目 录

　　文本

　　1.总则... 1

　　2.目标与定位... 1

　　3.用地性质... 2

　　4.开发强度... 2

　　5.配套设施... 3

　　6.道路交通... 5

　　7.城市设计... 7

　　8.城市更新... 9

　　9.地名... 11

　　10.其他规定... 13

　　图表（详见附件）

　　

　　文 本

　　1.总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：怡翠路以东，龙城南路以西、惠盐高速公路以北，龙翔大道以南所围合的区域，总用地面积241.55公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、深圳市近期建设规划(2006-2010)、深圳市龙岗中心组团分区规划[龙城、龙岗、坪地]（2005－2020）及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：整体性原则；土地集约使用原则；总量控制的原则；可操作性原则；资源节约、环境友好等可持续性发展原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条规定。

　　2.目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：结合产业转型，以及轨道交通等重大设施建设，通过适当的旧城改造，提升中心城的城市面貌和环境品质，完善中心城的城市功能。将吉祥路地区逐步发展成为配套设施齐全，生活服务功能完善的综合服务区。

　　2.2 本片区的主导功能是：龙岗中心城主中心的重要组成部分，是承接中心区功能拓展的主要片区，以发展商贸服务业为主的综合服务区。

　　2.3 本片区的发展策略是：补充城市功能，提高综合服务水平；引导产业转型，激发地区经济活力；引导城市更新，重塑地区风貌特色。

　　3.用地性质

　　3.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）、水域和其他非城市建设用地（E）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4.开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为285.98万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及物流等用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求，居住及商业等用地的开发强度不应低于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和城市基础设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市等相关规定确认。

　　4.6 本图则一类用地性质定义为“商业用地＋二类居住用地”的混合功能地块，居住建筑面积不得超过该地块计入容积率建筑面积的70％；一类用地性质定义为“二类居住用地＋商业用地”的混合功能地块，居住建筑面积不得超过该地块计入容积率建筑面积的80％；用地性质规划为商业办公的地块，其中商务公寓不得超过该地块计入容积率建筑面积的30%。

　　5.配套设施

　　5.1 本片区的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模5.0万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

　　表5.5 配套设施规划一览表

序号	设施类别	项目名称	数　量		所在地块号		备注
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育设施	幼儿园	7	5	01-07，06-03	02-08，03-09，04-12，08-01，08-07	04-12为9班，其余为12班
		小学	2	2		02-07, 06-10	分别为24班和36班
		九年一贯制学校	1	1		09-08	45班
2	医疗卫生 设施	门诊部	2	2		02-08，03-08
		社区健康服务中心	2	2		04-12，08-07
3	文娱设施	居住小区级文化室	4	4		02-08，03-10，04-13，09-07
4	体育设施	社区体育活动场地	2	2		04-14、08-06
5	行政管理与社区服务设施	社区居委会	4	4		02-08，04-12，04-13，08-06
		老年人活动站	2	2		04-13，08-05，
		敬老院	1	1		08-05
		社区服务站	1	1		04-13
		派出所	1		05-02
		巡警大队	1		05-01
		社区警务室	3	3		02-08，04-12，08-07
6	道路交通设施	社会停车场	6	6		01-09、02-08，04-16，06-06，08-03，09-09	停车位分别为124个，98个，114个，88个，147个和100个。
		加油加气站	2	1	04-01	09-10	轨道换乘枢纽站场建筑面积3000平米
		轨道换乘枢纽站场	1	1		04-04
		综合车场	1	1		09-09
7	给水排水设施	雨水收集处理设施	1			03-04b
8	电力设施	变电站	1		05-07		110KV
9	环卫设施	垃圾转运站	3	2	03-13	06-07，08-02	02-08中的垃圾收集站根据已批旧改落实
		垃圾收集站	1	1		02-08
		再生资源回收站	2	2		06-07，08-02
		公共厕所	4	4		02-08，04-01，06-07，08-02
		环卫工人作息站	3	3		02-08， 06-07，08-02

　　注：下划线的表示该设施为非独立占地。

　　5.6 本图则安排了龙岗派出所（森林分局）等居住地区级设施。

　　5.7 本片区污水排至横岭污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.8 本图则的龙岗河蓝线；向前110KV变电站高压走廊；梧桐山－龙岗微波通道，依据相关专项规划确定。

　　5.9 本片区雨水、洪水处理应充分利用现有排水设施和天然河道，加以改造和整治，近期应急措施和远期规划相结合，避免重复建设。

　　5.10 根据《深圳市应急避难场所专项规划》中防灾避难单元的划分，本图则的避难场所由北侧的龙城广场和东侧南联地区的规划学校来提供。同时按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　5.11本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6.道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为惠盐高速公路、深惠大道、龙翔大道、怡翠路、爱龙路、宝荷路和龙城南路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区有在建轨道交通龙岗线（原3号线）经过。在片区内设有吉祥路站。

　　6.3 本片区规划道路分四个等级：

　　（1）高速公路：惠盐高速公路，红线宽度100米，为双向六车道；

　　（2）主干路：深惠大道，红线宽度120米，双向八车道；

　　龙翔大道，红线宽度80米，双向八车道；

　　龙城南路, 红线宽度80米，双向八车道；

　　吉祥路, 红线宽度60米，双向六车道；

　　爱龙路，红线宽度60米，双向六车道；

　　怡翠路，红线宽度65米，双向六车道；

　　（3）次干路：龙腾三路（暂定）、彩霞路（暂定）、岗背路（暂定）、向前路（暂定）、德政路，道路红线宽度25－40米，为双向四车道。次干路网密度为1.68公里/平方公里。

　　（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-25米，为双向或单项两-四车道，支路网密度为5.53公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区公共交通场站有综合车场一处和轨道三号线吉祥路站点车辆接驳站一处。

　　6.7 本片区共设独立占地公共停车场3处，占地面积共9349平方米。配建非独立占地公共停车场2处，总建筑面积共6920平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划步行系统为临河北路、临河中路、临河南路和深惠大道组成，其中；临河北路和临河中路为为本片区商业步行街，道路宽度为12米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区规划人行过街设施3处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　7.城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：片区为龙岗中心城重要的城市景观区域，应注重与周围环境相呼应，加强区域中心空间形象的标志性，着重营造良好的居住环境和整洁的城市景观。

　　7.2 本片区历史风貌保护应满足如下要求：

　　⑴片区内保留的圳埔岭老围村，应以综合整治为主，完善旧村内部的基础配套设施，包括道路交通梳理，环境景观整治，市政消防等设施的完善；保证建筑界面和空间的连续性和协调性，提供更多的公共开放空间。

　　⑵不得改变建筑的外部造型。新建建筑时，应当在高度、造型、材料、色调等方面与该地区的历史风貌相协调；

　　7.3 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　(1)片区内各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一，并与相邻组团呼应；

　　(2)片区各组团中心的标志性建筑，应体现组团的功能、特色、地位及在城市干道和空间轴线上的标志和对景点的作用；

　　(3)配套服务区内各地块的建筑应设置成开放型的、以公共服务为主的连续性建筑裙楼空间。

　　7.4 本片区建筑高度应满足如下要求：

　　(1) 龙岗河滨水岸线区域宜以低、多层建筑为主，在建筑布局形式上应强调建筑底层空间的流动性和空间的开敞性，可采用底层空间架空，二层以上部分采取连廊连接的布局方式；在滨水岸线以南的纵深区域和沿城市主干道（如深惠大道、龙城南路）的区域可适当布局高层建筑，在标志性节点区域可适当设置超高层建筑，以丰富片区总体建筑轮廓的变化。在滨水岸线上，限高超过24米的建筑，在进行内部空间布局时应充分考虑滨水景观的通透性，滨水一侧应采用退台、出挑和架空等处理方式，建筑材料宜采用玻璃和钢材为主，强调建筑的通透性和轻盈感。

　　(2)本图则内，地块的建筑高度宜控制在100米以内，对于地区核心区域，塑造地标性建筑物的建筑限高可突破100米（位于吉祥路地铁站以南，深惠大道和吉祥路的交汇处），以塑造地区标志性景观节点。

　　7.5 本片区主要公共空间包括龙岗河滨水空间，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提高安全舒适的通道，并应满足如下要求：

　　龙岗河沿线应建设单侧不小于25米的绿化景观带，作为滨水公园、小体量商业建筑、酒吧街、酒店等的公共开放空间，并强调对周边地块的渗透性，建筑体量上应采取小体量建筑为主，结合商业、小型办公、展览、公益活动等设置，强调建筑底层空间的流动性以及建筑空间布局的开敞性，滨水建筑应以低层形态为主。沿河绿化带应营造良好的亲水空间，建设宽度不少于5米的以人行为主的道路，兼固防汛、检修和消防通道。

　　对于沿河已出让的地块，建成的区域应尽量面向滨水空间区建设绿化设施和步行道，在未来的升级改造中，面向滨水空间应设置不少于25米的绿化景观廊道以及预留足够的视线通廊，保证绿化水体景观的渗透性和韵律感，如04-06、04-15、09-01、09-02地块；对于已纳入70个市旧改计划项目的地块，在改造建设的同时，必须预留建设用地的8%作为对外公共空间,建立完整的步行系统，使人的活动融入在城市景观之中，提升龙岗中心城城市面貌和建设品质，如03-07、03-08、03-09、03-10地块。

　　7.6 其他要求：

　　(1)沿深惠大道、龙城南路和怡翠路一侧的街景立面为本片区的主要景观界面，沿街建筑造型、风格、色彩及平面布置形式应表现出统一整洁的整体效果，并与周边商业建筑取得呼应和协调；深惠大道两侧的建筑退让红线距离应结合道路实际宽度及《深惠大道沿线城市设计》要求，同时满足市政管线铺设，在中心区及商业密集区原则按照3米退让红线。

　　(2)龙城南路与深惠大道交界地段为片区的重要景观控制区，各地块建筑应设置开放型的，以商业和公共服务为主的连续性建筑裙楼空间，保证城市空间轴线的延续和与龙岗河景观的衔接。

　　(3)龙岗河蓝线控制应遵循相关规划的要求。在蓝线范围内进行的各项建设活动，应符合《深圳市蓝线规划》。对不符合蓝线规划要求，影响防洪抢险、除涝排水、引洪畅通、水源保护以及影响城市河道景观的建筑物、构筑物及其他设施，应当限期整改或者拆除。

　　8.城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元范围的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定三个城市更新单元，总用地面积约41.05公顷。

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　该单元为龙岗区龙城爱联岗贝村旧改，已于2008年12月通过建环委审批，（1）该单元位于深惠大道和怡翠路交汇处的东北部，应充分结合深惠大道改造以及怡翠路城市生活景观轴线的塑造，重塑城市重点地区用地功能，改善城市环境和城市形象。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约26.9万平方米，其中居住建筑总量约为20.9万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实24班小学（02-07），12班幼儿园（02-08），其中，02-08地块须配建不少于98个社会公共停车位和3000平方米的集中公共绿地，并重点解决更新单元范围内深惠大道、怡翠路的拆迁补偿问题。

　　8.3.2 GX02城市更新单元

　　（1）该单元北侧紧靠龙城广场，北临龙岗河，位于龙岗中心城核心区，是中心城商贸金融服务业功能南拓的重要组成部分。结合深惠大道改造、龙岗河河道整治以及龙岗中心城城市设计的要求，完善地区基础配套，塑造滨河开敞空间，提升地区文化、环境及景观品质，对圳埔岭旧村进行整体改造。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约19.0万平方米，其中居住建筑总量约为13.7万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实公共绿地（03-06、03-07地块），12班幼儿园（03-09地块），门诊部（03-08地块）等，并注重龙岗河滨水空间的营造；

　　滨水空间的建筑形态控制：应以小体量灵巧建筑为主，自由式布局并向水面开敞，营建龙岗河沿线通透的景观视线视廊。滨水区宜以低层建筑为主，滨水岸线以南的居住区域可设置部分多层、高层建筑，以丰富地区总体建筑轮廓的变化；

　　滨水公共空间控制：沿龙岗河滨水岸线应建设公园，休闲广场、步行廊道、小型商业（如酒吧、创意体验设施）等，强调龙岗河沿线开敞空间向周边地块的渗透性，使建筑、公园、水面融为一体，强调景观的整体性；在用地功能上，由滨水的商业服务业半开放型空间向内部的居住空间延伸。

　　步行系统的控制：沿龙岗河两岸形成连续的步行网络，围绕滨河空间形成一定的公共活动场所，增强滨水空间与居住生活空间的步行联系；通过步行网络与城市复合体过街设施、龙城广场等公共活动场所融为一体，营造一个便捷、宜人的步行体系。

　　8.3.3 GX03城市更新单元

　　（1）该单元应结合深惠大道改造，怡翠路城市生活景观轴线的塑造，完善道路设施和配套设施建设，对深惠大道和怡翠路沿线地区用地功能进行重塑。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为33.0万平方米，其中居住建筑总量约为33.0万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实垃圾转运站（08-02），公共绿地（08-03），社会福利设施用地(08-05), 12班幼儿园（08-01、08-07），并重点解决更新单元范围内深惠大道、怡翠路的拆迁补偿问题。

　　8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

　　9.地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3 地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10.其他规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请及调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。