目录

　　1、总 则

　　2、发展目标与功能定位

　　3、土地利用性质

　　4、土地开发强度

　　5、配套设施

　　6、道路交通

　　7、地名规划

　　8、城市设计及其他有关规定

　　附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

　　附图 详见附件

　　1、总 则 

　　1.1本图则适用范围( 以下简称本片区)：北起机荷高速公路，南至龙环二路（原东环二路），西临龙观东路，东到梅观高速公路，总用地面积537.38 公顷 。

　　1.2制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划1996-2010 》（1996）、《深圳市近期建设规划》（2006-2010）、《深圳市中部综合组团分区规划》（2005-2020 ）。

　　1.3制定本图则遵循的总体原则是：优先考虑公共设施原则；土地资源集约利用原则；可操作性原则；城市设计刚性控制原则。

　　1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

　　1.5本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

　　1.7在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.8本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时略有修改的，须按程序报批。

　　1.9本图则中印刷错误的部分不得成为执行图则的依据。

　　1.10本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）中第二十七、二十八条的规定。

　　1.11本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实施。从即日起，本片区原有的控制性详细规划自行废止。

　　2、发展目标与功能定位 

　　2.1本片区的发展目标为：充分发挥地铁4号线的带动作用，通过更新改造，建设功能完善、环境优美，具有现代气息的城市综合功能片区，为周边高新技术产业园区提供配套服务。

　　2.2本片区的功能定位为：龙华商贸、居住及工业综合片区，由居住和高新工业、商业办公、文体娱乐等功能组成。

　　3、土地利用性质规定

　　3.1依据本片区的功能定位，确定本片区土地主要用途为：居住、商业服务业设施、政府社团、工业及市政公用设施用地。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

　　3.2本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用途相符。

　　3.3本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块上，市政府有关主管部门可依法在有需要时收回土地使用权。

　　3.4本图则所确定的地块界线，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

　　3.6本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整。“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标应按照合法程序确定。

　　4、土地开发强度规定

　　4.1本图则确定本片区建设规模总量为630.78万平方米，规划居住人口规模为13.9万人（包括已配套完善的富士康工业园内居住人口3万人）。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨。

　　4.2已出让的土地，因计算口径、市政道路拓宽等原因，可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致。

　　4.3在本图则执行过程中，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应按规定程序重新报批确定。土地开发强度确定的原则是保证建筑总量不变的条件下，根据用地面积的比例进行合并与分配：

　　（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

　　（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。

　　但对地块的细分如涉及对建筑总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。

　　4.4本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

　　4.5在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。　

　　5、配套设施规定 

　　5.1本片区内的配套设施包括公共设施和市政公用设施。

　　本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中，必须单独占地的公共设施和市政设施有：成人教育学校一座，位于05-16 地块；普通高中一座，位于03-09地块；九年一贯制学校一座，位于04-03 地块；小学三座，分别位于02-20 、05-04 、06-07地块；幼儿园七座，分别位于02-11 、03-04 、04-13 、05-17 、05-19 、05-21 、06-06 地块；医院一座，位于03-11 地块； 综合文化活动中心两座 ，分别位于 01-25、07-12地块；综合体育活动中心三座，分别位于01-20 、05-06 、07-05地块；派出所两座，分别位于04-02 、07-04地块；社区服务中心一座，位于01-22 地块；社会停车场（库）5 座，分别位于01-15 、04-04 、05-01 、05-22 、06-05 地块；加油站一座，位于02-17 地块；加气站一座，与01-01地块的公交综合车场合建；公交场站四座，分别位于01-01 、04-05 、05-12 、06-16 地块；变电站一座，位于02-19地块；通信枢纽机楼一座，位于06-17地块；通信备用机楼一处，位于01-24地块；垃圾转运站六座，分别位于02-01 、02-23 、03-02 、05-18 、06-10 、07-06地块；城市污水处理厂一座，位于01-17地块；配套设施设置类别和分布详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.1 ）

　　表5.1 配套设施规划一览表

　　注：地块号加下划线表示该设施非独立占地建设。

　　5.2本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

　　5.3配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　5.4已批规划设计要点用地内的配套设施的具体位置和用地形状，在满足规模不变和相关规范的前提下，可以略有调整，但须报市规划主管部门审定。

　　5.5市政设施规划：

　　（1）污水：规划区内污水排至龙华污水处理厂，区内主干管为d400。工业及特种废水需经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。图则地区内已划定观澜河、龙华河、岗头河河道控制宽度，规划实施时应按要求落实。在蓝线范围内进行的各项建设活动应满足建设部《城市蓝线管理办法》和《深圳市蓝线规划》的相关要求。本片区观澜河两侧防护绿地按15 -30 米 控制 。

　　（2 ）电力：保留区内现状一座位于02-19 地块的110kV 清湖变电站。

　　（3 ）通信：通信枢纽机楼1 座，位于06-17 地块；通信备用机楼1 座，位于01-24 地块；有线电视机楼1 座，位于07-12 地块；邮政支局1 座，位于06-01 地块；邮政所1 座，位于05-17 地块。

　　（4）燃气：规划天然气公交专用加气站一座，与01-01 地块内的公交场站合建。

　　（5）高压走廊、污水处理厂周边按照有关规定预留绿化隔离带，减少对周边用地的影响。

　　6、道路交通规定 

　　6.1本片区对外联系的主要出入口为梅观高速公路、机荷高速公路、龙观东路、龙环二路、梅龙路。各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

　　6.2本片区内道路网采用方格网状道路系统，规划道路分五个等级：

　　高速公路：梅观高速公路，为双向六车道，红线宽度 40 米 ；

　　机荷高速公路 ，为双向六车道，红线宽度35 米 。

　　干线性主干道：龙观东路，为双向六车道，红线宽度 80 米 ；  

　　梅龙路，为双向七车道，红线宽度54.5 米 ；

　　华清大道，为双向六车道 ，红线宽度60米 。  

　　普通主干道： 华平路，为双向六车道，红线宽度52 米 ，北延段红线宽度 60米 ；

　　清龙路，为双向六车道，红线宽度60 米 ；  

　　大合路，为双向六车道，红线宽度50 米 ；  

　　龙环二路，为双向六车道，红线宽度60 米 。

　　次干道：龙环三路，为双向六车道，红线宽度 40 米 ；

　　华园道，为双向四车道，红线宽度30 米 ；

　　祥利路，为双向四车道，红线宽度30 米 ；  

　　华建路，为双向四车道 ，红线宽度30米 ；  

　　清湖路，为双向四车道，红线宽度30 米 ；  

　　清扬路，为双向四车道，红线宽度30 米 。

　　支路：望荣路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；永淳路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；华劲路，为双向两车道，红线宽度 13 米 ；华奔路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；华月路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；龙祥路，为双向两车道，红线宽度 14 米 ；龙永路，为双向两车道，红线宽度 14 米 ；龙熙路，为双向两车道，红线宽度 14 米 ；龙和路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；明珠路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；祥平路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；华珠路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；清永路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；清澜路，为双向两车道，红线宽度 12 米 ；清雅路，为双向两车道，红线宽度 13 米 ；熙和路，为双向四车道，红线宽度 22.5 米 ；清奔路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；清月路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；清业路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；清阳路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；新业路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；华康路，为双向两车道，红线宽度 15 米 ；龙嫦路，为双向四车道，红线宽度 25 米 ；龙娥路，为双向四车道，红线宽度 25 米 ；龙奔路，为双向两车道，红线宽度 14 米 。

　　6.3本图则所确定的片区内部道路，可在下一层次规划编制时进行深化及适当调整，但需按照法定程序，对法定图则确定的道路进行修改。

　　6.4禁止在商业零售街道设置机动车出入口；不宜在行人集中与步行优先的地区设置机动车出入口。

　　6.5除本图则指定外，本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上，本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连，支路和城市主次干道相交时，交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口70 米 范围内不得设置机动车出入口。

　　6.6梅观高速公路应注重居住段的隔声防噪处理。机荷高速公路和梅观高速公路两侧防护绿地按30 -50 米 控制。

　　6.7本片区的机动车配置标准按《深标》表12.4.2 .1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

　　6.8所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5% 的停车位，专位专用。

　　6.9配建停车场的位置应避开主要景观轴线。停车场库出入口应方便安全，不影响区内交通。区内道路两侧护坡及停车场周边应加强绿化，不应有裸露的护坡。

　　6.10本片区内规划社会停车场（库）8 座，其中独立占地5 座，分别位于01-15 、04-04 、05-01 、05-22 、06-05 地块；附建3 座，分别位于05-13 、06-01 、06-11 地块。

　　6.11本片区内设公交综合车场一座，位于01-01 地块，占地1.41 公顷 ；公交首末站两座，位于04-05 、06-16 地块，分别占地0.23 、0 .31 公顷 ；公交地铁接驳枢纽站一座，位于05-12 地块，占地1.25 公顷 。

　　6.12本片区步行系统由道路人行道、绿地广场、景观步行带、人行天桥等构成，本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.13鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，人行通道应满足以下要求：

　　（1 ）醒目；行人可直穿；

　　（2 ）最小宽度为5 米 ，在可能的条件下应保证6 米 的净宽；

　　（3 ）每日通行时间至少为6 ：00 ～22 ：00 。

　　6.14本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

　　6.15除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或地上人行天桥：

　　（1）与通往地铁站的相邻街区直接相连；

　　（2）能极大地改善步行的安全性与便捷性；

　　（3 ）在可能影响街道景观的地段；

　　（4 ）与地下市政管网不发生矛盾。

　　6.16地下人行通道的设置应满足：

　　（1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

　　（2 ）最小净宽度不小于5 米 ；

　　（3 ）全天候通行。

　　6.17深圳市地铁4号线拟经由华平路从本片区中部通过，在华平路上设停靠站，其站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。

　　6.18本片区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路用虚线表示，由开发商建设后移交政府管理，具体线位可根据实际情况进行调整。

　　7、地名规划 

　　7.1遵循一地一名的原则，保证本片区地名标准化、规范化和稳定性，根据《深圳市地名规划管理条例》（草案）和《深圳市地名、更名、注销规则的规定》（草案），编制本片区的地名规划。

　　7.2本片区的地名主要包括自然地理实体名称、规划道路名称和公共开放空间名称。

　　7.3本片区地名规划统计如下：片区内规划道路名40 个；自然地理实体5 处，其中河流水系4 处，山体1 处；公共开放空间地名5 处；公共设施地名4 处；其他地名18个。本片区地名规划详细内容详见“表7 . 3 地名规划一览表”。

　　表7.3 地名规划一览表

　　7.4本片区规划的地名，以批准并生效后的相关地名规划的命名为准。

　　8.城市设计及其他有关规定 

　　8.1本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

　　（1）有利于环境的舒适和安全，并与周围自然环境互相呼应，相得益彰；

　　（2）有利于加强地铁沿线城市空间形象的标志性；

　　（3）有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。

　　8.2本片区02-13地块内清湖村廖氏宗祠、清湖三界庙、廖乐善等合葬墓为区级文物保护单位，具有重要的文化价值，其具体保护范围和建设控制地带的划定以相关专项规划为准，且周边地块旧村改造须注意对该用地空间格局严格保护。

　　8.3本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

　　（1）严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计；

　　（2）建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。

　　（3）各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感；

　　（4）建筑环境是确保城市道路及各组团景观和功能完整性的重要组成部分。结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求，确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求；

　　（5）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；

　　（6）建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和中性的色彩；但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等；

　　（7）建筑反光照明不应直接射入其他建筑窗内；公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计；

　　（8）建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

　　8.4本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

　　（1）统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；

　　（2）提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物；

　　（3）考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

　　（4 ）保证行人和机动车驾驶者的安全。

　　8.5景观轴是片区空间景观的支撑，位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

　　8.6本片区内的公共空间必须为不同人群提供安全舒适的通道。

　　8.7公共开放空间的设置和使用原则：

　　（1）公共绿地系统和广场结合各功能区用地布局和使用规律就近布置，方便休闲和游憩。

　　（2）人行步道沿次干路、支路将片区公共绿地、广场以及重要公共建筑串联，形成本片区的步行网络。

　　（3）各项规划绿地应严格按照规划“图表”实施建设，禁止任何商业开发行为侵占绿地。

　　（4）本片区内的公共空间及大型公建设施均应进行无障碍设计。

　　附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表