经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二O一二年第4次会议审批通过！ 

目 　录 

1　总则 

2　目标与定位 

3　用地性质 

4　开发强度 

5　配套设施 

6　道路交通 

7　城市设计 

8　城市更新 

9　地名 

10 其它规定 

 

1　总则 

1.1　本图则适用范围（以下简称本片区）为：深汕路、沙丹路、龙新路、深惠高速公路、蛇岭大道所围合的区域，总用地面积775.47公顷。

1.2　制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

1.3　制定本图则遵循的总体原则是：区域协调发展、公共利益优先、有机更新、交通便捷、生态宜居、资源节约、环境友好。

1.4　本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

1.5　本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

1.6　在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

1.7　本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

2　目标与定位 

2.1　本片区的发展目标是：改善道路交通和其它基础设施，推进城市更新，逐步优化用地布局，打造环境优美、设施完善、兼为宝龙高新产业园区等周边产业园区提供配套的生态型综合服务区。 

2.2　本片区的主导功能是：居住生活、休闲旅游、产业配套。

2.3　本片区的发展策略是：结合城市更新构建合理的用地布局，打造片区核心商业文化区；集约利用有限空地，配置城市公园、社区绿地，并完善片区公共配套；梳理路网结构，加强深惠高速公路南北两侧及片区内部交通联系，增加支路网密度；引入休闲农业、生态旅游理念，打造休闲农业区，塑造片区独特的自然、人文景观及空间格局。

3　用地性质 

3.1　本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其它非城市建设用地（E）等，详见本图则“图表”的规定。

3.2　本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

3.3　本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.4　本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5　本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

3.6　本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

3.7　本图则规定的发展备用地可安排宝龙高新产业园区配套产业项目，具体用地性质确定时，须编制规划并按相关程序报批。

3.8　远期随着本图则城市更新和轨道坪山线（12号线）的建设，本片区鸿基路以西01和02街坊，发展方向宜为环境优美的居住社区；亿龙路以东、深汕路以西06街坊，发展方向宜为综合服务区，主要以商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、二类居住用地（R2）为主；深惠高速公路以南、长悦路以西07街坊，发展方向宜为宝龙高新产业园区配套产业及生活服务区；深汕路以南、长悦路以东08街坊，发展方向宜为为周边产业园区配套的生活服务区。

3.9　本图则地块05-04和05-08引导发展生态休闲农业，宜结合现状发展园艺种植、科普教育、观赏等功能。应保持地块内生态资源的完整性和自然性，休闲农业配套的商业、服务业等相关设施应结合周边地区设置。

4　开发强度　 

4.1　本片区建设规模总量约为444万平方米（不包括公共服务设施和交通市政设施）。

4.2　本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

4.3　本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

4.4　本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

4.5　本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

5　配套设施 

5.1　本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

5.2　本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

5.3　本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

5.4　本片区现状人口规模5.7万人（截止到2009年现状调研人口统计数据），规划居住人口规模10.8万人。规划就业人口规模4.6万人，其中，居住在本片区就业人口为4.6万人，其余就业人口主要分布在宝龙工业城及周边片区，规模约为6.2万人。

5.5　本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

表5.5：配套设施规划一览表  

序号	设施  类别	项目名称	数量		所在地块号		备注
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育  设施	九年一贯制学校	1	1	—	03-14	—
		小学	3	3	—	01-13、04-07、06-26	—
		幼儿园	6	5	01-12	03-01、04-14、06-26、07-08、07-17	—
2	医疗卫生设施	社区健康服务中心	7	7	—	01-05、03-01、02-18、06-16、07-06、07-08、07-17	—
3	文娱  设施	居住区级文化中心	1	1	—	01-15	—
		居住小区级文化室	7	7	—	01-05、02-18、03-01、06-16、07-06、07-08、08-17	—
4	体育  设施	社区体育活动场地	11	7	01-11、07-12、07-18、08-11	01-05、02-07、02-15、03-01、04-27、06-22、06-18	—
5	行政管理与社区服务设施	派出所	1	0	08-18	—	—
		社区居委会	5	4	07-13	01-05、02-18、03-06、06-16	—
		社区服务站	6	6	—	01-05、02-18、03-06、04-14、06-16、08-17	—
		社区警务室	6	5	01-11	02-18、03-06、04-14、06-16、07-06	—
		社区服务中心	2	1	07-14	01-17	—
		肉菜市场	3	1	01-04、07-10	06-16	—
		敬老院	1	1	—	04-13	—
6	道路交通设施	社会停车场(库)	7	7	—	02-09、04-05、04-11、04-14、04-27、06-16、08-36	—
		长途汽车客运站	1	1	—	01-02	—
		公交枢纽站	1	1	—	01-05	—
		公交首末站	1	0	01-16	—	—
		加油加气站	4	2	03-05、06-03	08-38、09-03	—
7	电力  设施	变电站	2	0	01-09、09-01	—	—
8	通信  设施	通信机楼	1	0	08-19	—	—
9	邮政  设施	邮政支局	1	0	08-19	—	—
		邮政所	3	1	06-13、08-04	03-01	—
10	燃气  设施	液化石油气设施	3	2	09-09	01-08、06-21	—
		天然气设施	2	2	—	08-38、08-38	—
11	环卫  设施	公共厕所	8	8	—	01-05、02-10、03-01、05-04、06-11、06-24、08-10、09-08	—
		再生资源回收点	4	4	—	02-10、06-11、06-24、08-10	—
		垃圾转运站	5	5	—	02-10、06-11、06-24、08-10、09-08	—
12	防灾减灾设施	应急避难场所	3	1	03-14、03-14	04-27	—

 

注：下划线表示该设施为非独立占地。

5.6　本图则居住地区级设施有敬老院、社区服务中心、派出所、邮政支局。

5.7　本片区污水排至横岭污水处理厂和宝龙污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

5.8　本图则同乐河、大源水库、山塘尾水库蓝线依据相关专项规划确定。110千伏龙岗变电站在改造时，多余用地应改为公共绿地；规划取消的高压走廊用地在高压架空线路未拆除改造前不得使用。

5.9　本图则共设置室内避难场所1处，室外固定避难场所2处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

5.10　本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。 

6　道路交通 

6.1　本片区对外联系的主要道路有深惠高速公路、深汕路、沙丹路、龙新路、秀龙大道和亿龙路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2　本片区中期规划有轨道坪山线（12号线）经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

6.3　本片区规划道路分五个等级：

（1）高速公路：深惠高速公路，红线宽度100米，为双向4车道； 

（2）主干路：深汕路，红线宽度120米，为双向8车道； 

沙丹路，红线宽度60米，为双向6车道；

龙新路，红线宽度70米，为双向6车道；

秀龙大道，红线宽度60米，为双向6车道；

亿龙路，红线宽度60米，为双向6车道；

蛇岭大道，红线宽度50米，为双向6车道；

龙沛路，红线宽度30米，为双向6车道；

（3）次干路：鸿基路、龙湖路、园新路、长悦路、水园路及水园三路，红线宽度30～40米，为双向4车道。次干路网密度为1.9公里/平方公里； 

（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12～20米，为双向或单向2～4车道，支路网密度为4.8公里/平方公里。 

6.4　为实现龙沛路北侧城市公共绿带的规划结构，本图则对龙沛路非机动车道路断面进行压缩，其道路横断面设计时，应将非机动车道与北侧城市公共绿地慢行系统相结合。为减少秀龙大道对生态资源的穿越和破坏，其道路断面在满足机动车道要求下，应结合自然生态和现状地形进行设计。

6.5　本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

6.6　本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

6.7　本片区对外交通场站有长途客运汽车站1处，公共交通场站有首末站 　1处和枢纽站1处。

6.8　本片区共设独立占地公共停车场2处，占地面积共5806平方米。配建非独立占地公共停车场5处，总建筑面积共14400平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.9　本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、大源水和同乐河滨水景观带地区设置独立的自行车休闲道。

6.10　本片区规划步行系统由绿地广场、步行街、道路人行道、大源水和同乐河滨水景观带组成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.11　本片区规划人行过街设施7处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

7　城市设计 

7.1　本片区城市空间形态控制应满足如下要求：保护并合理利用片区内大源水、同乐河水域及沿线自然景观资源、基本生态控制区内现状自然山林，挖掘、整合并合理利用现状人文景观资源，构建自然生态、人文风貌相融合的特色片区，打造标志性景观节点，塑造片区整体空间形态。

7.2　本片区深惠高速公路以南、龙新路以东、秀龙大道以西、沙丹路、园新路以北范围纳入基本生态控制线，其内的任何建设活动均应符合《深圳市基本生态控制线管理规定》。 

7.3　本片区自然景观资源地区包括：基本生态保护用地、河流、水库、山体、休闲农业区、防护绿地和城市公园等。其内应重点保护河流、山体等反映地域特征的自然景观资源，严禁大挖大填、改造地貌、损坏植被等破坏性的建设行为。自然景观资源地区之间宜采用建立生态通廊、视线通廊或步行通道等方式加强联系，构筑完善的城市生态系统。

7.4　本片区历史风貌保护应满足如下要求：对现状大田世居、于斯第等建筑进行修缮和整治，其周边地区的城市更新改造应注重在空间尺度、肌理、周边环境形态及建筑高度、体量、里面、材料、色彩等方面与其相协调，延续传统风貌特色，维持片区人文、自然景观的连续性和多样性。

7.5　本片区建筑界面应满足如下要求：

（1）深惠高速公路沿线近期以基本生态控制区绿地景观界面为主，辅以部分现状保留、综合整治的工业及四类居住景观界面；沿深惠高速公路两侧的防护绿带，宜选择防噪、易成活的树种形成绿化廊道，并对沿线建筑物的高度、立面造型进行统一引导与控制。远期逐步整合建设用地，提升城市形象。 

（2）深汕路沿线重点塑造综合服务区景观形象，注重塑造起伏变化的城市天际线，以形成良好的景观效果。 

（3）秀龙大道、龙沛路沿线为本片区沟通外围八仙岭公园——中部休闲农业区——南部自然山林生态廊道的主要城市绿廊。近期沿线以工业建筑为主，穿插绿地开敞空间，沿线工业区宜采用简洁、明快的建筑形式；远期将结合片区核心商业文化区的建设，逐步提升沿线用地城市功能，应注重沿线整体建筑界面的协调和统一。 

（4）亿龙路沿线以综合性城市景观界面为主，应着重体现自然与人文相协调的景观风貌，并通过社区公园、道路绿地引导自然景观向城市内部渗透。 

7.6　本片区建筑高度应满足如下要求：

（1）高层引导区，主要分布在鸿基路以东、秀龙大道与亿龙路交叉口以北更新改造地区。 

（2）高层限制区，主要分布在中部景观主轴沿线保留旧村地块、大田世居以北、打石岭路以西片区及部分临近生态控制线地区，应严格控制该区域建筑高度。 

（3）自然景观区，主要为中部休闲农业区、东部滨河生态绿廊及西南部自然山林生态廊道地区，应保证其朝向周边地块的视线通廊，建筑限高6米。 

（4）其他可建区为一般控制区，可结合用地具体情况分析确定其建筑高度。 

（5）临近生态控制线地区建筑布局宜开敞、通透，应提供一定范围内连续通达的视线通廊，严格避免建造对景观遮挡严重的板式建筑；周边建筑不宜超过临近山体高度，严格控制建筑单体体量，应达到“隐蔽”于山体和植被环境中的效果。 

7.7　本片区主要公共空间包括大型公园、大源水和同乐河滨水景观带及其它街头绿地，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

（1）规划步行路应保持步行通道连续性，强化步行环境舒适性，尤其应强化大源水滨水景观带、大田世居南北向公共空间及开敞空间、龙沛路——八仙岭公园开敞空间步行通道的连贯性。 

（2）地块05-13内沿大埔东路需提供不少于15米的视线通廊。 

7.8　秀龙大道是本片区重要的生态廊道，两侧应采用生态化设计，保证其整体性和自然性。并可根据地质情况，在保证生态系统稳定和良性循环的基础上，将绿地生态资源最大限度向社会开放。

8　城市更新 

8.1　本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

8.2　在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

8.3　本图则划定2个城市更新单元，总用地面积约56.67公顷。

8.3.1　GX01城市更新单元

（1）该单元位于本片区核心商业文化区，总用地面积约29.86公顷，包含04-02～04-22、05-11共22个地块。该单元紧邻亿龙路，现状为旧工业厂房和旧村，内有大田世居、大源水，南侧为片区规划的开敞空间景观核心区。该单元内现状旧工业区与旧村混杂，功能布局混乱，改造意愿强烈。改造结合商业服务及配套设施的建设，优化调整现状用地功能，合理组织用地布局，全面提升片区空间环境。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为45.4万平方米，其中居住建筑总量约为27.1万平方米。

（3）该单元内应重点落实规划24班小学（04-07）、18班幼儿园（04-14）、敬老院（04-13）、公共绿地（04-05、04-11、04-17），并保留现状大田世居（04-18）。 

（4）该单元内大田世居西侧开敞空间轴带和沿大田世居南北向公共空间轴带范围内，04-05、04-06、04-11、04-12、04-13、04-16、04-17、04-21、05-11地块建筑高度应严格控制，保证大源水及周边绿地、大田世居的视线通达性，周边建筑应注重与大田世居传统建筑风貌相协调。 

8.3.2　GX02城市更新单元

（1）该单元位于本片区城市景观主轴上，总用地面积约26.81公顷，包含03-01～03-07、03-09～03-14共13个地块。该单元紧邻深汕路和亿龙路，内有育贤学校，现状旧工业厂房与旧村交织，布局混乱，改造意愿强烈。改造重点优化调整现状用地功能布局，改造为以居住、商业功能为主，生活配套服务功能为辅的商住混合社区。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为43.1万平方米，其中居住建筑总量约为37.0万平方米。

（3）该单元内应重点落实规划18班幼儿园（03-01）、公共绿地（03-12），并扩建54班九年一贯制学校（03-14）。 

8.4　本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

8.5　本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

8.6　本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

8.7　城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

9　地名 

9.1　按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

9.2　本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

9.3　本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

表9.3：地名规划一览表 

类 别	序号	原有地名	规划名称	道路等级	备 注
规划铁路	1	厦深铁路	厦深铁路	铁路	—
现状道路	1	深惠高速公路	深惠高速公路	高速公路	西起机荷高速公路，东至惠州
	2	深汕公路	深汕路	主干道	西起深惠路，东至汕头
	3	龙湖路	龙湖路	次干道	西起蛇岭大道，东至园新路
	4	园新路	园新路	次干道	北起深汕路，南至秀龙大道
	5	乐园路	水园三路	次干道	西起园新路，东至沙丹路
	6	同力路	同力南路	支路	北起深汕路，南至水园三路
	7	大坑路	大坑路	支路	北起水园三路，南至沙丹路
	8	水田路	水园一路	支路	北起深汕路，南至水园路，
	9	大埔二路	大埔二路	支路	北起深汕路，南至龙湖路
	10	大埔南路	大埔南路	支路	北起龙湖路，南至上井巷
	11	—	吓井路	支路	北起深汕路，南至同昌路
	12	爱民路	水园四路	支路	西起水园三路，东至深汕路
	13	打石岭路	打石岭路	支路	北起龙湖路，南至龙沛路
规划道路	1	—	沙丹路	主干道	西起丰福路，东至东部高速公路
	2	—	龙新路	主干道	南起沙丹路，北至新城路
	3	—	亿龙路	主干道	西起吉祥路，东至龙坪大道
	4	—	秀龙大道	主干道	北起亿龙路，南至南坪大道
	5	—	蛇岭大道	主干道	北起环富南路，南至亿龙路
	6	—	龙沛路	主干道	西起蛇岭大道，东至亿龙路
	7	鸿基路	鸿基路	次干道	北起龙坪大道路，南至龙沛路
	8	—	水园路	次干道	西起园新路，东至沙丹路
	9	—	长悦路	次干道	北起深汕路，南至秀龙大道
	10	—	水园二路	支路	西起园新路，东至沙丹路
	11	—	大埔北路	支路	西起亿龙路，东至大埔三路
	12	—	大埔东路	支路	北起大埔三路，南至亿龙路
	13	—	大埔三路	支路	北起大埔北路，南至大埔东路
	14	—	大埔四路	支路	北起大埔三路，南至大埔东路
	15	—	向贤路	支路	西起沐春路，东至大埔三路
	16	—	上井巷	支路	西起蛇岭大道，东至大埔东路
	17	—	吓井北路	支路	西起蛇岭大道，东至鸿基路
	18	—	吓井南路	支路	西起蛇岭大道，东至吓井路
	19	—	新井路	支路	北起深汕路，南至亿龙路
	20	—	同昌路	支路	西起蛇岭大道，东至大埔三路
	21	—	沐春路	支路	北起深汕路，南至龙湖路
	22	—	德新街	支路	西起鸿基路，东至亿龙路
	23	—	涌田路	支路	西起蛇岭大道，东至新井路
	24	源盛路	源盛路	支路	北起深汕路，南至亿龙路
类别	序号	原有地名	规划名称	分类	备注
自然地理实体	1	望天思	望天思	山体	—
	2	大源水库	大源水库	水库	—
	3	山塘尾水库	山塘尾水库	水库	—
	4	同乐河	同乐河	河流	—
	5	—	大源水	河流	—
天桥	1	—	农贸市场天桥	天桥	—
	2	—	深汕园新天桥	天桥	—
	3	—	深汕同乐天桥	天桥	—
	4	—	育贤天桥	天桥	—
	5	—	大埔天桥	天桥	—
	6	—	源盛天桥	天桥	—
	7	—	亿龙天桥	天桥	—

 

9.4　本片区最终地名以批准生效的命名为准。 

10　其它规定 

10.1　涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.5、6.11、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

10.2　本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

10.3　本片区学校教学区与运动场宜相对独立设置，引导学校运动场向社会开放。

10.4　本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。