经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二〇一〇年第十五次会议审批通过！

　　目　录

　　1 总则

　　2 目标与定位

　　3 用地性质

　　4 开发强度

　　5 配套设施

　　6 道路交通

　　7 城市设计

　　8 城市更新

　　9 地名

　　10 其它规定

　　图表（详见附图）

　　1 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：规划坪西快速干道以东、桔钓沙以西、七娘山以北，水头仙人石以南，总用地面积843.58公顷（其中填海单元面积为112.22公顷）。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（2007－2020）》(送审稿)、《大鹏半岛保护与发展管理规定》、《东部生态组团规划（2005-2020）》、《大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例》、《深圳经济特区循环经济促进条例》、《深圳市绿色住区规划设计导则》、《深圳市绿色建筑设计导则》和其它专项规划。 　　

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：生态优先原则，区域协调原则，特色塑造的原则，差异化原则，弹性应变原则。 　　

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。 　　

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。 　　

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。 　　

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。 　　　　

　　2 目标与定位 　　

　　2.1 按照差异化原则，本片区的发展目标按新大片区和东山片区分别表述： 　　

　　（1）新大片区的发展目标是：利用新大地区特有的区位和土地资源优势，依托七娘山国家地质公园旅游资源，保存生态格局，展现滨海风光，提升人居环境质量，建设集人文和自然环境为一体的区域性旅游服务基地和旅游度假区。 　　

　　（2）东山片区的发展目标是：保护生态环境、景观格局和人文资源，对片区开发建设活动实施整体控制的前提下适度发展海洋科研产业；整合和利用山海运动休闲资源，实现片区长远可持续发展。 　

　　2.2 本片区主导功能按照新大片区和东山片区分别表述： 　

　　（1）新大片区的主导功能是：大鹏半岛以旅游业和旅游支持产业为重要区域职能的服务基地；深圳市东部重要的生态旅游度假区；具有鲜明山海特色的滨海绿色小镇。 　

　　（2）东山片区的主导功能是：深圳市东部海洋科研片区，充满活力的自然、人文景观点和休闲运动场所，小而完善的滨海生态社区。 　　

　　3 用地性质 　　

　　3.1 本片区属于《大鹏半岛保护与发展管理规定》二级建设控制区。本片区除可以发展旅游业、文化产业、高等教育、科技研究开发和适度的房地产业外，禁止其他开发建设；现有工业项目和污染型围海水产养殖项目应当根据发展的需要限期关闭或者搬迁。 　　

　　3.2 本片区规划用地性质主要包括：绿地（G）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、适量居住用地（R）和配套、发展备用地（E）等。本地区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。 　　

　　3.3 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。 　　

　　3.4 本片区包含9个填海单元。填海单元是指位于新东路以北、由《东部生态组团规划（2005-2020）》确定为发展备用地的区域。对其规划与开发规定如下： 　　

　　（1）填海单元的开发应符合国家海洋法和相关法律法规的要求，相应海域使用须按照国家规定程序办理。 　　

　　（2）本图则中，填海单元的范围、岸线形式和内河走向等涉水边界、海堤的高度和形式，是定性分析的结果，在规划实施前，应根据相关水动力模型试验结果进一步优化具体方案，以有效防止洪涝、冲刷、淤积、水流死角等问题。同时应注重对自然资源的保护，与区域山水环境相融合。 　　

　　（3）在下阶段规划设计和开发建设中，应符合本图则“图表”对填海单元土地用途、配套设施、建设规模控制的规定。土地利用参照技术文件中的“用地规划图”，并结合滨海地区景观设计对用地形态进行深化。 　　

　　（4）如因特殊原因必须对填海单元进行较大调整时，应对本图则进行必要检讨。 　　

　　3.5 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。 　　

　　3.6 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。 　　

　　3.7 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。 　　

　　3.8 本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。 　　

　　3.9 本图则用地开发应按照《深圳市绿色住区规划设计导则》的相关要求执行。 　

　　4 开发强度 　　

　　4.1 本片区建设规模总量约为184.53万平方米。 　　

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。 　　

　　4.3 土地的利用性质及对应开发强度有关规定如下： 　　

　　（1） 商业用地（C1）：本地区允许开发为旅游服务的零售商业，建筑以多层为主，容积率指标以1.2为主，原则控制上限为1.5。

　　（2）服务业用地（C3）：本地区服务业主要针对游客提供餐饮服务，容积率指标以0.8-1.2为主，原则控制上限为1.5；

　　（3）政府社团用地（GIC）：本地区的政府社团用地主要为七娘山以及滨海区域必要的管理用地，容积率原则控制上限为1.5。

　　（4） 旅馆业用地（C4）：本地区开发度假酒店项目要求以园林式酒店为主，容积率指标以0.8-1.0为主，原则控制上限为1.2。

　　（5） 居住用地（R2）: 居住建筑应以多层为主，容积率指标以0.8-1.0为主，原则控制上限为1.5，未建房户用地容积率控制上限为2.0。

　　4.4 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。 　　

　　4.5 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。 　　

　　4.6 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。 　　

　　4.7 用地开发的附加设计条件规定如下： 　　

　　（1）规划设计应进行日照、噪音等模拟计算，使之分别符合《深圳市标准与准则》、《深圳市环境噪声标准适用区划分》的规定，以利于创造舒适的小区环境。 　　

　　（2）规划设计应进行室外通风、室外热环境设计，并分别满足《深圳市绿色住区规划设计导则》条文7.2、7.3的要求。 　　

　　（3）本地区所有新建建筑均应按照《深圳市绿色建筑设计导则》的要求设计和施工。 　　

　　5 配套设施 　　

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。 　　

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。 　　

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。 　　

　　5.4 本片区规划居住人口规模 2.2万人，规划旅游床位8000床。 　　

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。 　　

　　表5.5：配套设施规划一览表

　　注：下划线表示该设施可以非独立占地。

　　5.6 图则地区污水排至水头污水处理厂处理，各种特殊废水须经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。 　　

　　5.7 本图则新大河、香车水库蓝线依据相关专项规划确定。 　　

　　5.8 本片区全面推广使用节水型器具，提高用水重复利用率。积极倡导在住宅小区内建立建筑中水系统，建筑工程的附属设施应与雨水利用工程相结合。在规划区的绿地和广场下设置地下蓄水池，集蓄雨水供浇洒草坪，在旱季时可作为河道的生态补充用水。 　　

　　5.9 新建小区要求设置小区厨余垃圾处理设施。 　　

　　5.10 本图则共设置室外固定避难场所6处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。 　

　　5.11 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。 　

　　6 道路交通 　　

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为有坪西路、新大路、新东路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。 　　

　　6.2 本片区规划道路分四个等级： 　　

　　（1）城市主干路：坪西路，红线宽度29.5米（望龙五路至新东路）、24米（新东路至新大路），为双向6车道主道（坪西路走线、红线宽度、车道数等最终由该道路详细设计确定）；新大路，红线宽度25米，双向4车道；龙新路，红线宽度24米，双向4车道；仙人石路，红线宽度24米，双向4车道；新东路，红线宽度31米（碧东路至东大路）、21.5米（东大路至海碓路），双向2-4车道。 　　

　　（2）生态型主干路：七娘山大道，红线宽度20-25米，为双向2-4车道；新东路（新大路至碧东路），红线宽度57.5米，双向4车道。主干路路网密度为1.5公里/平方公里。 　　

　　（3）次干路：银滩路、望龙五路、新海二路、新海五路、新海大道、碧东路、新碧路、上横岗路、坪欧路、东大路，红线宽度15-25米，为双向2-4车道。次干路网密度为1.6公里/平方公里。 　　

　　（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度8-15米，为双向或单向两车道，支路网密度为5.5公里/平方公里。 　　

　　6.3 本片区内建议性道路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。 　　

　　6.4 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。 　　

　　6.5 本片区公共交通场站有首末站2处。 　　

　　6.6 本片区共设独立占地公共停车场2处，占地面积共12467平方米。配建非独立占地公共停车场4处。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。 　　

　　6.7 本地区新建道路应按照“绿色道路”的标准建设。非机动车道及人行道路面应采用渗水材料；主次干道遮荫率达到60%以上，支路遮荫率达到80%以上。 　　

　　6.8 本地区新建停车场建设标准应按照《深圳市绿色住区规划设计导则》条文5.4执行。 　　

　　6.9 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。同时应设置与自行车系统相配合的设施租赁点以及停放区。 　　

　　6.10 本地区步行系统由绿地、景观步行带、普通人行道组成。结合滨海岸线、沿河绿化、海岸公园及商业空间等构筑规划区特色的步行系统。 　　

　　6.11 本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。 　　

　　6.12 本地区自行车系统由道路附建自行车道、道路两侧绿地内自行车道、公园自行车道组成。遵照规划区内慢性交通优先的原则，对自行车设施进行优化配置，形成连续、舒适、安全便捷的自行车交通系统。自行车道的宽度大于2.5米为宜。自行车道与人行道、电瓶车道等结合设置时，应有一定的隔离和区分，并尽量采用透水柔性材料。 　　

　　6.13 结合道路两侧绿地、公园绿地等，设置电瓶车专用道。 　　

　　6.14 红树林湿地生态公园、东山海岸公园、大碓山海岸公园和虎头山海岸公园应结合沿河景观绿化和自然山体设置适宜的步行道、登山道。 　　

　　6.15 除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。 　　

　　6.16 道路详细设计时应留设生物通道，增进绿色住区的生物多样性。 　　

　　7 城市设计 　　

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求： 　　

　　（1）突出生态特征，落实上层次规划对片区自然、人文景观保护和整体景观环境的城市设计要求并加以具体化；突出新大-东山作为南澳半岛生态型门户形象特征。

　　（2）强化“海”特色，梳理、塑造和利用大鹏半岛难得的滨海资源。

　　（3）塑造“河”特色，加强对新大河及其支流的保护，塑造河网城区，体现富有趣味的岛式游赏格局。

　　（4）承接“山”特色，作为国家公园门户，加强与七娘山国家地质公园等周边生态景观资源的联系，体现本地区及其与外部生态景观的系统性、连续性。

　　（5）挖掘“石”特色，加强东山原采石场、东山虎头山、插望旗山、大碓山的保护治理，形成大型绿地、海岸公园等公共活动空间。

　　（6）体现海洋文化，保护天后古庙、东山大碓民居、祠堂、风水林以及渔码头等特有的海洋文化风情，使其在空间上与公共休闲空间相融合，使历史文脉能够被感知和延续。

　　（7）注重以人为本的旅游、休闲与生活，实现多样化的交通系统与绿地系统、景观系统、功能体系的有机结合。

　　（8）结合大鹏半岛气候、环境特征，节约资源和减少环境污染；

　　（9）保护自然环境，保障居民拥有良好的声、光、热、风环境、空气质量和绿化景观环境，提高生活质量。

　　7.2 本片区靠近七娘山的部分区域已纳入基本生态控制线，应按照城市绿线管理办法进行管理和控制。 　　

　　7.3 本地区沿海岸线和沙滩均为公共资源，任何个人或团体不得以任何理由擅自挤占、围圈岸线和沙滩或阻止公众进入使用。地块出让不包括邻近的岸线和沙滩，如因历史原因已将相关岸线纳入出让土地范围之内的，土地使用者在开发建设时，地面建筑和设施应沿涨潮线后退不少于20米（特殊情况下，由规划主管部门审定具体退让距离），并应将岸线和沙滩向公众开放，保持滨海岸线的公共性和连续性。 　　

　　7.4 本片区建筑界面应满足如下要求： 　　

　　（1）建筑布局：总体布局宜以组团为单位，组团之间渗入连接山海的绿色开放空间。

　　（2）建筑体量：鼓励建筑单体在平面上渗透到自然环境中的布局，鼓励建筑单体在体量组合上化整为零。鼓励错落式和迭落式的体量处理。鼓励用底层架空的手法削弱建筑体量的实体感。

　　（3）通道、通廊要求：主要步行街道尽端，不应有遮挡自然景观视野的建筑物；街坊内部鼓励开向庭院或公共空间的步行通道；主要步行街道尽端，不应有遮挡自然景观视野的建筑物，片区主要的垂直山海方向的道路，应保证山海之间的视线通廊；街坊内部鼓励开向庭院或公共空间的步行通道。

　　（4）建筑底层街面：临街商业建筑界面应连续；鼓励建筑带有骑楼、外廊或较深的出檐；鼓励建筑采用底层架空的处理；鼓励设置室内与室外之间的灰色空间。

　　（5）滨海建筑退后和高度处理：临海组团开发应形成距海滨越近，建筑高度逐渐降低的整体轮廓线、原则上，滨海第一排建筑之间的间口率应小于60% ； 滨海建筑宜按照《深圳市城市设计标准与准则》的要求进行后退红线控制，退后红线的空间的用途应与滨海公共绿带相结合。

　　（6）建筑屋顶：滨海建筑组团70%的建筑屋顶面为红色坡屋顶；近山地建筑组团70%的建筑屋顶面为深蓝色坡屋顶，以与山景形成良好的呼应。

　　7.5 片区高度参考自然因素以及片区整体空间意象进行严格控制：除开敞空间总体上分为0-12米、15-20米、24-30米、40-60米4个控制区间。分布为： 　　

　　（1）七娘山脚下地区及市政设施等用地，高度控制为0-12米；

　　（2）以新大河东岸和滨海地区作为高度控制的核心，高度控制在20米以下，保持大尺度、开敞的郊野景观意象；

　　（3）社区居住用地高度以24-30米为主，考虑社区发展实际情况可适当放宽，局部地区高度可控制在60米以下。

　　7.6 本地区规划四处大型的绿地或开放空间，既是大型绿地或公共活动集中区，同时也是龙歧湾区各片区和组团间的生态隔离带。每一处开放空间之间，为风格迥异、特色鲜明的滨海段落，体现大鹏半岛滨海地区丰富多元的景观和人文特色： 　　

　　（1）以仙人石公园为节点，区分龙歧湾地区的中高密度的城市意象与新大片区中低密度的市镇意象；

　　（2）以新大河口红树林湿地生态公园为节点，区分新大市镇意象与东山的东渔组团的渔村意象；

　　（3）以东山海岸公园和虎头山海岸公园为节点，区分东渔组团的渔村意象与东农组团的山村意象；

　　（4）以大碓山海岸公园为节点，区分东山片区生活特征和桔钓沙海滩的旅游特征。

　　7.7 本地区规划四类景观节点：地标、门户景观节点、历史人文景观节点、观景眺望节点。 　　

　　（1）地标：本地区原则上不应该设置过于人工化的城市型地标，仅结合交通集散中心设置一处旅游性（非城市型）地标。

　　（2）门户景观节点：门户景观节点包括：仙人石景点、海滨公园、湿地公园、七娘山前绿地、七娘山公园入口、东山珍珠岛、东渔码头、海岸公园、七星湾出海口。

　　（3）历史景观节点：主要为规划保留或利用的5处具有民俗文化和艺术价值的历史建筑和风貌区，包括：东渔避风塘、东山水产市场、天后古庙、大碓古村民居以及祠堂和风水林。

　　（4）观景眺望节点：规划的观景眺望节点共8处，其中4处为滨海岸线上的观景点，一处位于东山海岸公园、一处位于虎头山、一处位于大碓山，一处位于七娘山入口前。

　　7.8 本地区内的街道景观设计应遵循下列原则： 　　

　　（1）道路线形：为体现本地区旅游休闲特色，本地区道路均采取蜿蜒的线形，达到步移景异的效果；并借由道路线形的起伏变化适当减低车行交通速度，保障人行交通优先权，维持舒缓悠闲的交通环境。北部拥有城市中难得的滨海资源的特点，纵向（南北向）道路均面对海洋，垂直于海滩布局，并且留出绿地和视线通廊。

　　（2）街区绿网：除旧村内支路外，规划区内沿道路均留设10-30米的公共绿带，形成街区绿网，使游人行进之处均绿绕花环，体现本地区既是生活区，也是景区和旅游区的多重特征。

　　（3）多元路径预留：道路两侧绿地可兼作多样化的交通路径的预留地。鼓励更加多元化和富有趣味性、并且也更加环保健康的交通方式。慢行系统设置应参照技术文件中的“城市设计导引图”相应内容。

　　7.9 本地区的建筑及环境设计应遵循下列原则： 　　

　　（1）严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计；

　　（2）建筑不能破坏山峰、山峦等生态景观，避免主要眺望点的山脊线受建筑物遮挡；

　　（3）建筑不能对山海之间的视觉通廊造成阻挡；

　　（4）维护公共岸线和商业步行街的完整，面向公共空间（公园、河流绿化、步行道）的建筑必须提供协调和友好的界面；

　　（5）建筑后退红线和建筑高度应结合道路、用地强度及空间景观规划要求确定；东山片区新建建筑应体现历史文脉，配合地方特色的材料与色彩，形成地域特色的建筑景观风貌；

　　（6）沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一；

　　（7）建筑设计应避免对环境造成光污染；

　　（8）地块详细设计应促进城市空气流动，有利于过渡季、夏季的自然通风及冬季室外行走舒适；

　　（9）地块详细设计应考虑对热环境的影响，降低城市热岛强度。

　　7.10 本地区保留水面（支流）的地块在开发时应遵守下列规定： 　　

　　（1）保持水系的连续，与河道相交的道路应采用高架跨河的形式；

　　（2）建筑和水体要保持景观的协调；

　　（3）避免将水体作暗渠处理，水体周边的岸线应采用自然驳岸。

　　7.11 本地区沿河的岸线应作自然的处理，对已经建成的混凝土岸堤应该采取生态补救及景观修葺措施，禁止堤岸表面采用裸露的混凝土。 　　

　　7.12 本地区内的各地块利用建筑退线、形体组合和布局呼应，形成空间系统化。各开发地块不应兴建任何形式的围墙，应以绿篱等景观设施作适当的场所界定。 　　

　　8 城市更新 　　

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变、部分拆除重建”两种类型：以各居民小组为单位，实施市政和环境设施的综合整治，提高旧村环境品质。具有一定文化景观特色的大碓村，可保留部分格局更新使用功能，部分拆除重建，作为旅宿设施使用。 　　

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。 　　

　　9 地名 　　

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。 　　

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。 　　

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。 　　

　　表9.3：地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。 　　

　　10 其它规定 　　

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。 　　

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。 　　

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

　　附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）