目录

1 总则 

2 土地利用性质 

3 土地开发强度

4 配套设施 

5 道路交通 

6 城市设计及其它有关规定 

7 改造控制附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

附图（详见附件）

 

1 总则 

1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东的城市用地，总用地面积116.05公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市福田区分区规划（1998-2010）》，总体规划对本片区的功能定位是：“近期保留部分工业用地，远期逐步改造为综合区”。

1.3 本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（SZB01-97）确定。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定；任何更改图则中所规定的内容，需依照相关程序的确定，向城市规划委员会或规划主管部门提出申请；本图则是本地区进行详细规划设计的依据。

1.5 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下阶段详细规划设计时略有修改，但必须报市规划主管部门审定。

1.8 本图则解释权属归深圳市城市规划委员会；若需修改图则，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）中第二十七条、二十八条的规定。有关名词解释详见附件《法定图则统一注释》。

1.9 本图则经市规划委员会批准，自批准之日起实行。从即日起，该地区原有图则（包括控制性详细规划）自动废止。 

2 土地利用性质

2.1 本图则的定位是：通过综合重建发展成为包括居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区，改善工业区的整体环境，优化城市布局结构，在配合经济发展和更充分地利用工业区土地的同时，为城市未来发展留有余地。

本片区内各地块土地利用性质主要包括工业用地、居住用地、商业性公共设施用地、政府/团体/社区用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地等。详见本图则“图表”。

2.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

2.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

2.4 本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

2.5 本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

2.6 本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模；“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整；“综合重建改造”的地块是指以街坊为单位的统一规划、统一改造区域，它通常涉及到若干地块的“捆绑开发”问题。 

3 土地开发强度

3.1 确定土地开发强度是控制土地容量，提高土地有效利用和保护环境重要手段。

3.2 本图则确定本片区居住建设规模总量为87.8万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨。

3.3 已出让的土地，在计算口径原因，可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致。

3.4 在图则执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发强度应按规定的程序重新报批确定：

（1）对图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对图则确定的地块进行细分开发的。 

4 配套设施

4.1 本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政设施。

4.2 本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中，必须单独占地的公共设施有：中学一所，位于01-03地块；小学两所，位于08-07、03-03地块；幼托三所，位于08-06、11-02、12-02地块；成人学校一所，位于02-05地块；派出所一处，位于08-02地块；街道级医院一所，位于05-02地块；社会公共停车场四处，位于03-03、05-01、06-03、07-02、09-04地块；垃圾收集站三座，位于03-10、08-04、11-01地块；公共厕所3座，位于08-05、11-04、12-04地块。其他配套设施配置详见文本“配套设施规划一览表”（表4.1）图则中配套设施是依据上层规划和本片区的人口规模综合确定的，当实际人口规模超过一定限度时，需对此进行检讨。

4.3 本片区内规划必须单独占地的市政公用设施有：110KV变电站一座，位于04-01地块；邮政支局一座，位于11-03地块。

4.4 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

4.5 文化站、居委会、文化中心、青少年活动中心、社区健康服务中心、影剧院、健身房、网球场、游泳池等没有独立占地的配套设施项目，涉及的相关地块必须按照图表中“地块控制指标一览表”的要求开发建设。

4.6 在08-04地块设立一个社区公园，面向市民开放，面积不少于4000平方米。具体的位置可在下一层次规划中确定，但必须保证该绿地有一边长和八卦三路或八卦路的道路绿化带重合。

4.7 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，旨在满足片区整体必须的配套要求，不得随意减少数量或压缩规模。

表4.1 配套设施规划一览表

5 道路交通

5.1 本片区对外联系的主要出入口为泥岗路、笋岗路、红岭北路、上步北路。各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

5.2 本片区内道路网采用方格网状道路系统，规划道路分四个等级：

城市快速路：泥岗路，为双向六车道；城市主干路：红岭路、上步路，为双向八车道；笋岗路为双向六车道；城市次干路：八卦三路、八卦二路，为双向四车道；八卦路，为双向三车道；城市支路：为各地块通行与出入的主要道路，为双向或单向三车道。

5.3 禁止在商业零售街道设置机动车出入口；不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

5.4 本片区的机动车位配套标准按《深圳市城市规划标准与准则》10.6中的“配建停车场（库）的停车标准”（表10.6.3）执行。

5.5 所有停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位，专位专用。

5.6 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，人行通道应满足以下要求：

（1）醒目；行人可直穿；

（2）每日通行时间至少为6：00-22：00；

（3）最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。

5.7 除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置地下人行通道。

（1）与通往地铁站的相邻街区直接相连；

（2）能极大地改善步行的安全性与便捷性；

（3）在可能影响街道景观的地段；

（4）与地下市政管网不发生矛盾。

5.8 地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

（1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

（2）最小净宽度不小于5米；

（3）全天候通行。

5.9 本片区内规划社会公共停车场（库）四处，位于05-01、06-03、07-02、09-04地块。

5.10 本规划道路根据需要落实到城市支路及居住区内部道路。部分居住区内部道路或者街坊内部市政道路，可在下层次详细蓝图编制时可对其进行更具体的深化，必要时可对本图则确定的道路进行修改，但需要按照规定程序进行。

6 城市设计及其它有关规定

6.1 总体要求：明确该片区从工业区转变为城市综合服务区的整体特征，着重营造良好的居住环境和整洁的城市景观。

6.2 空间组织：片区内部空间组织应结合周边环境要求，强调不同建筑群的个性。要求如下：

（1）公建配套设施建筑应以低层为主，和公共绿地形成建筑群的中心区域。

（2）新建的居住楼群，应摒弃周边式布局，宜采用半周边和集中式布局形态组合应考虑体育馆的高度和形态。在上步路、笋岗路区段一侧的建筑，禁止面宽超过60米的高层板式建筑存在，宜采取南北相错的点式布局。

6.3 色彩要求：应强调建筑色彩与自然色调协调的根本原则，具体要求如下：

（1）公共配套设施建筑应在屋顶、阳台和门廊等处点缀暖调色彩。

（2）各街坊内建筑群应根据不同的建筑使用功能确定不同的色彩，但相同的建筑群应采用相近的色调。建议标准工业标准工业区的建筑群在改变使用功能时，宜进行统一的外立面的装修设计，以兰、绿和白为主调，形成整洁的城区景观；住宅白、米黄为主要色调；公共建筑以白和暖调点缀。

6.4 道路绿化带的设计应结合步行和非机动车交通的组织，应充分考虑重要节点视觉效果。特别是上步路、八卦路、红岭路一侧绿化带的设计，还应考虑开展全民健身活动的需求，形成富有南亚热带特色的带状公园绿地。

6.5 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

（1）公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道；

（2）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；

（3）建筑外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和中性的色彩；但可以使用一定程序的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、主要构件等；

（4）建筑泛光照明不得直接射入其他建筑窗内；公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计；

（5）建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

6.6 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

（1）统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果。

（2）提供使街景特色更加突出，使用效率更高的标识物；

（3）考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

（4）保证行人和机动车驾驶者的安全。

6.7 本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

6.8 本片区内的各地块利用建筑退线、形体组合和布局呼应，形成空间系统化。各企业不应兴建任何形式的围墙，应以绿篱等景观设施作适当的场所界定。 

7 改造控制

7.1 鉴于本区大部分土地的土地使用合同期将在10-15年期满，本图则按照综合服务区为目标，制定近期控制规划。

7.2 本地区为旧区重建地区，为了在按照商业原则开发和保证公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状和已获准的建筑项目，本片区不允许零星开发改造，任何的改造开发都必须以街坊为单位统一进行。

7.3 否则，任何地块在合同年限内都不得拆除现有建筑物，不得新建和扩建任何商业、商业性办公和住宅（包括单身公寓），但可在原有合同年限范围内，经规划和土地管理的主管部门批准，签定临时合同，将原建筑物的使用功能改变为商贸、办公用途，具体情况将视乎本图则“图表”的详细规定。

7.4 片区最终的发展规划，将视乎未来二十年市场的实际需求，以及城市经济和整体发展策略的要求综合考虑。届时八卦岭工业区的土地使用期基本届满，由政府统一收回，经对本图则进行必要的检讨和修改后，再重新出让、统一改造。

附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表 

序号	涉及地块	来文单位及要求	审批意见	审批时间
1	04-01地块	广东电网公司深圳供电局 申请调整容积率	法定图则委员会：同意规划主管部门意见。	法定图则委员会2010年第13次会议