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　　文本

　　1.总则. 1

　　2.目标与定位. 2

　　3.用地性质. 2

　　4.开发强度. 3

　　5.配套设施. 4

　　6.道路交通. 6

　　7.城市设计. 8

　　8.城市更新. 9

　　9.地名. 9

　　10.其他规定. 11

　　图表（详见附件）

　　 

　　1 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：由水官高速公路、深惠路、布澜路、丹平路围合的区域，总用地面积370.47公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020）》及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：交通先行、产业主导、生态宜居、公平共享。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：促进产业升级和改造，完善居住配套，保护生态环境并控制城市建设的无序蔓延，将该片区建设为融高科技产业、高品质生活和优越生态环境为一体的城市地区。

　　2.2 本片区的主导功能是：深圳市以家电、电子为主导产业的产业集聚基地，布吉中心区的生活配套服务区。

　　2.3 本片区的发展策略是：

　　（1） 通过轨道龙岗线（3号线）的建设，适当引导站点周边地区土地的二次开发，优化土地使用效率；

　　（2） 严格控制城市增长边界，限制生态区内的现状建设，引导其逐渐向周边地区转移；

　　（3） 促进产业升级，提高产业用地开发强度，完善行政办公、物流、单身宿舍等产业用地必需的相关配套设施；

　　（4） 进一步完善教育、文化、体育、道路交通等公共设施和市政基础设施。

　　3 用地性质

　　3.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）和特别管制用地，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。详见本图则“图表”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　3.7 本片区所确定的特别管制用地是根据《深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020）》对四号绿带的控制要求，同时结合本片区的实际建设情况，将本片区内不属于基本生态控制线范围内的四号绿带用地划定为特别管制用地，并执行以下管理规定：

　　（1） 一类控制地区：是指位于河道蓝线范围之内的用地，该类地区应按照蓝线管理规定，拆除、搬迁不合规定要求的建筑，引导该地区向生态保护和水源涵养方向发展。

　　（2） 二类控制地区：是指位于河道蓝线范围之外的用地，该类地区应现状保留合法用地及建筑，近期禁止新建、改建、扩建，允许适度的环境整治，远期引导现状建设向其他地区转移、集中，逐步减少现状建筑总量并转化为组团隔离带。

　　4 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为280～300万平方米。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5 配套设施

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模4.0万人，产业人口规模2.5万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

　　表5.5 　　　 配套设施规划一览表

序号	设施类别	项目 名称	数量		所在地块号		备注
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育设施	幼儿园	5	2	04-12、06-02，06-04	04-08、08-14	08-14为6班，06-02、06－04为9班，04-12为12班，04-08为18班
		小学	1	0	04-13		04-13为24班
		初中	1	1		04-09	初中36班
		高中	1	1		04-02	高中24班
2	医疗卫生设施	门诊部	2	1	06-04	04-08
		社区健康服务中心	3	2	04-11	04-10、05-02
3	文娱设施	居住区级文化中心	1	1		04-05
		居住小区级文化室	5	2	04-12、06-02、06-04	04-10、08-14
4	体育设施	社区体育活动场地	4	1	04-12、06-02、06-04	04-06
5	行政管理与社区服务设施	社区居委会	3	1	04-12、06-04	04-08
		社区服务中心	3	1	04-12、06-04	04-08
		社区警务室	3	1	04-12、06-04	04-08
		交通中队	1	0	02-05
		敬老院	1	1		04-05
6	商业设施	肉菜 市场	1	1	06-04
7	道路交通设施	社会停车场库	5	5		02-01、04-07、05-02、07-04、07-12
		公交综合场站	1	1		03-04
		公交首末站	3	3		04-04、07-12、08-09
		公交专用加气站	1	1		03-04
		货运场站	1	1		05-01
8	给水排水设施	排水泵站	1	1		02-02
9	电力设施	变电站	1	1		03-03	110KV变电站
10	邮政设施	邮政所	1	1		05-02
11	燃气设施	天然气调压站	1	1		08-04
12	环卫设施	垃圾转运站	3	3		04-06、06-03、07-03
		环卫工人休息站	1	1		07-03
		公共厕所	1	1		07-03
13	防灾和减灾设施	消防站	1	1		02-06

 

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6 本片区的污水排至浦地吓污水处理厂和布吉污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.7 本片区划定沙西河河道蓝线；划定李朗站至六约站、李朗站至丹竹头站、大芬站至百门前站110KV高压走廊控制宽度；划定LNG长输管道和成品油管道安全控制宽度。规划实施时应按要求落实。

　　5.8 本片区应加强节水宣传、提高居民节水意识，全面推广使用节水型器具。引导工业企业改进用水工艺，推广工业节水新技术，加强对工业废水的处理，提高工业用水重复利用率。积极倡导在住宅小区内建立建筑中水系统，将生活污水处理后用于非饮用杂用水。建筑工程的附属设施应与雨水利用工程相结合，建筑雨水利用工程与中水系统相结合。在规划区的林地、绿地和广场下设置地下蓄水池，集蓄雨水供浇洒草坪，在旱季时可作为河道的生态补充用水。

　　5.9 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6 道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为水官高速公路、丹平路、深惠路和布澜路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区近期沿深惠路规划有轨道龙岗线（3号线）经过，采用高架型式铺设，并在片区内设有丹竹头站，站点功能定位为一般站。片区北侧远期规划有东部快线（14号线）经过，规划具体线位、建设型式、站位等以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区规划道路分四个等级：

　　（1） 快速路：水官高速公路，红线宽度80米，为双向八车道；丹平路，红线宽度65米，为双向六车道。

　　（2） 主干路：深惠路，红线宽度120米，为双向八车道，道路中央上空高架轨道龙岗线（3号线）；布澜路，红线宽度100米，为双向六车道；盛宝路，红线宽度50米，为双向六车道；南环路，红线宽度50米，双向六车道；富棉路，红线宽度50米，为双向六车道；湾兴路，红线宽度50米，为双向六车道。

　　（3） 次干路：下李朗南路、丹白路，红线宽度30米，为双向四车道。次干路路网密度为1.1公里/平方公里。

　　（4） 城市支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度18—25米，为双向两车道。支路路网密度为2.6公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区对外交通场站有货运场站1 处、公交综合场站1处、公交首末站3处、公交专用加气站1处。

　　6.7 本片区共设独立占地公共停车场2处，占地面积共 5153平方米；配建非独立占地公共停车场3处。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在片区东侧的生态绿地内，以及沙西河、东深河的河道两侧等地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划步行系统由沿机动车道两侧的人行道，以及沙西河、东深河两侧的专用步行休闲道构成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区共设地下人行通道1处，人行天桥7处。除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

　　7 城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：

　　（1） 保护并加强四号绿带作为区域性生态廊道的完整性，并与本片区内部的城市公园、社区公园、街头绿地等构筑完整的绿地系统；

　　（2） 落实并深化组团规划中“两主三次”的景观体系，通过道路绿化强调深惠路、布澜路两条景观轴线；

　　（3） 加强沙西河、东深河两侧岸线的整治和滨河绿化处理，保证河道两侧开敞空间的完整性；

　　（4） 紧邻南环路、丹白路西侧的地块应采用视线通廊或步行通道的方式，提高生态绿地的可视性和可达性。

　　7.2 本片区东侧共计100.5公顷的范围纳入基本生态控制线，基本生态控制线范围内的用地严格按照《深圳市基本生态控制线管理规定》及《关于执行<深圳市基本生态控制线管理规定>的实施意见》进行控制和管理。

　　7.3 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　（1） 深惠路、布澜路为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调。

　　（2） 南环路、丹白路西侧的建筑界面应保证一定程度的开敞性，将其东侧生态地区的景观资源引入城市地区。

　　（3） 居住用地中的底层连续商业界面宜向宝西路、盛丹路、左康路等城市支路一侧布局，以形成有整体性和连续性的街道界面，体现良好的商业氛围。

　　7.4 本片区建筑高度应满足如下要求：

　　（1） 轨道龙岗线（3号线）丹竹头站点500米范围内的区域，以及盛宝路和宝冠路交汇处为高层建筑区，建筑高度控制在60米以内。

　　（2） 其他地区的居住建筑高度宜控制在36米以内，产业建筑的高度控制在24米以内，产业用地内的少量附属建筑高度控制在36米以内。

　　7.5 本片区主要公共空间包括基本生态控制线范围内的生态绿地以及宝鼎公园、康乐公园、丹竹头公园等城市绿地，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

　　（1） 城市绿地、广场的周边宜形成连续的建筑界面，以形成围合的公共开放空间；

　　（2） 不宜采用大面积的硬质铺装，绿化率宜大于50％，可设置少量供市民健身和儿童游乐活动的设施。

　　8 城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。其中，综合整治类地区主要集中在特别管制用地内现状已建成的四类居住、工业用地中；功能改变地区是指02-03地块，允许该地块在保留现状建筑主体的前提下改作酒店用途。

　　8.3 在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，须按图则确定的用地性质、开发强度、配套设施等相关规定进行和落实。

　　9 地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3 　　　 地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10 其他规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4及6.9条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

　　10.4 本图则鼓励片区内工业用地进行产业升级，可向商贸型工业、现代物流业及生产性服务业产业方向转型，但工业用地所兼容的其他用地类型、兼容比例必须符合国家、广东省以及深圳市的有关要求。

　　10.5 本片区内的铁路南路是根据东部快线（14号线）的初步线位，按照相关部门的要求向南偏移15米进行划定的。若远期东部快线（14号线）的具体线位有所调整，这应对铁路南路的具体线位以及沿线涉及的相关地块进行专项研究。