目录 

1．总则      

2．发展目标与功能定位      

3．发展规模      

4．土地利用性质      

5．地块划分与土地开发强度      

6．道路交通      

8．城市设计及其它有关规定      

9．关于旅游及开发的相关规定 

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…） 

1．总则 

1．1    本图则适用范围（以下简称本片区）为：龙岗区大鹏街道办事处所属的下沙和迭福两个行政村，面积为12.58平方公里。

1．2     制订本图则的主要规划依据是：《深圳市大鹏半岛旅游区规划》（1998）、《深圳市东   部滨海地区发展规划》（2002）、《深圳市东部生态组团规划》（2005）、《深圳市绿地系统规划》（2004），《深圳市基本生态控制线及管理规定》（2004），同时以《下沙滨海地区国际咨询》（2002）、《深圳市下沙滨海旅游度假区规划》（2003）、《深圳下沙旅游度假规划》（阶段方案）的有关内容作为重要参考。

1．3    本图则由文本和图表构成。文本表达规划控制条文，图表表达规划范围内的用地控制总图及其附表。

1．4    本地区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定，还应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1．5    本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）确定。

1．6    有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1．7     在本地区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1．8    本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需略作修改的，须报市城市规划主管部门审定。

1．9    本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

1．10    本图则自深圳市城市规划委员会批准之日起执行。

2．发展目标与功能定位

2．1    本地区的功能定位：综合性旅游度假区。

2．2    本地区的发展目标是：下沙迭福地区要保护良好的自然生态环境基质，建设完善的旅游设施及旅游配套设施，建成多功能、宜人舒适、充满活力的旅游休闲度假区。

2．3    制定本图则的目的在于：有效保护下沙迭福片区山地、水体、岸线和人文资源，指导下沙迭福片区下一阶段的详细规划与设计，营造舒适并富有活力的滨海度假区环境，降低已建设大型市政项目对本片区环境的负面影响。

3．发展规模

3．1    用地规模：本地区适于作为城市建设用地的最大规模约为320公顷。

3．2     人口规模：本地区不计迭福片区的居住人口为5932人；游客容量：本地区的日环境容量约为1.83万人。

4．土地利用性质

4．1    遵照深圳市基本生态控制线的要求，本地区基本生态控制线以内的用地严禁一切建设活动，只允许在特定的山顶公园范围内进行生态旅游活动，以此丰富该地区的旅游内容。

4．2    本地区不得新增加任何类别的工业用地，现状内除已经在建的东部电厂外，其他现状存在的工业近期必须搬迁。

4．3    本地区内可以进行少量的低密度的居住用地的开发，其控制要求详见本图则“图表”的有关规定。

4．4    位于下沙片区西侧的下沙村为历史遗留的旧村，划定为旅游配套设施用地。其控制要求详见本图则“图表”的有关规定。

4．5    本地区内应特别注意对现有河流和湿地的保护，在土地的开发建设中，要保持水体的连续。

4．6    本图则所确定的旅游设施及公共设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，政府可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

4．7    本图则对城市建设用地地块规定的三类土地利用性质指：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

5．地块划分与土地开发强度 

5．1    本图则所确立的地块界限，并不一定代表实际的用地红线范围，在符合本图则所规定性质及开发强度的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

5．2    对图则确定的地块进行细分开发的，在土地开发之前，必须编制其所在整体地块的详细蓝图，在详细蓝图的指导下确定地块红线和相关规划控制指标。

5．3    在本图则执行过程中，遇到以下情况，土地开发项目及建设总量应保持不变：

（1）对图则确定的地块进行合并开发的；

 

（2）对图则确定的地块进行细分开发的。

5．4    本片区各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

5．5    迭福片区的01-04和01－06、02－03地块作为发展备用地，严禁作为工业及大型市政设施用地开发。开发建设之前，要针对 LNG接收站、气态天然气长输管线对建设区的影响进行安全评估、环境评估等专题研究，作为开发建设的依据。

6．配套设施 

6．1    本片区的配套设施包括公共配套设施及市政设施。

6．2    本地区内共设置污水泵站3座，污水经泵站抽取后入大鹏墟镇管网，最终排入水头污水处理厂进行处理。水头污水处理厂投产前，若规划区实行整体开发，应建设片区污水处理站对片区污水进行处理；若为分散开发，应采用分散建设埋地式污水处理设施处理片区污水。

6．3    防洪方面应沿建设区外围山脚规划布置排洪渠，避免山体洪水直接冲刷规划区域。

6．4    东部电厂的东南侧预留一座110kV下沙变电站，占地约3500平方米，变电站不得对周围的山地环境造成破坏。

6．5    配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

6．6    本片区规划的垃圾收集站为封闭式环保型垃圾收集站。

6．7    本片区的配套设施设置详见表6-1《配套设施规划一览表》。

 

表6-1     配套设施规划一览表 

 

序号	设施类别	项目名称	数  量		所在地块编号
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	医疗卫生设施	社区健康服务中心	1	1	-	07-01
2	体育设施	网球场	1	1	-	09-03
3	行政管理与社区服务设施	居委会	1	1	-	05-04
		警务室	1	1	-	05-04
4	商业设施	海滨浴场服务设施	1	1	-	06-05
		游客接待中心	1	1	-	06-04
		书店及报刊门市部	1	1	-	07-01
		储蓄所	1	1	-	07-01
5	道路交通设施	公交首末站	1	1	-	09-03
		社会公共停车场（包括1处近期临时）	5	5	-	05-05、06-03、08-05、09-02、09-03   （09－04近期临时）
6	给排水设施	污水泵站	3	3	-	02-02、07-05、12-03
7	电力邮政设施*/	110KV 变电站	1	1	-	05-01
		邮政所	1	1	-	07-01
		移动基站	1	1	-	09-01
8	燃气设施	LNG天然气接收站	1	1	-	04-02
		LNG槽车中转站	1	1	-	04-03
9	环卫设施	公厕	4	4	-	02-02、06-03、07-03、10-03
		垃圾收集站	1	1	-	05-07

 

 

6．8    本片区东部电厂出线控制的高压走廊宽度最宽不得大于450米，线路尽量敷设在山体阴面，高压塔塔身要进行外观设计，减小负面影响。

6．9    本片区有LNG接收站及由LNG接收站至坪山门站的气态天然气长输高压管线，长输高压管线通过城镇规划区时必须采取安全保护措施，政府有关部门应根据相关安全管理条例审批报建方案；长输高压管线穿越沙滩的管段要加设钢筋混凝土盖板等防护措施，管顶覆土不得小于1.5米；禁止在管道中心线两侧或者管道设施场区外各50米范围内爆破、开山和修建大型建筑物、构筑物工程。

 

7．道路交通

7．1    本地区对外联系的主要出入口为坪西一级公路和葵鹏公路。各建设片区出入口道路及内部道路详见本图则“图表”。

7．2    本地区内道路分三个等级：

 

片区主要道路：金沙大道以及金沙大道在下沙核心区分成的“人”字形干道，双向四车道。

 

片区次要道路：迭福路，三车道；金沙大道东南向的延长段，双向二车道。

 

片区支路：片区内的组团道路，双向二车道。

7．3    图表中以虚线表示的片区支路可根据实际情况进行调整。

7．4    本图则未确定的片区内部道路，可在详细蓝图编制时进行深化。

7．5    下沙片区核心区内鼓励以步行为主的出行方式，要特别保持从下沙核心区到公共沙滩步行的通畅和安全。

7．6    本片区内机动车位标准按《深圳市城市规划标准与准则》中的“配建停车场（库）的标准”执行。旅游设施的配建停车场建议采用地下式。

7．7    所有停车场库应为残疾人提供不少于总数1.5%停车位，专位专用。

7．8    停车场库出入口应方便安全，不影响区内交通。

7．9    下沙片区内设置公交首末站1处，位于09-03地块。

7．10    公交线路和站点位置根据总体公交规划和建设情况确定。

7．11    本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

7．12    本片区内规划社会停车场5处，位于05-05、06-03、08-05、09-02、09-03地块，1处近期临时停车场，位于09-04地块。

7．13    建议在下沙片区的西端预留1处码头用地，具体位置可根据有关的航道、水深、用地等因素进行确定。

7．14    沿市政道路布置雨水管道, 沿建设区外围山脚布置排洪渠，在地势较低的临海地块外围规划布置防浪堤。本片区防潮标准为100年一遇，护岸防浪墙顶或防浪堤顶标高不低于5.40米，沿海片区的场地及路面高程应不低于3.70米。

8．城市设计及其它有关规定 

8．1    本地区是以滨海旅游为主要功能的综合片区，该地区内的建设应以保护本地自然生态为出发点。

8．2    应保持下沙村原有的村落肌理，营造富有下沙特色的自然景观和人文环境。

8．3    除下沙核心区的中央广场外，下沙片区内还应保持由沙滩至周围山体的5条公共步行通廊，该通廊的宽度不得小于6米，通廊的位置可根据图表的示意进行调整，但不得取消。

8．4    迭福片区适合组团式的开发，各组团之间应预留宽度不小于80米的生态廊道，咸头岭文化遗址周边的土地开发建设应符合文物保护条例的有关规定。

8．5    距离下沙沙滩岸线500米之内的地块内的任何开发建设活动均应遵循以下原则：

（1）    与周边自然环境紧密联系，建筑不能对山海之间的视觉通廊造成严重阻   挡；

（2）    维护公共岸线和商业步行街的完整，面向公共空间（广场、滨海公园、步行街）的建筑必须提供协调和友好的界面；

（3）    建筑高度应形成由海边向腹地逐渐增加的梯度分布，建筑高度超过15米的单体建筑的面宽不得大于40米；

（4）    建筑的报建方案必须提供本地块建筑和周边环境的模型。

8．6    在坡度大于10度或相对高度超过10米的地块内，任何开发建设活动均应遵循

以下原则：

 

（1）     必须尊重原有的地形和地貌特征，不能对基地进行破坏性的开挖、填土或平整；

（2）     单体建筑的高度不得大于10米（包括屋顶高度），建筑面宽不得大于35米；

（3）     建筑风格应体现山地建筑轻巧、自然的风格。

8．7     金沙大道和迭福路在位于旅游度假区的核心路段，其断面和环境设计应体现旅游度假区的特点。

8．8    位于步行为主的街道两侧的建筑应提供连续的商业界面和供遮阳避雨用的连廊。

8．9    片区内其它道路景观设计应体现自然生态原则，下沙和迭福片区内部道路设施在进行统一设计的同时应注意有所区别，通向沙滩的街道标识应清晰、显著和统一。

8．10    凡规定保留水面（溪流）的地块在开发时应遵守以下规定：

（1）     保持水系的连续；

 

（2）     建筑和水体要保持景观的协调；

（3）     尽量避免将水体作暗渠处理，水体周边的岸线尽量维持天然状态。

8．11    由LNG和东部电厂的建设造成的植被破坏必须加以恢复，LNG和东部电厂内的设备建设应尽量与周边环境协调，其码头岸线应作自然的处理，禁止堤岸表面全部采用裸露的混凝土。

8．12    本片区内广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

（1）    统一规划，体现下沙旅游区的特色；

（2）    避免使用对景观有遮挡的广告牌；

（3）    保证行人和机动车驾驶者的安全。

9．关于旅游及开发的相关规定

9．1    本图则鼓励多样化地使用本地的旅游资源，提供不受季节限制的多种旅游体验。

9．2    在下沙岸线的核心地带应提供宽度不少于500米的公共开放式沙滩，沙滩内可设置冲洗、更衣、零售等必要的临时服务设施。

9．3    本地区应通过交通设施和服务实施的建设和管理，适当控制旺季时游客的数量，特别是限制生态型公园等生态敏感地带的游客数量。

9．4    迭福片区在近期内不宜开发建设，应根据下沙的开发建设情况决定迭福片区的启动时机，迭福片区的开发建设时间和具体建设内容需经过深圳市政府的特别批准。

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…） 

 

注：目前仅提供文字内容，上图所附图表未作相应调整。