目　录

　　文本

　　1.总则

　　2.目标与定位

　　3.用地性质

　　4.开发强度

　　5.配套设施

　　6.道路交通

　　7.城市设计

　　8.城市更新

　　9.地名

　　10.其它规定

　　附件：深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

　　图表(详见附件)

　　 

　　文本

　　1.总则

　　1.1　本图则适用范围(以下简称本片区)为:黄阁路以东,怡翠路以西,龙翔大道以南,惠盐高速公路以北所围合的区域,总用地面积362.32公顷。

　　1.2　制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2007-2020)(送审稿)》、《深圳市近期建设规划(2006-2010)》与《深圳市龙岗中心组团分区规划[龙城、龙岗、坪地](2005-2020》及其它经批准的专项规划。

　　1.3　制定本图则遵循的总体原则是:可操作性原则;区域协调原则;土地集约利用原则;配套设施优先配置原则;刚性与弹性并重的原则。

　　1.4　本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5　本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

　　1.6　在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7　本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

　　2.目标与定位

　　2.1　本片区的发展目标是:

　　(1)提升城市建设质量,完善综合配套,提高公共空间环境品质。

　　(2)充分利用区域优越的自然资源,挖掘龙岗河、怡翠路绿廊的景观塑造能力,针对不同区域分区进行整体改造、环境整治。全面改善环境面貌,实现片区生活品质提升。

　　(3)完善主干道系统,积极建设次干道和支路,提高支路网密度,改善微循环,增强片区内部通行能力。

　　2.2　本片区的主导功能是:

　　龙岗中心组团的西大门,以居住和商贸为主体的城市综合配套区,适宜多元化人群栖居的和谐社区。

　　2.3　本片区的发展策略是:

　　以城市更新为切入点,优化用地布局、完善服务配套、疏理城市交通,重塑龙岗中心城　“西大门”的门户形象,打造配套完善、环境友好的和谐社区。

　　3.用地性质

　　3.1　本片区规划用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、对外交通用地(T)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其它非城市建设用地(E)等,详见本图则“图表”的规定。

　　3.2　本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

　　3.3　本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4　本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5　本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后方可变更的用地性质”。

　　3.6　本图则一类用地性质定义为“商业用地+二类居住用地”的混合功能地块,居住建筑面积不得超过该地块计入容积率建筑面积的70%。一类用地性质定义为“二类居住用地+商业用地”的混合功能地块,居住建筑面积不得超过该地块计入容积率建筑面积的80%。用地性质规划为商业办公的地块,其中商务公寓不得超过该地块计入容积率建筑面积的30%。

　　3.7　本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　3.8　本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时,须编制规划并按相关程序报批。

　　4.开发强度

　　4.1　本片区建设规模总量约为465.24万平方米。

　　4.2　本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应低于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3　本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4　本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

　　4.5　本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市等相关规定和技术规范确定。

　　5.配套设施

　　5.1　本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2　本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

　　5.3　本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4　本片区规划居住人口规模8.8万人。

　　5.5　本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

表5.5　配套设施规划一览表

　　注:下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6　本片区污水排至坪地横岭污水处理厂处理,工业及特种废水经处理达标后排入城市污水系统;

　　5.7　本图则龙岗河道蓝线;交椅-灵芝、交椅-马坳同塔4回220kV架空线路,交椅-植物园、交椅-向前同塔4回110kV架空线路等高压走廊;梧桐山-龙中微波通道,依据相关专项规划确定。

　　5.8　01-06地块规划的110KV变电站距01-13地块现状保留的无线电监测站距离约200余米,在变电站建设时应采取相关措施以保证变电站的运行不会对无线电监测站产生影响。

　　5.9　广泛宣传提高市民的节水意识,以求自觉节水;建立有关法规,以求强制节水;建立相应督察机构,以求节水政策长期化。创造条件、推广中水利用,用于浇洒道路、绿地和洗车冲厕等。优化并完善城市供水管网和用水设施,减少其渗漏量。加强龙岗河的水体保护。

　　5.10　本图则共设置室内避难场所1处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场所、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　5.11　本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6.道路交通

　　6.1　本片区对外联系的主要道路为惠盐高速公路、深惠大道、龙翔大道、怡翠路、黄阁路、如意路和宝荷路,各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2　本片区有在建轨道交通龙岗线(原3号线)经过,在片区内设有爱联站和大运站。

　　本片区中期规划有轨道坪山线(12号线)经过,远期规划有东部快线(14号线)经过,规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3　本片区规划道路分四个等级:

　　(1)高速公路:惠盐高速公路,红线宽度100米,双向六车道。

　　(2)主干路:深惠大道,红线宽度120米,双向八车道;

　　黄阁南路,红线宽度80米,双向八车道;

　　龙翔大道,红线宽度80米,双向八车道;

　　宝荷路和如意路,红线宽度65米,双向六车道。

　　怡翠路,红线宽度65米,双向六车道;

　　(3)次干路:台中路(暂定),如意路以西路段红线宽50米,双向六车道;

　　爱蒲路(暂定),红线宽40米,双向六车道;

　　余岭路(暂定),红线宽27米,双向四车道;

　　新佳路(暂定)、龙石路(暂定)、晨光路(暂定)、蒲排路(暂定)、嶂背路(暂定),红线宽30米,双向四车道。

　　次干路网密度为1.91公里/平方公里。

　　(4)支路:　各地块通行与出入的主要道路,红线宽12-30米,　为双向两车道。支路网密度为5.2公里/平方公里。

　　6.4　本片区内建议性支路以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5　本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

　　6.6　本片区公共交通场站有首末站2处、枢纽站1处。

　　6.7　本片区共设独立占地公共停车场3处,占地面积共10302平方米。配建非独立占地公共停车场6处,总停车位为850个。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8　本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9　本片区规划步行系统由具有特色的新村街坊、各小区组团邻里中心等联系而成的步行网络空间;龙岗河沿线步行景观道路;深惠大道、如意路及怡翠路等沿线结合商业设施、过街人行天桥和地铁站点形成二层步行连廊等构成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10　本片区规划人行过街设施9处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　7.城市设计

　　7.1　本片区城市空间形态控制应满足如下要求:片区为龙岗中心城西大门重要的城市景观区域,应注重与周围片区景观环境的衔接与协调,组织好片区内部独具特色的人文景观要素,构建结构清晰、文脉连贯、商业和生活氛围浓郁的特色风貌区域。

　　7.2　本片区建筑界面应满足如下要求:

　　⑴建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定;

　　⑵片区内各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一,并与相邻组团呼应;

　　⑶片区各组团中心的标志性建筑,应体现组团的主导功能、特色、地位及在城市干道和空间轴线上的标志和对景点的作用;

　　⑷配套服务区内各地块的建筑应设置成开放型的、以公共服务为主的连续性建筑裙楼空间。

　　7.3　本片区主要公共空间包括龙岗河滨水空间,公共空间必须为各类人群提高安全舒适的通道,并应满足如下要求:

　　(1)公共开放空间包括城市公共开放空间和用地单位在建设用地范围内开辟的公共开放空间。

　　(2)鼓励新建项目在建设中结合建筑退线等要求提供非独立占地的公共开放空间。

　　(3)公共开放空间必须向公众全天免费开放,并利于公众使用,不得任意侵占并擅自更改其用途。

　　(4)　龙岗河沿线应建设单侧不小于25米的绿化景观带作为滨水公园等公共开放空间,并强调对周边地块的渗透性。沿河绿化带应营造良好的亲水空间,建设宽度不少于5米的步行道及自行车道,兼固防汛、检修和消防通道。

　　7.4　其他要求:

　　(1)本片区位于梧桐山-龙中微波通道控制范围内的地块,其建筑高度不得高于微波通道的限高要求。

　　(2)地铁站点周边区域为城市景观的重要节点,该区域内建筑设计应强调标志性和导向性,并应形成良好的步行环境。

　　(3)龙岗河蓝线控制应遵循相关规划的要求。在蓝线范围内进行的各项建设活动,应符合《深圳市蓝线规划》。对不符合蓝线规划要求,影响防洪抢险、除涝排水、引洪畅通、水源保护以及影响城市河道景观的建筑物、构筑物及其他设施,应当限期整改或者拆除。

　　8.城市更新

　　8.1　本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2　在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元范围的,须按相关规定进行。

　　8.3　本图则划定7个城市更新单元,总用地面积约127.9公顷。

　　8.3.1　GX01城市更新单元

　　(1)该单元地处地铁三号线爱联站核心区,应结合轨道站点及深惠大道改造、龙翔大道、怡翠路城市生活景观塑造进行城市更新,对站点周边土地利用进行优化调整,完善城市基础设施、公共服务设施。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为117.8万平方米,其中居住建筑量约为62.5万平方米。

　　(3)该单元应重点落实垃圾转运站(01-09)、54班九年一贯制学校(02-07)、轨道换乘枢纽站(02-10)、居住区级文化中心(01-07)、110KV变电站(01-06),注意加强轨道站点与周边用地的无缝接驳和步行系统联系。

　　8.3.2　GX02城市更新单元

　　(1)本单元地处大运中心辐射区,需为其提供部分产业拓展空间和配套服务空间;同时本单元应结合龙城西区建设、龙翔大道城市生活景观的塑造,对现状用地进行改造和功能重组。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为43.6万平方米,其中居住建筑量约为10.8万平方米。

　　(3)该单元应重点落实社会公共停车场库(03-18)、垃圾转运站(03-17)、27班九年一贯制学校(03-15)、公交首末站(03-14),注意加强大运中心对周边建设的控制引导,及与周边用地的步行系统联系。

　　8.3.3　GX03城市更新单元

　　(1)本单元地处地铁三号线爱联站核心区,应结合深惠大道改造及如意路城市生活景观塑造,完善配套设施,对地铁3号线沿线地区用地功能进行重组。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为24.2万平方米,其中居住建筑量约为8.0万平方米。

　　(3)该单元应重点注意加强轨道站点与周边用地的无缝接驳和步行系统联系。

　　8.3.4　GX04城市更新单元

　　(1)本单元应结合深惠大道改造、怡翠路绿廊和地铁3号线建设,完善城市基础设施、公共服务设施,对新屯旧村进行整体改造。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为17.1万平方米,其中居住建筑量约为13.7万平方米。

　　(3)该单元应重点解决更新单元范围内深惠大道、怡翠路道路用地上建筑物的拆迁补偿问题。

　　8.3.5　GX05城市更新单元

　　(1)本单元应完善道路网建设,结合龙岗河河道整治及完善配套设施,对蒲排旧村进行整体改造。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为45.8万平方米,其中居住建筑量约为39.9万平方米。

　　(3)该单元应重点落实18班小学(06-08)。

　　8.3.6　GX06城市更新单元

　　(1)本单元应完善道路网建设,结合宝荷西路城市生活景观塑造及完善配套设施,进行整体改造。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为14.0万平方米,其中居住建筑量约为12.6万平方米。

　　(3)该单元应重点落实社区体育活动场地(07-11)、垃圾转运站(07-13)。

　　8.3.7　GX07城市更新单元

　　(1)本单元应结合深惠大道改造、地铁3号线建设,完善配套设施,进行整体改造。

　　(2)该单元除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量约为60.0万平方米,其中居住建筑量约为54.0万平方米。

　　(3)该单元应重点落实36班九年一贯制学校(07-20)公交首末站(07-15,解决更新单元范围内深惠大道等道路用地上建筑的拆迁补偿。

　　8.4　本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确定确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

　　8.5　本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6　本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

　　8.7　城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地功能进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

　　9.地名

　　9.1　按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

　　9.2　本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3　本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

表9.3　地名规划一览表

　　9.4　本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10.其它规定

　　10.1　涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2　本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3　本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

　　附件　深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表