目录

　　1、总 则

　　2、发展目标与功能定位

　　3、土地利用性质

　　4、土地开发强度

　　5、配套设施

　　6、道路交通

　　7、城市设计

　　8、特殊设施

　　附图（详见附件）

　　1、总 则 

　　1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：沙井街道新和大道、宝安大道、广深公路、新沙路所围合的区域，总用地面积为384.21 公顷。

　　1.2制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996 －2010）》、《深圳市西部工业组团分区规划（2005 ～2020 ）》和其它专项规划。

　　1.3制定本图则遵循的总体原则是：

　　以人为本，公共利益优先的原则；土地集约利用的原则；和谐发展的原则；

　　近远期相结合的原则。

　　1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

　　1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

　　1.7在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.8本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需修改的，须按程序报批。

　　1.9本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定。

　　1.10本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）自行废止。
2、发展目标与功能定位 

　　2.1本片区的城市发展目标是：建设商业繁荣、环境优美、富有文化内涵的城市综合服务中心。

　　2.2本片区的功能定位是：服务西部工业组团的现代化区级商贸中心及配套完善、环境优美的居住区。

　　3、土地利用性质规定

　　3.1本片区的土地划分为城市建设用地、水域和其它非城市建设用地两大类。

　　3.2水域和其它非城市建设用地包括新桥河和上寮河水域用地。

　　3.3城市建设用地的主要用途为：居住用地（R ）、商业服务业设施用地（C ）、政府社团用地（GIC ）、道路广场用地（S ）、市政公用设施用地（U ）、绿地（G）六大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

　　3.4本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用途相符。

　　3.5本图则对地块规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

　　3.6本图则所确定的公共配套设施、市政公用设施及公共绿地等公益性设施用地在土地使用上具有优先权：

　　图则所确定的公共配套设施、市政公用设施及公共绿地等公益性设施用地不具备相容性；

　　本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块上，市政府有关主管部门可依法，在有需要的时候收回土地使用权。

　　3.7本图则所确定的 居住用地可兼容部分商业用地（位于城市主、次干路和主要城市支路两侧的居住建筑裙楼部分）和为居住区及以下级配套的公益性公共设施用地。

　　3.8本图则所确定的地块界线，在详细的规划设计和开发建设时，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.9为集约利用土地资源，本片区的城市主干路（ 宝安大道、广深公路、沙井北环路） 和河流两侧预留的绿地可与邻近开发地块相结合，统一规划，综合利用，但必须满足以下要求：

　　⑴保持公共绿地的用地性质不变；

　　⑵整体开发后应作为公共空间使用，非社会公众使用的公共设施及其它建筑物严禁设于该绿地内；

　　⑶保证绿地的完整性、连续性。

　　3.10本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模；确定为“规划”的地块，仅指对该地块内指标为规划经综合判断所确定；确定为“依据政府批件”的地块，仅指该地块的规划指标已经合法程序确定。

　　4、土地开发强度规定

　　4.1本图则确定本片区的建设规模总量为700 万平方米，人口规模为7.5万人。当实际开发规模（建设规模和人口规模任一）的总量超过规划总量时，对本片区的环境、交通、配套设施等会带来较大影响，应对图则进行必要的检讨。

　　4.2若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积应保持一致。

　　4.3在图则执行过程中，遇到以下情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变。

　　对图则确定的地块进行合并开发的；

　　对图则确定的地块进行细分开发的；

　　但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。

　　4.4本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。其中未作开发强度规定的独立占地的配套设施用地，其开发强度应按照有关专业规定执行。

　　4.5本图则确定的捆绑建设地块共8 块，其中11-05 、11-06 、11-09 和11-10 地块捆绑建设，14-01 、14-05 、14-06 和14-07地块捆绑建设；建设时需同步落实本图则确定的配套设施和公共绿地等。

　　4.6本图则确定的“二类居住用地+ 商业服务业设施用地”地块共7 块，地块编号为08-01 、08-03 、08-04 、08-09 、09-01 、09-05 和13-01，地块中商业服务业设施建筑面积最大可占比例以不超过30% 为宜。

　　4.7在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。 　

　　5、配套设施规定 

　　5.1本图则确定的配套设施包括区级配套设施和为本片区服务的配套设施（包括公共配套设施及市政公用设施）。

　　5.2图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨。

　　5.3本图则确定的配套设施是落实上层次规划确定的区级配套设施和为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少或压缩规模。

　　5.4本图则规划110kv电缆分别位于沙井北环路（四回）、宝安大道东侧（四回）。

　　5.5本图则沿宝安大道规划有DN500 天然气次高压管道1 条。

　　5.6本图则规划保留穿越地块的现状污水干管1 条和原水管1 条，主要穿越12-04 地块、12-05 地块、12-12 地块和12-19地块；本片区规划保留穿越地块的现状雨水箱涵1 条，主要穿越09-01地块。根据《城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）》要求严格控制相关地块上盖建筑物范围。

　　5.7配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　5.8图则地区污水排至沙井污水处理厂，工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

　　5.9本图则配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.9）。  

　　配套设施规划一览表

　　6、道路交通 

　　6.1本片区道路交通总体规划对策：理顺交通网络，完善交通设施，构筑高效便捷的一体化交通体系。

　　6.2本片区内道路系统呈方格网状，分为四个等级：

　　城市快速路：大外环，红线宽度100 米 ，双向八车道。

　　城市主干路：宝安大道、广深公路、沙井北环路和新沙路，红线宽度50 -100 米 ，为 双向六 -八车道。

　　城市次干路：中心路、新和大道、洋下四路（永荣路）、蚝乡路，红线宽度40 -70 米 ，为 双向四 -六车道。

　　城市支路：为各地块通行与出入的主要道路，红线宽15 －25 米 ，为双向二车道。

　　6.3本片区内以下道路交叉采用立交：宝安大道- 沙井北环路，宝安大道- 新沙路，广深公路- 新沙路和广深公路- 沙井北环路。

　　6.4本片区规划确定的20 米 以下的城市支路，在详细蓝图编制时可按照法定程序进行适度调整。

　　6.5除本图则指定外，本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干路上，本片区内各支路设置尽量减少与城市主干路相连，支路和城市主次干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6本片区规划沿主、次干路距离城市道路交叉路口60 米 范围内不应设置机动车出入口；城市支路交叉口30 -40 米 （等候滞留车道线）范围内不应设置机动车出入口。

　　6.7本片区的机动车停车场以配建停车场为主、公共停车场为辅，配建停车场的配置标准按照《深标》中“主要项目配建停车场（库）的停车位指标（表12.4.2 .1）”执行。停车方式可根据具体情况采用停车楼、地面、地下及路边停车方式。

　　6.8新建用地配建停车位应严格按有关标准配置，已建成的用地，停车位不足的应鼓励增设停车场及使用公共停车场库。

　　6.9所有停车场应为残疾人提供不小于总数1.5% 的专用停车位。

　　6.10干线性主干路应采用立体人行过街设施（地下人行通道或人行天桥），除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置地下人行通道：

　　⑴与通往地铁站的相邻街区直接相连；

　　⑵能极大地改善步行的安全性与便捷性；

　　⑶与地下市政管网不发生矛盾；

　　⑷在可能影响街道景观的地段。

　　6.11地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

　　⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

　　⑵最小净高度不小于5 米 ；

　　⑶全天候通行；

　　6.12步行街按照时间段进行交通管制，同时不得妨碍消防和救护通道的使用。

　　7、城市设计 

　　7.1本片区是西部工业组团的重要城市景观区域，片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

　　⑴落实组团规划对图则地区在整体景观环境、景观视廊组织等方面的要求；

　　⑵保护并加强城市公共开放空间环境和空间的整体性、系统性；

　　⑶充分利用丰富的特色资源：文物古迹和河流、绿地等，强化城市的特色风貌；

　　⑷有利于加强区域中心空间形象的标志性。

　　7.2本片区的街道景观设计应遵循以下原则：

　　⑴保证街道景观的连续性和协调性，强调体现片区街道景观，并尽可能通过退让红线及拆除临时建筑，提供更多的公共性开放空间；

　　⑵沿街界面的建筑、挡墙、小品等，其色彩以浅色为基调，建筑形体的选择应有利于降低地块建筑密度，防止大体量建筑对城市景观的破坏作用，保持片区内视线的通透；建筑风格宜体现现代城市中心区的气息和岭南建筑特色，应注意居住建筑和办公建筑、商业建筑在建筑风格等方面的协调；

　　⑶街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明应选用色彩相对柔和的光源；不同场所的灯具，其造型和高度应符合相关的规定。建筑照明应选用中调、暖色柔和的泛光照明手法。根据建筑设计特色，应加强低层部分的特色照明。灯具必须结合建筑设计遮蔽、隐蔽，不应干扰人、车的活动。

　　7.3宝安大道和新沙路是组团的街道景观的主轴，中心路现代商业风貌轴和沙井北环路生态景观轴是本片区街道景观的标志轴，位于轴线周边各地块在用地功能、建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合景观主轴、标志轴构成的总体要求。

　　7.4本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：

　　⑴严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计。

　　⑵建筑退让红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定；

　　⑶沿城市主次干路一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一，并和相邻地区呼应。

　　7.5本片区的建筑高度控制宜遵循原则为：突出城市的核心区（宝安大道与中心路之间的核心区及沿新沙路侧的区域）的城市景观形象，同时重视建筑物和公共开放空间的协调。高度分区指引如下：

　　⑴轨道站点周边250 米 半径以内的区域，整体建筑高度宜控制在100 米 以下，局部城市地标建筑可突破100 米 ；

　　⑵轨道站点周边250 -500 米 半径之间的区域以及 沙井 北环路、广深公路、新沙路和宝安大道的沿街区域，整体建筑高度宜控制在80 米 以下，局部中心地段可突破100 米 ；

　　⑶其它地区建筑以多层和中高层为主，整体高度宜控制在60 米 以下，局部的高层建筑高度不宜超过80 米 。

　　7.6沿宝安大道建筑高度控制：从新沙路和沙井北环路向蚝乡路建筑高度宜逐渐递增，蚝乡路与宝安大道交汇处附近宜为地标建设区。

　　沿新沙路 建筑高度控制 ：从宝安大道与中心路之间的核心区 宜 向东跌落，形成韵律感。

　　7.7本片区沿河道和公共绿地的建筑高度宜以河道或绿地为中心向外逐渐递增，加强景观的层次感和纵深感。

　　7.8本片区建筑退让红线应满足消防、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规范以及城市规划主管部门制定的相关规划要求。建筑退让红线的 标准按照《深准》中“住宅建筑退让红线控制要求和非居住建筑退让红线控制要求”执行。

　　7.9本片区内的02-01 至05-06地块须依据《沙井中心区核心地段城市设计》的要求进行城市设计后开发建设。

　　7.10本片区内公共开放空间主要是独立占地的公共开放空间，包括公共绿地、沿河沿路绿地、河流水系、体育中心等；同时鼓励新建项目在建设中结合建筑退线等要求能够提供非独立占地公共开放空间。公共开放空间须向所有公众全天免费开放并利于公众使用、不得任意侵占并擅自更改其用途； 同时每处公共开放空间宜具有特色。

　　7.11本片区内的广告与标识的设置按照国家、深圳市的有关要求执行。并应遵循以下原则：

　　⑴除商贸中心外，其它地段严格限制商业性广告的设置；

　　⑵各类型的广告应进行统一规划协调布置；

　　⑶标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；

　　⑷广告与标识应进行夜间照明。

　　8.特殊设施 

　　8.1文物保护

　　按照《深圳市城市紫线规划》， 本片区内有 曾氏大宗祠文物保护单位1 处，位于08-07 地块； 永兴桥文物保护单位1 处，位于03-07 地块；新二古村落保护 单位 1处，位于09-03地块；文物保护和古村落保护应严格遵照 《深圳市城市紫线规划》的有关要求执行。

　　8.2城市地下空间利用：

　　⑴城市地下空间利用应与地上建筑及城市空间相结合，统一规划协调，避免对既有设施造成损害，预留与未来设施连接的可能性，满足人防、消防及防灾规范要求；

　　⑵地下设施露出地面的建筑物或构筑物应与城市地面环境相协调；

　　⑶地下空间利用应遵循分层分区、综合利用的原则；

　　⑷结合地上建筑及城市空间设置满足人们休憩、通行等公共需求的地下公共空间和公共设施：

　　优先建设地下轨道交通线及站点，包括换乘枢纽、停车场、人行通道等公共设施，保证公众出行方便快捷；

　　在条件允许的情况下优先建设地下人行通道和地下公共停车库；

　　本片区内的02-01 至05-06地块宜结合《沙井中心区核心地段城市设计》进行地下空间（主要是地下公共空间）利用规划，使相邻地块能够统一规划，保证地下公共空间的连续性；

　　地下公共空间应满足公众全天24小时通行、休憩及停车等需要。

　　8.3沿宝安大道和新沙路的地块在轨道站点调整时必须优先安排与之配套的公交枢纽站、公交首末站及社会停车场等公共配套设施。