目 录

　　文本

　　1.总则

　　2.目标与定位

　　3.用地性质

　　4.开发强度

　　5.水库扩容控制

　　6.配套设施

　　7.道路交通

　　8.城市设计

　　9.城市更新

　　10.地名

　　11.其他规定

　　图表（详见附图）

　　 

　　1 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：龙盛大道以北、清林径山脉东南面生态控制线范围外所围合的区域，总用地面积846.40公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、深圳市近期建设规划(2006-2010)、深圳市龙岗中心组团分区规划[龙城、龙岗、坪地](2005-2020)及其他经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：生态优先、环境友好，区域协调原则，可持续发展原则，土地高效集约利用原则，配套设施优先配置原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条规定。

　　2 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：以城村差异化的空间形态为切入点，规划对快速城市化城郊地区的城市更新和发展模式进行探讨和研究;在尊重地区现状的生态环境、空间肌理、现状场所特征以及现状用地的行政许可的基础上，打造一个具有用地混合，功能多元，具有强烈地域特色的城市更新地区，从而体现规划地区独特的异质化空间形态。

　　2.2 本片区的主导功能是：以休闲旅游、生态住区为特征，兼顾一定生态工业发展，具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园，与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。

　　2.3 本片区的发展策略是：整合生态资源，优化生长边界；挖掘人文资源，培育地域特色；重构特色空间，夯实发展载体；建立绿色交通体系，提供适宜地区发展的交通服务。

　　3 用地性质

　　3.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）、水域和其他非城市建设用地（E）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　3.7 本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。

　　3.8 本图则一类用地性质定义为“商业用地＋二类居住用地”的混合功能地块，居住建筑面积不得超过总建筑面积的70％；一类用地性质定义为“二类居住用地＋商业用地”的混合功能地块，居住建筑面积不得超过总建筑面积的80％；商务公寓类商业办公用地地块的居住建筑面积不得超过该地块总建筑面积的30%。

　　4 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为857.98万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求，居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确认。

　　5 水库扩容控制

　　本章节的内容引自深圳市水利规划设计院提供的《清林径引水调蓄工程初设报告》，如有变动，应以最终通过审批的专项规划内容为准。

　　5.1 清林径水库将原清林径水库、黄龙湖水库以及伯公坳水库合并成一个大库，正常蓄水位79.0米，总库容1.88亿立方米；水库扩建后将是调蓄和储备功能兼备的大（Ⅱ）型水库，设计洪水标准位500年一遇。

　　5.2 水库的扩容工程包括，加高扩建现状清林径水库主坝、黄龙湖主坝为2号主坝、加高扩建清林径1号副坝，并新建3号～11号坝。

　　5.3 由于片区北部紧邻清林径水库，水库的扩容及相关控制因素对规划地区的安全格局造成了一定的影响，根据水利相关规范要求，控制因素如下：

　　（1）清林径水库扩容后的防护大坝一共有11个，其中有6个紧邻规划区北部（包括1号副坝和2号主坝），根据水库大坝安全控制要求，主坝和副坝周边应控制200米的防护距离，其余大坝根据坝高控制相应防护范围，防护范围内的用地不得作为建设用地进行开发。

　　（2）水库扩建后，原清林径水库和黄龙湖水库的溢洪道已无法使用，因此在1号坝（原清林径水库副坝）左侧山头处新建溢洪道，紧靠大坝，用挡土墙与大坝相连；溢洪道采用开敞式溢流堰，堰顶高程79.0m，堰宽20～25m，全长1150m。根据《溢洪道设计规范》，该溢洪道两侧应各控制100米的防护区。

　　（3）水源保护线。由于水库扩容后的一级水源保护线线位正在环保部门审批过程中，本次图则中引用的一级水源保护线为根据水规院提供的线位；如有变动，应以最终通过审批的线位为准；一级水源保护区范围内的用地应严格控制，不得作为城市建设用地进行开发。

　　6 配套设施

　　6.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　6.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　6.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　6.4 本片区规划居住人口规模9.5万人。

　　6.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表6.5）。

　　表6.5 配套设施规划一览表

序号	设施类别	项目名称	数　量		所在地块号		备注
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育设施	幼儿园	13	11	11-17，03-01	01-03，01-06，01-18，07-04，07-16，08-07， 08-10，08-19， 08-22，09-08，12-18	01-03，07-04，07-16，08-27为9班；01-18，08-22为18班，其余为12班
		小学	3	2	03-02	01-07，08-24	03-02,08-24为24班； 01-07为30班
		九年一贯制学校	2		06-05，11-18	11-19	11-19为11-18龙西学校的规划扩建用地
		初中	1	1		07-15	36班初中
		深圳市高级技工学校	1	1		04-10
2	医疗卫生设施	综合医院	1	1		07-20	200床
		社区健康服务中心	12	11	11-13	01-03，01-06，01-18，03-01，05-03，05-04，07-04，08-07，08-27，09-08，12-18
3	文娱设施	居住区级文化中心	1	1		08-06
		展览馆用地	1	1		13-28
		居住小区级文化室	25	19	06-09、07-03，08-15、08-25，10-08，11-26，	01-02，01-06，01-11，03-01，03-03，05-03，05-04，05-10，06-07，07-04，07-07，07-16，08-07，08-14，08-22，08-23， 12-08，12-13，12-26	现状保留设施为老围屋的保护利用
4	体育设施	综合体育活动中心	3	3		01-06，01-12，06-09
		社区体育活动场地	11	11		01-01，01-11，07-07，07-16，08-07，08-10，08-23，08-27，09-08，12-13，12-26
5	行政管理与社区服务设施	敬老院	2	1	12-34	13-19	现状保留龙城福利中心
		社区居委会	8	6	06-07，11-14	01-06，03-01，07-16，08-10，08-19，12-18
		社区服务站	5	5		01-02，01-18，04-15，08-14，09-08
		派出所	1	1		06-07
		社区警务室	7	7		01-06，01-18，07-16，08-10，09-08，11-14，12-13
		肉菜市场	6	6		01-19，06-12，07-10， 09-12，09-31，12-18
6	道路交通设施	社会停车场（库）	12	12		01-13，03-08，06-08，06-14，06-16，07-19，09-22，11-12，13-07，13-14，13-29，13-30
		公交首末站	3	3		01-14，08-21，10-04
		综合车场	1	1		09-04
		加油加气站	2	2		04-16，06-20	04-16结合龙城修理厂设置
7	给水排水设施	（给水、雨水、污水）泵站	1	1		13-08
8	电力设施	变电站	3	2	04-08	09-06，13-20	分别为110KV、110KV和220KV
9	通信设施	通信机楼	1	1		11-16
10	邮政设施	邮政支局	1	1		11-15
11	燃气设施	液化石油气设施	1		04-14		回龙埔液化石油气储备站
12	环卫设施	垃圾转运站	3	1	01-15，09-17	06-17
		垃圾收集站	3	2	03-01	05-04，07-16	已出让用地中设计要点的要求
		再生资源回收点	5	5		01-16，06-08，06-16，07-19，11-12
		环卫工人作息站	6	6		01-16，06-08，06-16，06-17，07-19，11-12
		公共厕所	9	9		01-03，01-16，03-01，05-04， 06-16，07-16，07-19，11-12，13-30
13	防灾减灾设施	消防站	1	1		05-11	特勤中队
		应急避难场所	6	3	06-05，11-18，12-34	01-16，04-10，11-12	均为室外设施

 

　　注：下划线的表示该设施为非独立占地。

　　6.6 本图则安排了深圳市高级技工学校等市区级设施，200床综合医院、龙城福利院等居住地区级设施。

　　6.7 本片区污水排至横岭污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　6.8 本图则的龙西河、回龙河控制蓝线、清林径水库一级水源保护线、清林二变和灵芝变电站高压走廊控制线依据相关专项规划确定。

　　6.9 本片区雨水、洪水处理应充分利用现有排水设施和天然河道，加以改造和整治，近期应急措施和远期规划相结合，避免重复建设。

　　6.10 本图则共设置室内避难场所3处，室外固定避难场所3处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场所、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　6.11 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　7 道路交通

　　7.1 本片区对外联系的主要道路有龙盛大道、协平路、龙城友谊路、清水路和龙西中路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　7.2 本片区规划道路分五个等级：

　　（1）高速公路：外环高速公路；红线宽度65米；

　　（2）快速路：龙盛大道，红线宽度80米，为双向八车道；

　　（3）主干路：龙城大道、协平路、龙城友谊路（暂定名）、创建路、红岭路、倚山路和清水路，红线宽度30—80米，为双向八车道、双向六车道或双向四车道；

　　（4）次干路：玉岭路（暂定名）、龙西中路、五联路、石丰路、龙城创业

　　路（暂定名）和清友路（暂定名），红线宽25—40米，为双向四－六车道。次干路网密度为2.1公里/平方公里。

　　（5）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-25米，为双向或单项两-四车道，支路网密度为5.6公里/平方公里。

　　7.3 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　7.4 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　7.5 本片区公共交通场站有综合车场一处、首末站三处和公交修理厂一处。

　　7.6 本片区共设独立占地公共停车场6处，占地面积共27504平方米。配建非独立占地公共停车场6处，总建筑面积共18000平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　7.7 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　7.8 本片区规划步行系统为绿色慢行交通体系，其中岭沙路在五联路以西段为本片区商业步行街，道路宽度为12米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　7.9 本片区规划人行过街设施1处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

　　7.10 本片区内的部分外环高速线位跨越一级水源保护区，水源保护区内的道路建设应满足《水源保护条例》和相关水源保护区管理部门的批准。

　　8 城市设计

　　8.1 本片区的城市空间形态控制应满足如下要求：充分组织好内部自然景观要素、人文景观要素与周边环境的关系，创造视觉景观中心，构建与中心城区相呼应的景观通廊和视线通廊，形成脉络清晰、风貌各异、生活氛围浓郁的地区。

　　8.2 本片区历史风貌保护应满足如下要求：在建筑形式上应保持原有的结构和艺术特色，保持外观整洁美观，不得改变建筑的外部造型、饰面材料和色彩，不得改变内部的主体结构、平面布局和重要装饰，不得新建妨碍历史风貌建筑区保护的生产型企业；对该类物质文化遗存的修缮再利用，应充分结合其文化底蕴，结合文化活动展览功能布置。

　　8.3 本片区的建筑界面应满足如下要求：

　　⑴保证建筑界面和空间的连续性和协调性，尽可能地利用红线退让用地以提供更多的公共开放空间。

　　⑵片区内各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一，并与相邻组团呼应；

　　⑶片区各组团中心的标志性建筑，应体现组团的功能、特色、地位及在城市干道和空间轴线上的标志和对景点的作用；

　　8.4 本片区建筑高度应满足如下要求：地区中部的商业核心，为提升地区形象，塑造地区标志性景观节点，建筑高度宜控制在120米以内；沿回龙河和龙西河区域，为强调滨水景观的塑造，其沿线建筑高度宜控制在36米以内；与周边自然山体接壤的区域，建筑高度应与山体高度形成呼应，应充分展示优越的自然生态资源，形成良好的景观视线通廊，其建筑高度宜控制在54米以内。

　　8.5 本片区主要公共空间包括红花岭革命纪念公园、长排岭公园以及地区中部的商业核心，以清水河、回龙河为自然景观纽带，强化五联路和红岭路沿线生活景观界面，通过道路沿线景观界面将地区内部多处公园良好衔接；龙盛大道沿线自然景观界面、现代居住界面相结合，构造多个空间景观节点。公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足与周边建筑空间的协调和互动。

　　8.6 其他：城市蓝线是全市城市河流水系与水体、水源工程建设、管理的重要依据。在蓝线范围内进行的各项建设活动，应符合《深圳市蓝线规划》。对不符合蓝线规划要求，影响防洪抢险、除涝排水、引洪畅通、水源保护以及影响城市河道景观的建筑物、构筑物及其他设施，应当限期整改或者拆除。

　　9.城市更新

　　9.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　9.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　9.3 本图则划定六个城市更新单元，总用地面积约184.1公顷。

　　9.3.1 GX01城市更新单元

　　（1）该单元为龙岗五联片区朱古石旧改，用地规模约为25.6公顷，位于规划地区西北侧，为龙西五联地区进入清林径郊野公园的主入口，也是保持规划区生态平衡重要节点。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为54.9万平方米，其中居住建筑总量约为54.9万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实30班小学用地（01-07地块）、公共绿地（01-04、01-08地块）等设施，并重点解决更新单元范围内五联路和龙城创业路的拆迁补偿问题；注重回龙河滨水空间的营造。

　　9.3.2 GX02城市更新单元

　　（1）该单元用地规模约为31.3公顷，结合地区生态环境的保护，重点打造地区北侧与清林径水库和郊野公园和谐相依的生态界面，为龙岗地区的生态屏障塑造控制空间。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为45.6万平方米，其中居住建筑总量约为29.8万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实社区体育活动场地（01-12），社会停车场用地（01-13），公交首末站（01-14），公共绿地（01-10、01-16）等设施，并重点解决更新单元范围内五联路和龙城创业路的拆迁补偿问题；注重回龙河滨水空间的营造。

　　9.3.3 GX03城市更新单元

　　（1）该单元用地规模约为21.1公顷，为规划地区绿化核心，重点打造地区休闲旅游服务中心，提升地区形象，完善地区的综合配套服务体系。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为24.8万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实综合体育活动中心（06-09），公共绿地（06-08）等基础设施，以及将更新单元南侧的社会停车场用地（06-14），公共绿地（06-16）和水域（06-15）地块中的厂房和临时建、构筑物的拆迁工作纳入该更新单元一并考虑等。

　　9.3.4 GX04城市更新单元

　　（1）该单元为龙岗五联片区竹头背、岭背坑旧改，用地规模约为32.5公顷，为规划核心区的重要组成部分，为龙城友谊路景观轴线的重要展示区域，提升地区形象。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为64.2万平方米，其中居住建筑总量约为60.0万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实36班初中（07-15），回龙河滨水绿地（07-08、07-11）等设施，并重点解决更新单元范围内五联路和协平路的拆迁补偿问题；注重回龙河滨水空间的营造以及龙城友谊路沿线景观界面的塑造。

　　9.3.5 GX05城市更新单元

　　（1）该单元用地规模约为40.6公顷，规划核心区的重要组成部分，为中心城与规划区中心这条南北轴线的过渡地段，结合中心广场与绿化核心，重点打造该片区为文明、宜居的高尚社区形象。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为56.8万平方米，其中居住建筑总量约为56.8万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实中心广场用地（08-01、08-03），居住区级文化中心（08-06），公共绿地（08-11、08-16）等设施，并重点解决08-15的文物保护与之周边景观相协调、结合的问题；注重协平路景观轴线的塑造。

　　9.3.6 GX06城市更新单元

　　（1）该单元为龙岗龙西片区楼吓、对面岭旧改，用地规模约为33.1公顷。为龙岗中心城通往规划地区的门户位置。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为72.8万平方米，其中居住建筑总量约为72.8万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实30班小学一处（08-24），公共绿地（08-26），社区文化中心（08-25）等设施，重点解决更新单元范围内协平路路、清友路和玉岭路的拆迁补偿问题，同时协调协平路沿街建筑界面与中心城城市界面的融合。

　　9.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　9.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　9.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　9.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

　　10.地名

　　10.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　10.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　10.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表10.3）。

　　表10.3 地名规划一览表

　　10.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　11.其他规定

　　11.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、6.3、7.3、7.8、9.5、9.6及9.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　11.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　11.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。