目录 

1．总则

2．发展目标与功能定位

3．土地利用性质

4．土地开发强度

5．配套设施

6．道路交通

7．城市设计及其它有关规定

8．其它

附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

1．总则

1．1    本图则适用范围（以下简称本片区）为：大鹏半岛南澳镇北端沿海片区，北至大亚湾，东至杨梅坑，西南面与七娘山郊野公园相邻的地区，总用地面积为306.25公顷。

1．2    制订本图则的主要规划依据是：《深圳市近期建设规划(2002-2005)》、《深圳市龙岗次区域规划》、《深圳市东部生态组团规划》、《大鹏半岛桔钓沙规划研究》、《大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例》和其它专项规划，总体规划对本片区的功能定位是：“以自然保护为主的旅游观光风景区”；次区域规划对本片区定位为：“桔钓沙旅游度假区”，设施安排主要为公共沙滩。组团规划定位为：“市民滨海运动休闲地，主题描述为动感风情海湾”。

1．3    本图则由文本和图表构成。文本表达规划控制条文，图表表达规划范围内的用地控制总图及其附表。

1．4    本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定，还应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1．5    本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）确定。

1．6    有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）和《法定图则编制技术规定》（以下简称《技术规定》）。《注释》和《技术规定》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1．7    在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1．8    本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需略作修改的，须报市城市规划主管部门审定。

1．9    本图则自市城市规划委员会批准之日起执行。从批准之日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）废止。

1．10    本图则的解释权属深圳市人民政府或其授权的机构。

2．发展目标与功能定位

2．1    制定本图则的总体目标是：突出保护生态环境和景观资源的大前提、严格控制滨海地区内的开发建设活动，协调生态与旅游发展、旧村改造的关系，为未来的开发建设做好准备，实现地区长远可持续发展的目标。

2．2    本片区的功能定位：以生态保护为前提，以运动休闲为主题的滨海旅游度假区。适当包含少量的培训、疗养功能，严格限制居住类房地产开发。

3．土地利用性质

3．1    依据本片区的功能定位和生态景观区的特殊性，本片区的主要土地用途为保障生态功能的非建设用地和旅游、服务功能的建设用地。

3．2    本片区非建设用地主要包括海域和林地，在非建设用地中除必要的道路市政设施和为旅游提供服务的小型建筑外（凉亭、茶室），原则上不得进行城市建设活动，如有建设方案必须做环境影响评估和可行性研究。其中，沙滩岸礁、溪涌湿地、沙滩防护林带和原生林地等生态敏感度较高的用地，禁止任何永久性城市建设活动。各地块土地利用性质详见本图则“图表”（总表）。

3．3    建设用地沿新东路分为西、中、东三个组团。

3．3．1  西部组团为桔钓沙湾滨海活动区：设置度假酒店、度假别墅、生态湿地公园、运动和拓展活动中心，以及相关配套服务设施。建设用地以游乐设施用地、旅馆业用地、商业服务业用地、社会停车场库用地和公园绿地为主，限制住宅类项目用地。

3．3．2  中部组团滨海运动型游乐区：设置俱乐部会所、会员度假区、观光果园和水上观演码头。用地以游乐设施用地、旅馆业用地、服务业用地和公园绿地为主。

3．3．3  东部组团为生态旅游服务区：杨梅坑村西侧规划为渔村度假区，东侧为村民住宅区和七娘山郊野公园服务站，中部沿溪而上的环境优美区域将作为田园公园加以保护，南面设置七娘山郊野公园管理站和服务区。建设用地以游乐设施用地、旅馆业用地、服务业用地、文化设施用地和公园绿地为主。原村民居住用地划定为特别管制区。

3．4    位于本片区东部的杨梅坑村为历史遗留的旧村。其中，新东路北侧的旧村用地拆除养殖场，恢复景观良好的公共岸线作为旅游服务用地，组织滨海广场和游人公共码头；新东路南，旧村西侧养殖区近期保留，改造建筑形态，治理污染，远期改造为观光养殖、渔业博览等参与性活动场所；旧村东侧居民生活用地划定为特别管制区。

3．5    特别管制区内严格限制开发建设活动，除必要的公共配套设施和市政设施外，不得进行新建、改建与扩建，尤其是个体行为的违法建设活动。建筑质量较好、规划成片的村民住宅用地，完善其配套设施，治理污染，避免对生态环境的污染。特别管制区内用地近期保留，逐步减少该用地内的建筑总量，远期在条件成熟的情况下考虑改造为旅游配套服务区。

3．6    本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，政府可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3．7    本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在符合本图则所规定的用地性质及开发强度的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3．8    本图则对城市建设用地地块规定的三类土地利用性质指：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

4．土地开发强度

4．1     本片区的旅游人数规模应限制在4500人次/日，居住人口规模控制在700人以内。

4．2     本片区内非城市建设区严格控制开发建设活动。

4．3     城市建设区分为中强度建设区、低强度建设区和限制建设区，各区具体控制要求如下：

4．3．1  中强度建设区：除个别地块标志性建筑外，建筑容积率原则控制在1.2以内，范围较小，主要位于新东路以南；

4．3．2  低强度建设区：除个别地块标志性建筑外，建筑容积率原则控制在0.8以内，分布于各建设组团的滨海沿线；

4．3．3  限制建设区：建筑容积率在0.2以下，严格控制建筑高度、密度，主要分布在有少量建设的旅游活动区。

4．4     土地的相容性及对应开发强度有关规定如下：

4．4．1  商业用地（C1）：本片区允许开发为旅游服务的小型零售商业，建筑以多层为主，容积率原则控制上限为1.2；

4．4．2  服务业用地（C3）：本片区服务业用地分为两类，一类针对一般游客提供餐饮服务，除个别地块标志性建筑外，容积率原则控制上限为1.2，一类是为郊游野营游客提供必要的管理、帮助等服务内容，容积率原则控制上限为0.6；

4．4．3  旅馆业用地（C4）：本地区开发度假酒店项目要求以别墅式酒店为主，除个别地块标志性建筑外，容积率原则控制上限为0.8；

4．4．4  游乐设施用地（C5）：本片区多样化的活动设施，容积率原则控制上限为0.2。

4．5    本片区杨梅坑村建设用地划定为特别管制区，其建设规模总量控制在现状建筑总量1.6万平方米以内，并适当逐步减少建设用地和建筑总量。

4．6    本图则中部分地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符时，总建筑面积将保持一致。

4．7    在本图则执行过程中，遇到以下特殊情况，土地开发项目及建设总量应保持不变：

（1）对图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对图则确定的地块进行细分开发的。

5．配套设施

5．1    本片区的配套设施包括公共配套设施及市政设施。

5．2    公共配套设施分为旅游配套设施和住区配套两类。

5．2．1  旅游配套设施以预测的容量作为基础依据，本区日容量为4500人次/日，全区总床位数在1000床左右。其它车位、餐饮、厕位等指标均以床位为标准参照类似区域配置。

5．2．2  规划的居住配套按组团级规模配置（居住人口700人左右），详细内容见《配套设施规划一览表》（表5．1）。

表5．1配套设施规划一览表 

5．3    市政设施规划：

5．3．1  给水：沿新东路布置两条DN200~DN400的给水管道，近期可先实施其中的一条。

5．3．2  污水：规划在新东路上敷设一条d400~d500的污水管道和两个泵站。

5．3．3  雨水：沿市政道路布置规划d600~d1200雨水管道，收集路面雨水后就近排入截洪沟或水体。

5．3．4  防潮：规划区防潮标准为100年一遇，设计高潮位2.79米，规划路面高程应不低于3.60米，护岸防浪墙顶或防浪堤顶标高不低于5.40米。

5．3．5  供电：区内所有10kV线路均由南澳110kV变电站引出，由2回10kV电源形成环网供电。区内按需设置10kV变电房，供电半径小于250m。

5．3．6  通信：规划2个邮政所，不单独占地。

5．3．7  消防：规划1个小型普通消防站，建筑面积为500m²。

5．4    本图则中为本片区及周边地区服务的排污、电力、燃气等城市市政设施，无法在建设用地内布置的，可以在非建设用地范围内设置，但须统一规划，并按法定程序进行报建。

5．5    配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

5．6    本片区规划的垃圾收集站为封闭式环保型垃圾收集站。

6．道路交通

6．1    本片区对外联系主要由新东路承担。

6．2    本片区内道路网由各街坊内道路与新东路区内部分组成，规划道路分两个等级：

6．2．1  新东路：片区内主要道路，红线宽度14米，为双向二车道；

6．2．2  旅游区道路和居住区道路：为双向二车道，红线宽度7-9米。

6．3    本图则所确定的片区内部道路，可在详细蓝图编制时进行深化，若需修改，须经法定程序批准。

6．4    本片区内机动车位标准按《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）中的“配建停车场（库）的标准”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6．5    所有停车场库应为残疾人提供不少于总数1.5%停车位，专位专用。

6．6    配建停车场的位置应避开主要景观轴线。停车场库出入口应方便安全，不影响区内交通。区内道路两侧护坡及停车场周边应加强绿化，不应有裸露的护坡。

6．7    本片区内设置公交首末站和公交停靠站时，公交线路和站点位置根据全区公交规划和各建设片区规划确定。

6．8    本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6．9    本片区内规划社会停车场6处，位于03-05、03-08、04-05、08-05、09-05、09-13地块。

6．10    本片区内有深圳市公共交通站点两处，位于03-08、09-05地块。

7．城市设计及其它有关规定

7．1    本片区是深圳市沿海重要的自然景观旅游区，本片区内的任何开发建设活动均应遵循以下原则：

7．1．1  有利于有效保护环境资源的原则，尽量避免对沙滩、植被、山体的破坏，对破坏的植被必须复植。

7．1．2  有利于空间形象与环境的协调性的原则，要与周围环境互相呼应，相得益彰。

7．1．3  本片区部分用地需经工程处理方可进行建设，在处理方法上应注意保护生态环境。

7．2    本片区的景观设计应遵循以下原则：

7．2．1  把握整体环境特征，突出本地区的山海优势，特别是对海滩和岸线的合理利用。

7．2．2  保证各景点的连续性，营造视线通廊使各开放空间既相对独立又互相联系。

7．2．3  突出本区的景观特色，重点放在优质海滩的利用和丰富的乡土民俗文化的开发。

7．2．4  加强景观界面的设计，主要是在环岛公路进出景区的地段，进行多层次的绿化，以及对建筑界面精心的处理。

7．2．5  加强片区内的绿化建设，增强绿化覆盖率，对挡土墙、护坡等设施要进行绿化处理，力争片区内无裸土。

7．2．6  对背景山体的开发要严格控制，保护现有植被和山体形态。

7．2．7  片区内的景观小品如路灯、坐凳、花坛、垃圾箱等设施要精心设计，与环境统一协调。

7．2．8  景区内指示牌统一设计，标识应清晰、明确、规范，标识物的形式应与周围环境相协调，反映出风景区的特色。

7．3    本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

7．3．1  现状渔村的部分建筑具有较强的乡土特色，对于较有艺术价值的渔村建筑应加以修缮保留；新建建筑应注意与周围环境的协调，在突出旅游区特色的同时延续强化民居建筑的乡土特色。

7．3．2  公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道。

7．3．3  本片区内建筑外墙不得采用大面积玻璃幕墙。

7．3．4  建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和和中性的色彩,但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等。旅游区内建筑外墙色调提倡以白色、砖红、浅灰色为主调，屋面应尽量采用坡屋顶，屋面色彩可采用砖红、深灰、墨绿、海蓝等色系。

7．3．5  严格限制建筑物高度和体量，建筑应充分利用现有自然地形，并保持原有自然景观在视觉上的整体性和连续性。

7．3．6  保证建筑物与周围环境的整体协调性，建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观旅游区的特色，做到与环境有机共生。

7．3．7  建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内；公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计。

7．3．8  建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，除太阳能设备外，其它所有设备应隐蔽。

7．4    本片区岸线保护和利用应遵循以下原则：

7．4．1  本片区沿海岸线和沙滩均为公共资源，任何个人或团体不得以任何理由擅自挤占、围圈岸线和沙滩或阻止公众进入使用。本片区内地块出让原则上不包括邻近的岸线和沙滩，如因历史原因已将相关岸线纳入出让土地范围之内的，土地使用者在开发建设时，地面建筑和设施应沿涨潮线后退不少于20米（特殊情况下，由规划主管部门审定具体退让距离），并应将岸线和沙滩向公众开放。对某些特定项目确实需占用岸线的（如游艇俱乐部、潜水俱乐部等）则需报请政府审批，确定所占用岸线的规模和范围。

7．4．2  沿海岸修建的建筑和设施应配套完善的环保措施，禁止向海水或沙滩排放污水、烟尘和固体废弃物，以保护海滨的环境。

8．其它

本片区部分位于大亚湾核电站周围限制区（以核反应堆为中心，半径为五千米的范围），应遵守《大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例》的相关规定。摘引其中与规划相关部分条款如下（引号内为原文摘录）：

8．1     “第二条 核电厂周围限制区是指以核反应堆为中心，半径为五千米的限制人口数量机械增加，对新建和扩建项目按本条例加以引导或限制的地区。”

8．2     “第四条 核电厂及其周围限制区以及与限制区安全保障和环境管理有关的国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人均应遵守本条例。”

8．3     “第十四条 限制区根据经济和社会发展需要，经主管部门批准，可以迁入常住人口或者进入暂住外来工作人员，但是不得超过限制区发展规划所确定的总控制人数。”

8．4     “第十五条 限制区内禁止设立炼油厂、化工厂、油库、爆炸方法作业的采石场、易燃易爆品仓库等对核电厂安全存在威胁的项目。”

8．5     “第十六条 限制区内鼓励发展养殖业、种植业、旅游业和适合当地发展的第三产业。对鼓励发展的项目，应当给予政策优惠。具体优惠政策由市政府在本条例实施后一年内公布。”

8．6     “第十七条 限制区内允许发展符合限制区发展规划及本条例第十五条禁止以外的非劳动密集型和非重污染型的其他项目。”

8．7     “第二十一条 违反本条例第十五条，在限制区内擅自设立禁止项目的，由主管部门责令停建、停业、关闭或限期拆除；情节严重的，并处五千元以上五万元以下罚款。”

8．8     “第二十二条 违反本条例第十七条，在限制区内设立不符合限制区发展规划、属劳动密集型或重污染型项目的，由主管部门责令限期整顿、治理或停业关闭；情节严重的，并处五千元以上三万元以下罚款。”