目 录

　　文本

　　1 总则. 2

　　2 目标与定位. 3

　　3 用地性质. 3

　　4 开发强度. 4

　　5 配套设施. 4

　　6 道路交通. 7

　　7 城市设计. 8

　　8 城市更新. 9

　　9 地名. 13

　　10 其它规定. 14

　　图 表（详见附件）

　　

　　文 本

　　1 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：深惠路、深惠高速公路、龙城大道、鹏达商业街（内环西路）所围合的区域，总用地面积219.6公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：强化龙岗中心城核心功能建设，与深圳特区发展相融合；强化历史风貌的保护，社会效益、环境效益和经济效益的协调发展；建设资源节约、环境友好和生态宜居的城市地区。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：依托龙岗中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇，承接并增强城市的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业、都市产业、居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区。

　　2.2 本片区的主导功能是：龙岗中心组团核心服务功能区的重要组成部分，是商业、居住、配套及部分产业的综合性城市地区。

　　2.3 本片区的发展策略是：强化龙城广场周边地区的城市商务功能，结合轨道站点集中布局商业设施；城市更新单元重点完善地区功能结构，完善社区基础型公共设施。

　　3 用地性质

　　3.1 本片区土地利用规划性质主要包括:居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、绿地（G）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　3.7 本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。

　　4 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为289.2万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5 配套设施

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模6.8万人。

　　5.5 本片区内配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

　　表5.5 配套设施规划一览表

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6 本图则安排了综合医院、长途汽车站等市区级设施，综合体育活动中心等居住地区级设施。

　　5.7 本片区污水排至横岭污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.8 本图则龙岗河河岸线外延25米为蓝线基本控制线，南约河河岸线外延15米为蓝线基本控制线。规划区南侧有清林站至龙岗站110千伏1回架空线经过，走廊控制宽度约30米。

　　5.9 本片区规划一座初期雨水池，面积约2500平米。一座液化石油气瓶装供应站，占地面积546平方米。

　　5.10 本图则室外固定避难场所一处、室内固定避难场所两处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　5.11 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6 道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为深惠路、龙城南路、爱龙路、内环西路，各街坊出入口及内部道路详见本图则 “图表”。

　　6.2 本片区现状有轨道龙岗线（3号线）经过，在片区内设有龙城广场站、南联路站。

　　6.3 本片区规划道路分四个等级：

　　（1）高速公路：深惠高速公路，红线宽度100米，为双向6车道；

　　（2）主干路：深惠路，红线宽度120米，为双向6车道；

　　龙城南路，红线宽度80米，为双向6车道；

　　爱龙路，红线宽度60米，为双向6车道；

　　内环西路，红线宽度80米，为双向6车道；

　　（3）次干路：前进路、向银路、上龙塘路及植物园路，红线宽度30-40米，为双向四车道。次干路网密度为2.3公里/平方公里；

　　（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-30米，为双向或单向两—四车道，支路网密度为5.3公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区对外交通场站有长途客货站一处。公共交通场站有首末站一处、枢纽站一处。

　　6.7 本片区共设配建非独立占地公共停车场二处，总建筑面积共6000平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划步行系统由绿地广场、景观步行带，普通人行道组成，道路宽度为4-5米。 本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区规划人行过街设施3处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　6.11 01-04地块及01-07地块预留公共人行通道，可以为建筑底层架空通道，但必须保证公共通道宽度不应小于8米，通道高度保证不低于8米。

　　7 城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：强化深惠路的空间联系轴线、地铁站点的标志性节点与龙城广场的呼应关系，控制和组织空间景观轴线，充分考虑规划区与龙城广场城市景观主轴线、龙岗植物园、八仙岭公园、龙岗河、南约河等城市景观要素之间的联系，使山、水、城相互交融。

　　7.2 本片区历史风貌保护应满足如下要求：规划保留圳埔岭祠堂，对其周边用地进行整合，扩大用地范围，成为地区的文化公共设施；对于其它保存状况比较好的客家建筑，可结合公共空间、社区文化设施或部分商业设施，建设公共活动或商业场所，但必须保证公共开放性，使之在空间上得以保留，此类建筑应结合所在地块统一考虑，在用地上确定此类历史建筑保护范围。对于破坏较为严重的，可进行适当改造或部分拆除，留下具有一定特色的历史元素，如碉楼、堂屋、池塘等，作为地块范围内的地标、纪念物或公共空间，但需要所在街坊整体考虑。

　　7.3 本片区建筑界面应满足如下要求：深惠路属城市交通性干路，规划上对其要求应以注重整体的景观界面为主，强调整体景观的连续性，在中心区地段应突出界面景观的节奏感和标志性，对其体量色彩和风格上应强调协调统一；前进路、植物园路以及上龙塘路作为区内主要景观干道，应强化道路空间及两侧景观界面的连续性，在道路两侧建筑设计及道路小品、绿化及配套设施建设中要充分考虑生活的功能要求和标识要求，成为地区景观道路。

　　7.4 本片区建筑高度应满足如下要求：中心城核心商务圈辐射范围内，其中前进路以北地区位于地铁站点500米辐射区域，整体高度宜控制在50～100米之间；前进路以南地区由于距离地铁站点较远，主要以居住、产业和组团配套为主，整体高度控制在50米以下；地铁站点周边规划01-04、11-01地块为地区标志性建筑，其建筑高度可以根据专项城市设计研究在100米的基础上适当提高。

　　7.5 本片区主要公共空间包括广场、绿地及滨河绿化带，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：南联广场在空间上应充分考虑龙城广场的向南延伸的空间预留，同时与01街坊的整体建筑和要求预留的小区公共绿地相融合，形成标志性的公共开放空间；刘屋公园、龙富公园为本片区主要的活动休闲空间。

　　7.6 其它要求：充分结合城市中心区的标志性特征，公共建筑可以在形式与色彩上丰富、多姿，创造热烈繁荣的城市气氛；居住建筑应配合反映龙岗客家民居建筑风格的材料与色彩，体量须贴近人性尺度，营造人性化活动环境；建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路、用地开发强度及空间景观规划要求确定。

　　8 城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定五个城市更新单元，总用地面积约58.4公顷。

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　（1）该单元位于规划区的西北侧，靠近龙城广场，面积为21.7公顷，是龙岗中心城中心区的商务功能拓展区，规划主要功能为商业、办公、配套设施、部分居住。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为56.9万平方米，其中居住建筑总量约为17.5万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实南联广场（01-03），除了需落实已明确用地范围的公共绿地（01-05、01-06）以外，还必须在01-04地块中落实的14898平方米的公共绿地，图则中对该公共绿地的形式不做具体要求，但公共绿地的空间应与01-03地块广场空间相呼应。此外需预留与北侧地铁站点及南侧客家历史建筑（圳埔岭祠堂）的空间通道（01-04、01-07）、一所18班幼儿园、一所九年一贯制学校（01-08）等设施。

　　（4）龙塘世居的建筑空间及具有一定特色的历史元素，如碉楼、堂屋、月池等，宜作为地块范围内的历史建筑纪念物或公共空间考虑，但需要与所在改造区内的建筑空间整体考虑。

　　8.3.2 GX02城市更新单元

　　（1）该单元由两部分用地组成，北侧部分位于规划区的北侧，紧邻深惠公路，面积为15.8公顷；南侧部分为前进路南侧09-05地块。其中北侧部分是轨道龙岗线（3号线）南联路站的辐射范围，属于深惠路商业发展轴的组成部分。改造单元规划主要功能为居住、商业、部分配套设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为52.7万平方米，其中居住建筑总量约为32.5万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实一所幼儿园（12班）、一所幼儿园（6班）、一个公交首末站（建筑面积3000平方米）、社区体育活动场地、居住小区级文化室、社区服务站邮政所等设施。

　　8.3.3 GX03城市更新单元

　　（1）该单元位于规划区的东北角，紧邻深惠公路，面积为3.0公顷；是轨道龙岗线（3号线）南联路站的核心辐射范围，属于深惠路商业发展轴的组成部分。改造单元规划主要功能为居住、商业。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为10.5万平方米，其中居住建筑总量约为5.9万平方米，包括行政办公建筑面积7172.7平方米（土地使用权出让合同－深地合字[1996] 072）。

　　（3）该单元内应重点落实一处公交首末站（建筑面积3000平方米）、一处公共停车场（建筑面积3000平方米）等设施。

　　8.3.4 GX04城市更新单元

　　（1）该单元位于规划区前进路东北侧，面积为10.8公顷；是本片区前进路以北的重点改造区。改造单元规划主要功能为居住、公园、部分公共设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为14.2万平方米，其中居住建筑总量约为14.2万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实龙富公园（08-08）、幼儿园、敬老院、医院等设施。

　　8.3.5 GX05城市更新单元

　　（1）该单元位于规划区上龙塘路两侧，面积为13.0公顷；是规划区功能完善地区。改造单元规划主要功能为居住、公园、公共设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为19.8万平方米，其中居住建筑总量约为19.8万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实综合体育活动中心、小学、公园等设施。

　　8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

　　9 地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3  地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10 其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。