级控制区，建筑适当向高层发展，60%地块数量的建筑高度不低于80米，与其他各级分区之间边界明确，形成集中而完整的高层建筑空间界面，避免高层建筑向周边地区无序蔓延；图则地区东侧临宝街以东区域为三级控制区，该控制区建筑高度不超过60米；观澜河以北区域为四级控制区，要求建筑高度不应超过40米。
7.4本片区主要公共空间包括观澜河、樟坑径河及沿线绿地、观澜中心公园、松元厦公园、福安公园、老街公园、大布社区公园和观澜老街文化广场，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。
7.5本片区沿观澜大道结合轨道交通高强度开发，重点控制站点区域空间形态，并围绕这个空间周边建设标志性建筑。
7.6本片区重点保护2处传统街区观澜老街和贵湖塘老围：
（1）保护范围内，禁止与传统街区无关的建设，为其维护、修缮、配套而进行的建设工程，必须经文物、规划行政主管部门审核、批准后才能进行。现状位于保护范围内，与街区整体风貌不协调的建筑物、构筑物，不得擅自改建和扩建，远期应根据有关规划制定拆除、搬迁方案。应保留观澜老街现状横跨观澜河的老桥和贵湖塘老围前水塘；
（2）控制范围内建筑的改造、扩建和新建的形式、体量、色调都必须与街区的传统建筑相协调。
7.7本片区12处古碉楼以保留为首要原则，分三种类型控制。09-09、09-13地块内5处古碉楼结合传统建筑风貌整体控制；09-05地块内1处古碉楼零星分布，通过规划社区公园进行保护控制；13-06、10-02、10-07、11-16地块内4处古碉楼应保留现状，周边地块在更新改造过程中应与其在空间及景观方面充分协调，另有2处位于次干道红线内，在道路详细设计时尽可能给予保留。
8城市更新
8.1本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。
8.2在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行
8.3本图则划定5个城市更新单元，总用地面积约47.37公顷。
8.3.1GX01城市更新单元
（1）该单元位于图则地区西侧，紧邻观澜河，规模为8.76公顷。通过旧村改造，与周边共同形成相对集中、配套完善的居住生活区。
（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为15.76万平方米，其中居住建筑量约为9.88万平方米。
（3）该单元内应重点落实社区居委会、社区体育活动场地、幼儿园(12班)（07-03），社会公共停车场库（07-05）与社区健康服务中心、老年人活动站、社区服务站、居住小区级文化室、社区警务室(07-06)。
8.3.2GX02城市更新单元
（1）该单元位于图则地区西南侧，紧邻观澜大道，规模为6.45公顷。结合观澜大道及轨道4号线站点建设，作为商贸重要节点，带动周边环境提升。
（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为12.67万平方米。
（3）该单元内应重点落实社会公共停车场库(08-01)，公交首末站、提供不少于50个公共停车位(08-07)与现状的派出所(08-05)。
8.3.3GX03城市更新单元
（1）该单元位于图则地区中部，紧邻观澜大道和富澜路，规模为10.52公顷。结合轨道4号线站点建设和现状情况，强调多功能复合。改造建设为观澜大道上重要的商业、居住、办公复合一体的综合功能区。
（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为20.49万平方米，其中居住建筑总量约为4.75万平方米。
（3）该单元内应重点落实社区居委会、肉菜市场(10-01)，广场(10-04)，6班幼儿园、居住小区级文化室、社区体育活动场地(10-15)，社会停车场库(10-09)。
8.3.4GX04城市更新单元
（1）该单元位于图则地区中部，紧邻观澜大道和富澜路，规模为13.28公顷。结合轨道4号线站点建设和现状情况，强调多功能复合。改造建设为观澜大道上重要的商业、居住、办公复合一体的综合功能区。
（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为15.86万平方米，其中居住建筑总量约为5.19万平方米。
（3）该单元内应重点落实社会停车场库（12-01），12班幼儿园、社区体育活动场地（12-02），社区服务中心（11-12），公交首末站、提供不少于50个公共停车位（12-11）与肉菜市场（12-15）。
8.3.5GX05城市更新单元
（1）该单元位于图则地区东侧，紧邻临宝街和悦兴路，规模为8.36公顷。通过改造，形成片区东部配套相对完善的居住生活服务中心。
（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为13.90万平方米，其中居住建筑总量约为11.33万平方米。
（3）该单元内应重点落实9班幼儿园、社区体育活动场地(13-06)，社区居委会(14-03)，社会停车场库(14-04)，社区健康服务中心、老年人活动站、社区服务站、居住小区级文化室、社区警务室(14-05)。
8.4本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。
8.5本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。
8.6本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。
8.7城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。
9地名
9.1按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。
9.2本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。
9.3本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）
| 类别 |
序号 |
原有名称 |
规划名称 |
道路等级 |
备注 |
|
| 起点 |
终点 |
|||||
| 现状 道路 |
1 |
梅观高速 公路 |
梅观高速公路 |
高速公路 |
观澜大道 |
观光大道 |
| 2 |
观光路 |
观光大道 |
干线性主干道 |
高尔夫大道 |
梅观高速 公路 |
|
| 3 |
高尔夫大道 |
高尔夫大道 |
干线性主干道 |
观澜大道 |
观光大道 |
|
| 4 |
观澜大道 |
观澜大道 |
普通性主干道 |
梅观高速 |
高尔夫大道 |
|
| 5 |
桂花路 |
临宝街 |
次干道 |
福花路 |
观澜大道 |
|
| 6 |
惠民一路 |
惠民一路 |
次干道 |
富澜路 |
观光大道 |
|
| 7 |
银星大道 |
银星大道 |
次干道 |
安清路 |
福花路 |
|
| 8 |
新布路 |
新布路 |
支路 |
安清路 |
民和路 |
|
| 9 |
新澜大街 |
新澜大街 |
支路 |
悦兴路 |
观澜大道 |
|
| 10 |
升华一街 |
升华一路 |
支路 |
悦兴路 |
观澜大道 |
|
| 11 |
升华街 |
升华二路 |
支路 |
悦兴路 |
观澜大道 |
|
| 12 |
桂澜中路 |
桂澜中路 |
支路 |
悦兴路 |
观澜大道 |
|
| 13 |
桂兰路 |
桂兰路 |
支路 |
悦兴路 |
观澜大道 |
|
| 14 |
澜花路 |
澜花路 |
支路 |
贵新路 |
富澜路 |
|
| 15 |
惠民二路 |
惠民二路 |
支路 |
悦兴路 |
临宝街 |
|
| 16 |
贵新路 |
贵新路 |
支路 |
惠民二路 |
观光大道 |
|
| 规划 道路 |
17 |
-- |
民和路 |
普通性主干道 |
观澜大道 |
观光大道 |
| 18 |
-- |
富澜路 |
次干道 |
观澜大道 |
观光大道 |
|
| 19 |
-- |
福花路 |
次干道 |
民和路 |
观光大道 |
|
| 20 |
-- |
新丹路 |
次干道 |
安清路 |
民和路 |
|
| 21 |
-- |
悦兴路 |
次干道 |
民和路 |
观光大道 |
|
| 22 |
-- |
安清路 |
次干道 |
观澜大道 |
观光大道 |
|
| 23 |
-- |
银河东路 |
支路 |
银星大道 |
观光大道 |
|
| 24 |
-- |
银河西路 |
支路 |
福花路 |
观光大道 |
|
| 25 |
-- |
银星南路 |
支路 |
银河西路 |
银河东路 |
|
| 26 |
-- |
银星北路 |
支路 |
银河东路 |
安清路 |
|
| 27 |
-- |
丹霞路 |
支路 |
布朗路 |
安清路 |
|
| 28 |
-- |
布朗路 |
支路 |
新布路 |
新丹路 |
|
| 29 |
-- |
大布路 |
支路 |
新布路 |
布朗路 |
|
| 30 |
-- |
布巷路 |
支路 |
新布路 |
悦兴路 |
|
| 31 |
-- |
悦安路 |
支路 |
安清路 |
悦兴路 |
|
| 32 |
-- |
众安路 |
支路 |
悦兴路 |
观澜大道 |
|
| 33 |
-- |
升华中路 |
支路 |
升华一路 |
富澜路 |
|
| 34 |
-- |
桂花路 |
支路 |
升华中路 |
富澜路 |
|
| 35 |
-- |
桂丰路 |
支路 |
观光大道 |
|
|
| 36 |
-- |
桂盛路 |
支路 |
桂丰路 |
福花路 |
|
| 37 |
-- |
桂安路 |
支路 |
杜鹃路 |
富澜路 |
|
| 38 |
-- |
贵岭路 |
支路 |
桂安路 |
悦兴路 |
|
| 39 |
-- |
贵山路 |
支路 |
贵岭路 |
悦兴路 |
|
| 40 |
-- |
杜鹃路 |
支路 |
惠民一路 |
观光大道 |
|
| 41 |
-- |
新桥路 |
支路 |
杜鹃路 |
悦兴路 |
|
| 42 |
-- |
石桥路 |
支路 |
惠民二路 |
惠民一路 |
|
| 43 |
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天惠路 |
支路 |
贵新路 |
惠民一路 |
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| 44 |
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德惠路 |
支路 |
贵新路 |
惠民一路 |
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| 类别 |
序号 |
原有地名 |
规划名称 |
分类 |
备注 |
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| 自然地理实体 |
1 |
观澜河 |
观澜河 |
水域 |
自西南至东北从图则地区中部穿过 |
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| 2 |
樟坑径河 |
樟坑径河 |
观澜河支流，自南至北从观澜老中心地区东侧穿过，沿临宝街和桂花新村东侧流入观澜河 |
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9.4本片区最终地名以批准生效的命名为准。
10其它规定
10.1涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。
10.2本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。
10.3本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。