目录

　　1、总 则

　　2、发展目标与功能定位

　　3、土地利用性质

　　4、土地开发强度

　　5、配套设施

　　6、道路交通

　　7、城市设计及其他有关规定

　　附图（详见附件）

　　1、总 则 

　　1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：广深公路与宝安大道之间，特区界线与新安五路之间的围合区域。规划区用地面积为300.7公顷。

　　1.2制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市宝安中心组团分区规划（新安、西乡、福永南）（2005-2020）》、《宝安37-50地区控制性详细规划及城市设计》及其它相关专项规划等。

　　1.3制订本图则遵循的主要原则是：规模控制原则；优先满足城市公共设施用地需求原则；保留、改造与整治相结合的原则。

　　1.4本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相 关条款的规定。

　　1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7本图则所确定的道路、交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时可进行适当优化，但须报规划主管部门批准。

　　1.8本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

　　1.9本图则由市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）自行废止。

　　2、发展目标与功能定位 

　　2.1本片区的发展目标是：将宝安新安南地区建设成为交通便利、配套设施完善、规划建设标准逐步提高、拥有环境特色的以居住为主，兼有多种城市功能的城市片区。  

　　2.2.本片区的功能定位是：由宝安老城区向宝安新中心区发展过渡的重要地区，是以居住功能为主的城市综合发展区。 

　　3、土地利用性质规定 

　　3.1本片区土地利用性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

　　3.2本图则所确定的土地利用性质是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地利用性质与本图则规定不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的土地利用性质相符。

　　3.3本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人依法给予补偿。

　　3.4本图则所确定的地块界线，在下阶段规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状用地性质和建设规模；“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本法定图则研究确定；“依据政府批件”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定；“现状保留，功能置换”的地块，是指不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物主体结构，置换建筑物使用功能的用地。

　　3.6本图则对地块规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

　　3.7本图则规定的地块的用地性质为地块的主导建筑用途，按相关规定可兼容少量其它建筑用途。

　　3.8严格控制居住用地的开发建设，确需改造和更新的地段，应在满足城市公共配套需求，完善地区服务设施，并在不增加片区配套压力的前提下适量建设。

　　3.9对旧工业区改造，原则上以功能置换为主，首先解决本片区的公共服务和配套设施需求问题；其余工业用地逐步转型为商业性公共设施用地。

　　3.10结合旧城改造和未建用地，合理安排配套设施和公共绿地。

　　3.11原新村以梳理微循环道路系统和改善空间环境质量为目标，不进行全面更新改造。以土地存量的方式予以保留，待条件成熟时再进行改造。

　　3.12对旧村和部分工业区进行统一改造，对改造地块采取合理捆绑策略，适当安排学校、幼儿园、社会停车场等公共配套设施和公共绿地。

　　3.13 37-03、37-04、37-11、37-12地块为捆绑改造地块，近期可保留现状。如需改造，应满足规划控制要求如下：  

　　⑴37-03、37-04地块为商业、办公、文化设施用地。要求安排居住区级文化中心和电影院一处，建筑面积不小于4000平方米；并要求安排社会停车场库。  

　　⑵37-11地块为小学、商业用地。应安排36班小学一处，用地面积不小于22600平方米。  

　　⑶37-12地块为居住用地。居住配套设施要求详见配套设施规划一览表；应在支路节点处安排小区绿地，绿地面积不小于4000平方米；  

　　规划人口控制规模在7500人以内。

　　3.14 45-25、49-19、50-19地块为捆绑改造地块，近期可保留现状。如需改造， 应满足规划控制要求如下：

　　⑴45-25、49-19地块用地性质为商业、中学用地。应安排18班初中一处，用地面积不小于13500平方米。  

　　⑵50-19地块用地性质为居住用地。居住配套设施要求详见配套设施规划一览表；应在支路节点处安排小区绿地，绿地面积不小于4000

　　平方米；规划人口控制规模在4000人以内。

　　3.15 49-02、49-09地块与西乡河东村旧村用地为捆绑改造地块，近期可保留现状。如需改造，应满足规划控制要求如下：  

　　⑴49-02、49-09地块规划用地性质为商业、办公用地。要求安排社会停车场库。  

　　⑵河东村旧村用地上应安排为本片区配套的24班高中一处，用地面积不小于21600平方米。

　　3.16图则所确定的配套设施在数量和规模保证落实的前提下，其配套设施的具体位置可根据片区旧改的实际情况适当调整；原配套设施地块的用地性质可变更为除工业和大型市政公用设施之外的其他用地性质。

　　3.17图则中部分公共绿地与相邻地块捆绑建设，其公共绿地的具体位置可根据实际建设需要适当调整，但公共绿地规模不得减少，且与本片区公共空间系统有机相连。

　　3.18图则中保留的原新村住宅用地和转型利用的工业用地在未来改造时，应符合图表中地块相容性的规定。 

　　4、土地开发强度规定 

　　4.1本片区建设规模总量约为518万平方米。规划人口规模为9.4-11.5万人。

　　4.2本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

　　4.3本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，可能与已出让土地的实际情况不符，但总建筑面积应保持一致。

　　4.4在图则执行过程中，遇到以下情况时，土地开发项目和建设总量应保持不变：  

　　⑴对本图则确定的地块进行合并开发的；  

　　⑵对本图则确定的地块进行细分开发的。  

　　但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。

　　4.5本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

　　4.6旧城(村)改造地块的开发强度依据《深标》确定。确需改变的，应根据旧改专项规划予以确定。

　　4.7在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。

　　4.8 39-06地块内规划增加了邮政支局功能，该地块建筑总面积在原已批规划指标的基础上增加邮政支局设施所需建筑面积。

　　4.9对于增加公共绿地和地下社会停车场功能的已批未建地块，原已批规划指标的地上总建筑面积保持不变。　

　　5、配套设施规定 

　　5.1本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。

　　5.2图则中配套设施依据上层次规划和本片区开发强度综合确定，不得随意减少数量或压缩规模。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.3）。  

　　表5.3配套设施规划一览表

　　注：1、地块号加下划线表示该设施为非独立占地。  

　　2、表中带括号的地块，表示实施地块捆绑改造时，规划建议落实配套设施的地块。

　　5.4本片区部分规划配套设施需结合捆绑改造地块落实。具体配套设施内容、位置、规模要求等参见本文本3.13、3.14、3.15条文的规定。

　　5.5本片区旧城(村)改造用地应按照规划要求安排各项配套设施；工业区转型改造时应按照规划落实配套设施；有条件增加地下停车位的已批未建地块，应按照规划要求增加地下社会停车场。

　　5.6图则中由工业用地转型改造的配套设施用地内，可兼容非独立占地的社区综合服务设施，但空间利用应相对独立。

　　5.7本片区污水排至固戍污水处理厂，工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

　　5.8图则地区内划定新圳河、双界河蓝线。

　　5.9配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。  

　　6、道路交通规定 

　　6.1本片区对外联系的主要道路为广深公路、宝安大道、新安一路、新安五路、创业一路、湖滨中路、甲岸路、兴华一路、裕安一路、上川一路、翻身大道和南坪快速路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2本片区有轨道5号线从创业一路经过，设有翻身站。具体站位根据地铁相关专项规划确定。

　　6.3本片区规划道路分三个等级：  

　　主干路：广深公路，红线宽度120米，为双向8车道；  

　　宝安大道，红线宽度100米，为双向8车道；  

　　创业一路、新安一路、新安五路，红线宽度65-80米，为双向6车道；  

　　次干路：湖滨中路，翻身大道，红线宽度31-45米，双向6车道；  

　　甲岸路、兴华一路、裕安一路、上川一路，红线宽度30-45米，为双向4车道；次干路道路网密度为2.95公里/平方公里；  

　　支 路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度6-30米，为双向或单向2-4车道。支路道路网密度为8.96公里/平方公里。

　　6.4本片区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。

　　6.5本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6本片区的机动车停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.7合理利用现状资源，增设社会停车场（库）。停车位不足的已建成区，应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。

　　6.8利用适当的现状街坊道路组织路侧停车，并进行相应的停车管理。

　　6.9本片区步行系统由商业步行街、特色步行道和公共开放空间、人行天桥、地下人行通道及路侧人行道等构成。步行系统应按相关规定进行无障碍设计。  

　　6.10地下人行通道或人行天桥的设置应满足：  

　　⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；  

　　⑵最小净宽度不小于5米；  

　　⑶全天候通行。

　　6.11除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置人行地下通道：  

　　⑴与通往地铁站的相邻街区直接相连；  

　　⑵能极大地改善步行的安全性与便捷性；  

　　⑶在可能影响街道景观的地段；  

　　⑷与地下市政管网不发生矛盾。

　　6.12鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：  

　　⑴醒目，行人可直穿；  

　　⑵每日通行时间至少为6:00-22:00；  

　　⑶最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。

　　6.13本片区地面公共交通场站分为两级：首末站及停靠站；区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。  

　　7、城市设计及其它有关规定 

　　7.1本片区紧邻特区二线和宝安中心区，位于广深公路一侧，是城市的重要景观地带。本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：  

　　⑴有利于形成本片区的公共空间系统；  

　　⑵有利于改善本片区的建筑空间秩序；  

　　⑶有利于创造功能合理、环境良好的社会空间。

　　7.2本片区应强调以人为本，整治社区环境，建设较高品质的城市空间；整合空间资源，建立城市公共空间系统，塑造本片区的城市功能和景观特色。

　　7.3本片区公共开放空间系统由贯穿片区的特色步行系统（包括步行商业街）和街坊绿地构成，其中特色步行系统将片区内的主要公共设施、绿地广场、节点公共空间串连为整体，并与宝安中心区和相邻片区公共空间有机相连。

　　7.4本片区公共开放空间系统的设置和使用原则：  

　　⑴在进行地块详细设计时，应按照规划首先保证特色步行系统的通畅和公共绿地的落实。  

　　⑵利用旧城改造和未建用地，在特色步行系统的空间节点处增加公共绿地。  

　　⑶特色步行系统以林荫步道为主，采取地面铺装、街道家具与标识以及植物配置等环境设计元素形成统一的场所特征。  

　　⑷完善46区、48区的步行商业街以及48区绿化广场的功能与环境建设。步行商业街的沿街底层空间应为外向型商业服务功能。

　　7.5本片区的街道景观设计应遵循下列原则：

　　⑴临街建筑应具有连续性和协调性，并尽可能地退让红线，以提供更多的公共开放空间。  

　　⑵广深公路的街景应控制沿街的建筑造型，强调整体，避免零乱。应进行  

　　较大尺度的的绿化种植和建筑色彩处理，形成有序和连续的景观界面，

　　提高整体城市景观品质，满足城市过境交通要道的景观需求。

　　⑶宝安大道沿街建筑立面景观应注意完整性和连续性；新开发的地块应特别注重与中心区沿街地块建筑的协调。在环境建设方面，宝安大道两侧应塑造统一、多层次和具有特色的街道绿化景观，并体现场所特征。  

　　⑷新安一路应着重强调新圳河与路侧建筑的空间关系，以滨河绿地作为街景的主要特征，沿街建筑应注意形成规整的韵律感。保留并改造新圳河滨河绿地，净化河道，沿河种植滨水景观树种，设置休闲环境小品，建设公共休闲性的滨河公园绿地，为居民提供休闲型的公共开放空间。  

　　⑸新安五路应强调道路绿化的作用，两侧用地改造建设时须注意形成整齐而有韵律感的建筑秩序。  

　　⑹创业一路以城市立交设施为主要场所特征。应注重在机动车交通畅通的同时，尽可能地保证步行环境和街道绿化的建设，以优化进入宝安中心区的门户地区的环境品质。  

　　⑺翻身大道应利用行道树的大尺度绿荫，改善街道景观，提高街道品质。  

　　⑻其他道路着重塑造绿化景观，缓解无序建筑空间所造成的不良视觉压力。  

　　⑼应充分注重立交桥周边的绿化设计与建设。  

　　⑽本片区可选择勒杜鹃（市花），作为特色步行系统环境绿化的主题植物，以形成一种环境特征上的共性。  

　　⑾街道照明应选用具有自然色彩的光源；步行系统和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；不同场所的灯管高度应有相应的规定。  

　　7.6本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：  

　　⑴公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道。  

　　⑵建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射。  

　　⑶建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计和城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

　　7.7本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：  

　　⑴统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；  

　　⑵提供使街景特色更加突出，使用效率更高的标识物；  

　　⑶考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；  

　　⑷保证行人和机动车驾驶者的安全。

　　7.8本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

　　7.9本片区新建和旧城改造用地应按照《深标》的要求，鼓励进行地下空间的开发利用，建设地下停车场、地下商业街等，并考虑与相邻地下空间有机衔接的可能性。

　　7.10本图则未包括的其它公共设施和市政设施，确需设置时，在符合相关专项规划以及国家、省和市现行的有关法律、法规、政策及其它强制性标准的 规定的前提下，报市规划主管部门审批，无须修改法定图则。