1　总则

　　1.1　本图则适用范围（以下简称本片区）为裕兴路、环观南路、规划观辅路、环观中路及相邻基本生态控制线所围合的区域，总用地面积852.1公顷。

　　1.2　制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、深圳市中部综合组团分区规划及其它经批准的专项规划。

　　1.3　制定本图则遵循的总体原则是：资源节约、环境友好，因地制宜差异发展，促进片区产业升级、传承片区历史风貌。

　　1.4　本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5　本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6　在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7　本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　1.8　本图则自市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起，该片区原有控制性详细规划自行废止。

　　2　目标与定位

　　2.1　本片区的发展目标是：以传统优势制造业为基础，以高新技术、研发创意及旅游休闲产业为发展方向，风景优美、人文荟萃、配套完善的花园式城区。

　　2.2　本片区的主导功能是：以面向观澜及平湖地区中小型高新技术及研发创意产业、传统优势产业及相关生活配套功能为主，兼具服务全市的旅游、休闲及度假功能。

　　2.3　本片区的发展策略是：片区北部地区以版画基地、国画基地及金融基地的进驻为契机，结合片区丰富的自然景观资源及历史人文资源发展休闲及旅游业，并带动高新技术及研发创意产业逐步集聚，实现片区跨越式发展；片区南部结合观平路发展主轴，改善配套服务水平，借助观澜高新技术产业园区及平湖传统优势产业的辐射带动，促进片区产业逐步升级。

　　3　用地性质

　　3.1　本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、工业用地（M）、仓储用地（W）、绿地（G）、水域和其它非城市建设用地（E），详见本图则“图表”的规定。

　　3.2　本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3　本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4　本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5　本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6　本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4　开发强度

　　4.1　本片区建设规模总量约为673.2万平方米（不包括公共服务设施和交通市政设施）。

　　4.2　本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3　本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4　本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5　本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5　配套设施

　　5.1　本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2　本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3　本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4　本片区规划居住人口规模11.6万人，规划就业人口17.6万人。

　　5.5　本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.4）。

　　表5.5：配套设施规划一览表

序号	设施类别	项目名称	数量		所在地块号
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育设施	幼儿园	8	3	03-23、03-26、12-03、18-29、19-04	09-12、12-08、22-13
		小学	5	2	03-26、12-03、22-06	09-15、18-39
		九年一贯制学校	2	2	-	05-08、19-03
		职业学校	1	0	03-24	-
		普通高中	1	1	-	02-26
2	医疗卫生设施	综合医院	1	1	-	06-18
		社区健康服务中心	7	7	-	01-03、03-28、08-01、12-08、16-06、22-13、22-18
3	文娱设施	居住区级文化中心	1	1	-	07-17
		居住小区级文化室	7	7	-	03-28、08-03、09-12、11-07、12-08、16-06、22-11
4	体育设施	综合体育活动中心	2	2	-	08-03、10-26
		社区体育活动场地	17	8	04-19、05-10、08-01、11-07、19-07、20-02、21-09、22-14、22-20	03-28、07-08、09-12、12-08、14-13、16-06、22-11、22-18
5	行政管理与社区服务设施	社区居委会	9	6	05-04、11-09、21-03	01-03、08-01、09-12、12-08、16-13、22-18
		社区警务室	7	6	03-27	01-03、08-01、09-12、12-08、16-13、22-18
		社区服务中心	1	1	-	03-18
		社区服务站	6	6	-	01-03、08-01、09-12、12-08、16-13、22-18
		肉菜市场	11	11	-	02-17、03-17、04-01、05-05、07-05、08-01、12-01、14-05、16-12、20-04、22-13
6	道路交通设施	社会停车场(库)	14	14	-	02-05、02-22、03-12、07-02、08-15、09-01、10-23、11-06、12-02、14-16、16-12、19-02、20-04、22-05
		加油加气站	1	0	17-08	-
		地下通道	3	3	-	-
		天桥	4	2	-	-
		长途汽车客运站	1	0	06-16	-
		公交枢纽站	1	1	-	06-14
		公交场站	3	2	04-04	06-12、20-09
7	给水排水设施	初期雨水处理设施	3	3	-	13-13、16-11、18-17
8	电力设施	变电站	2	1	10-20	17-05
9	邮政设施	邮政支局	1	1	-	09-01
		邮政所	8	6	03-27、11-17	02-17、04-15、08-15、12-08、16-12、22-12
10	燃气设施	液化石油气设施	2	2	-	02-15、12-12
		天然气设施	1	1	-	13-16
11	环卫设施	垃圾转运站	4	4	-	03-08、09-22、11-11、18-22
		公共厕所	18	18	-	01-02、02-05、02-23、03-08、04-20、05-05、06-15、08-15、09-13、09-22、10-23、11-11、12-02、12-09、17-06、18-22、20-05、21-04
12	防灾减灾设施	消防站	1	1	-	04-27

 

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6　本片区污水排至观澜污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.7　本图则君子布河、牛湖水、樟坑径河蓝线，牛湖变电站110千伏进出线和220千伏过境线路高压走廊，依据相关专项规划确定。图则中橙线依据相关专项规划确定，其具体线位以最终批准的相关规划为准，其防护范围以相关规范或最终的安全测评要求为准。按照橙线规划及相关安评要求，在城市高压燃气管道橙线限制线范围内不得规划民居、大型厂房等设施，对于通过现状保留区的城市高压燃气管道须满足《城镇燃气设计规范（GB50028-2006）》安全防护要求，即管壁厚度≥9.5毫米或对燃气管道采取有效的保护措施，与建筑物外墙面之间的水平净距不应小于15米。

　　5.8　本片区规划3座初期雨水处理设施，将周边的地面径流收集后经沉淀处理可以做为绿化、浇洒道路用水。

　　5.9　本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6　道路交通

　　6.1　本片区对外联系的主要道路为有玉平大道、观天路、观景路、环观南路、五和大道和观平路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2　本片区近期规划有轨道4号线北延段经过，设站牛湖站（暂定）；远期规划有轨道10号线（支线）和轨道18号线经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3　本片区规划道路分四个等级：

　　（1）快速路：玉平大道，红线宽度65-70米，主线双向6车道高架，地面双向6车道辅道；观景路，红线宽度50米，双向6车道；环观南路（观景路-平湖），红线宽度60米，双向6车道。

　　（2）主干路：观天路，红线宽度60米，双向6车道；环观南路（观辅路-观景路），红线宽度60米，双向6车道；五和大道，红线宽度60米，双向6车道；观平路，红线宽度60米，双向6车道；环观中路，红线宽度45米，双向6车道；俊景路（观景路-观辅路），红线宽度40米，双向6车道；观辅路（五和大道-环观中路），红线宽度35米，双向6车道。

　　（3）次干道:五和大道（观景路-观辅路），红线宽度60米，双向6车道；裕隆路，红线宽度21-45米，双向4车道；俊景路（玉平大道-观景路），红线宽度40米，双向4车道；观辅路、裕兴路，红线宽度35米，双向4车道；裕广路、新腾路、观和路、广华路、宝玉路、凌龙路、凌龙东路，红线宽度30米，双向4车道；宝君路、牛湖街、俊瑞路、黄背坑路、何地路，红线宽度25米，双向4车道。次干路路网密度为2.69公里/平方公里。

　　（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度为9-25米，为双向2-4车道。支路网密度为7.47公里/平方公里。

　　6.4　本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5　本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6　本片区对外交通场站有长途汽车站1处。公共交通场站有首末站3处，公交枢纽站1处。

　　6.7　本片区共设独立占地公共停车场3处，占地面积共24390平方米。配建非独立占地公共停车场11处，总建筑面积为18550平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8　本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。图则于中北部地区划定自行车道（约16公里），凡自行车道所经地块需沿所示路径线位预留宽2.5米的自行车道，并保证其连续性。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9　本片区规划步行系统主要由片区内主次干道的人行道系统和规划的专用自行车道系统组成。其中，凌龙路为本片区商业步行街，道路宽度为30米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10　本片区规划人行过街设施7处。除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或地道。

　　7　城市设计

　　7.1　本片区城市空间形态控制应满足如下要求：强化背景山体、滨水景观，强化片区特有的田园村落特色，塑造宜人的人居环境。

　　7.2　本片区历史风貌保护应满足如下要求：

　　（1）　本图则所标注的碉楼应进行保留，不得改变其外观。

　　（2）　本图则划定的历史风貌保护区，需编制城市设计或详细蓝图指导下一步具体建设活动。保护区宜划为小街坊进行低层高密度开发。

　　7.3　本片区建筑界面应满足如下要求：

　　裕兴路作为通往版画产业基地的门户道路，应在沿线公共空间、建筑、街道家具设计及改造方面体现艺术特色。

　　（1）　沿线应强化城市公共艺术与景观小品的设计。

　　（2）　沿线旧村、旧工业建筑底层宜以商业及艺术展示功能为主。

　　7.4　本片区建筑高度应满足如下要求：

　　（1）　观平路东段、凌龙路、观天路沿线为高层引导区，注重地标建筑的塑造。

　　（2）　临基本生态控制线、观澜高尔夫、求雨岭山体及历史风貌保护区为高层建筑限制区，并严格控制建筑物的面宽，避免因面宽过大形成屏风效应。

　　（3）　片区北部求雨岭山体是片区重要景观背景，宜提供从观天路观赏求雨岭山体的视线通廊。

　　7.5　本片区主要公共空间包括城市公园、滨水绿地、街头绿地及广场等，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

　　（1）　全天候开放。

　　（2）　设置多入口，加强其可达性。

　　7.6　其它要求：图则规划“1主环+4次环”的慢行交通系统。裕隆路、俊瑞路、凌龙路、君子布河君子布社区北段、求雨岭临山地段为规划的慢行主环路，结合求雨岭、版画基地、历史风貌保护区、商业服务共享区规划慢行次环路，强化慢行系统的舒适性。

　　（1）　慢行主环与城市主、次干路交叉口应设置适宜自行车通行的地面、地上或地下人行通道。

　　（2）　慢行主环节点地区应以小型街头绿地、广场创造变化的城市空间，并设置自行车租放点、自行车停车棚等设施。

　　7.7　京九铁路（广深铁路）线穿越图则地区东侧，沿铁路两侧用地应按相应规定预留防护绿带。

　　8　城市更新

　　8.1　本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2　在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3　本图则划定4个城市更新单元，总用地面积约112.12公顷。

　　8.3.1　GX01城市更新单元

　　（1）　该单元位于片区中部，玉平大道西侧，单元内现状建筑质量较差，东侧君子布河污染严重急需整治，且君子布社区自身改造意愿强烈。改造应重点落实凌龙路及观和路等城市干道及其它城市支路的建设，落实君子布河滨河绿带建设，并结合新的住宅建设改善片区整体环境景观。

　　（2）　该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为30.0万平方米，其中居住建筑总量约为22.5万平方米。

　　（3）　该单元内应重点落实12-12号地块瓶装气供应站设施，保留12-13号地块现状24班小学及9班幼儿园。

　　（4）　该单元宜强化12-01和12-07地块沿凌龙路,12-11和12-17地块沿黄背坑路的绿化种植。

　　8.3.2　GX02城市更新单元

　　（1）　该单元位于片区东部，玉平大道东侧，单元内现状建筑质量较差，用地布局零乱，宝安区提出利用该片改造建设君子布高新社区的计划；此外，社区提出结合山水田园在该片建立国画基地的设想。改造应重点落实铭园路及凌龙东路等城市干道及其它城市支路的建设，增加商业、办公、文化教育、居住等配套服务功能，近期保留中部工业及旧村作为创意人才起步阶段居住就业空间，远期逐步向二类居住、商务办公及配套教育功能转变。

　　（2）　该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为28.0万平方米，其中居住建筑总量约为8.3万平方米。

　　（3）　该单元内应重点落实10-26号地块体育用地、13-11、13-14号地块文化设施用地、13-13号地块雨水收集处理设施、13-15号地块教育科研用地。

　　（4）　该单元宜强化10-23、10-26、13-02和13-03号地块沿凌龙东路的绿化种植，10-28和13-09地块沿观山路的绿化种植。

　　（5）　该单元13-03、13-05地块在条件成熟时可按二类性质改造更新，其橙线范围内用地须控制为防护绿地。13-05地块需重点落实1条联系玉平大道和铭园路的城市支路（建议按建议性道路线位）及1处公共绿地,并保证13-03、13-05之间的绿廊宽度不小于67米。13-03地块应重点落实1处18班小学用地。

　　8.3.3　GX03城市更新单元

　　（1）　该单元位于片区西南部，观平路南侧，单元内现状建筑质量较差，樟坑径河污染严重急需整治，且松元厦社区具有强烈的改造意愿。改造应重点落实观福路与荣山路交叉口工业区配套服务中心的建设，推动樟坑径河整治及滨河绿带建设，并完善工业区内部支路网建设。

　　（2）　该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为40.9万平方米，其中居住建筑总量约为1.9万平方米。

　　（3）　该单元内应重点落实16-06号地块文化设施用地和16-11号地块雨水收集处理设施。

　　8.3.4　GX04城市更新单元

　　（1）该单元位于片区中部，玉平大道西侧，单元内现状建筑质量较差，东侧君子布河污染严重急需整治，且社区自身改造意愿强烈。改造应重点落实凌龙路及观和路等城市干道及其它城市支路的建设，落实君子布河滨河绿带建设，并结合新的住宅建设改善片区整体环境景观。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为15.0万平方米，其中居住建筑总量约为10.6万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实19-15号地块18班小学、09-18号地块文化设施用地及09-22号地块垃圾处理设施用地。

　　（4）该单元宜强化09-14、09-18、09-24地块沿凌龙路的绿化种植。

　　8.4　本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　8.5　本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6　本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7　城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

　　9　地名

　　9.1　按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2　本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3　本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3：地名规划一览表

　　9.4　本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10　其它规定

　　10.1　涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.10、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2　本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3　本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。