目录

　　1、总 则

　　2、目标与定位

　　3、用地性质

　　4、开发强度

　　5、配套设施

　　6、道路交通

　　7、城市设计

　　8、城市更新

　　9、地名

　　10.其它规定

　　附图（详见附件）

　　1、总 则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：由景芳路、宝安大道、福洲大道、福园一路所围合的区域，总用地面积510.72公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、《深圳市西部工业组团分区规划（2005～2020）》及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：优先考虑公共设施原则；土地资源集约利用原则；可操作性原则；城市设计刚性控制原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图或城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2、目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：塑造现代化的、体现空港新城形象的高端制造业园区和生活配套服务区。

　　2.2 本片区的主导功能是：邻空港高端制造业园区的组成部分、生活配套服务区。

　　2.3 本片区的发展策略是：结合空港枢纽地区规划，对比组团规划的要求，对规划区定位进行一定的调整，整体考虑本片区的功能布局和配套标准。

　　2.4 本片区是邻空港高端制造业园区的组成部分，以发展高端产业为主导，强化区域服务功能。根据配套需求，空置地优先安排落实公共设施、市政交通设施、公共绿地；对于旧村、旧工业区改造以长远规划为基础，重点考虑近期改造必要性和可能性较大的地区，提出改造的原则和对策。

　　3、用地性质

　　3.1 本片区用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）等。本片区内各地块用地性质详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共配套设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　4、开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为767万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设和深圳宝安国际机场净空限制等相关规定。

　　4.4 本图则中对规划确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5、配套设施

　　5.1 片区内的配套设施包括公共设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模4.5-5万人，人口规模8-9万人。

　　表5.3 配套设施规划一览表

　　5.6 本图则安排了体育中心、卫生防疫站等市区级设施，文化站等居住地区级设施。

　　5.7 本片区污水排至福永污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.8 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6、道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为天福路、宝安大道、福洲大道和福园一路。各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区近期规划有轨道交通11号线经过。轨道交通11号线在片区内设有福永站。中期规划有轨道交通10号线经过，远期规划有厦深铁路选线经过，规划具体线位及站点以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区规划道路分三个等级：

　　主干路：天福路、宝安大道、福洲大道、福园一路、桥和路、富桥大道，红线宽度32-100米，为双向六车道或双向八车道；

　　次干路：育桥路、景芳路、永和路、永灿路、蚝业路、重庆路，红线宽度35-60米，为双向四车道，次干路网密度为2.5公里/平方公里；

　　支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度9-25米，为双向两车道或双向四车道，支路网密度为5.4公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区公共交通场站有首末站3处、枢纽站1处。

　　6.7 本片区共设公共停车场4处，面积共10290平方米。配建停车场（库）停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划步行系统以城市道路网为骨架，以河道形成的滨水绿化步行系统为辐射，并串联各个公园等节点性开放空间，将步行系统引入片区腹地；其中，桥塘路南段为本片区商业步行街，道路宽度为12米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　7、城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足以下要求：强化现状山体、水体景观，强化主要商业街区氛围，塑造宜人的人居环境。

　　7.2 本片区沿福洲大道北侧绿化带至立新水库范围纳入基本生态控制线。

　　7.3 本片区内有植利碉楼文物保护单位1处，属于《深圳市城市紫线规划》保护范围，位于09-01地块，应满足如下要求：

　　保护范围内不得进行新的建设工程，禁止存放易燃易爆物品，禁止取土、开矿、采石、拦河截溪、设置垃圾堆场、排放污水、违章搭建、私设广告和其他有碍观瞻、破坏环境风貌的活动；

　　自保护范围向北、东、西、南各延伸30米，根据现状建筑、自然地理肌理及规划路网，建设控制地带的范围有所调整；

　　建设控制地带内不得修建其形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物；

　　建设控制地带范围内的建筑高度宜采用视线走廊的分析方法进行控制和管理。

　　7.4 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　宝安大道、福洲大道、天福路、富桥大道为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调；

　　应注重城市界面的丰富变化，除在高度上予以控制外，应对界面的前后退让做出一定的引导与控制，从而形成丰富的城市意象。

　　7.5 本片区建筑高度应严格控制在机场净空限制高度要求范围内。

　　7.6 本片区主要公共空间包括鹅髻山公园、桥兴公园、桥头社区公园以及沿河步行道、桥塘路南段商业步行街等。公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，必须对公众无条件开放和独立占地。

　　7.7 综合机场限高、轨道站点建设和旧改可行性等影响因素，本片区的建设强度分区应遵循下列原则：

　　高强度建设区（容积率3.0－4.0）：控制在轨道交通10号线、11号线站点500米腹地范围和片区生活服务中心的部分地区；

　　中高强度建设区（容积率2.0－3.0）：控制在部分居住用地、商业用地和工业用地；

　　中强度建设区（容积率1.0－2.0）：控制在部分配套设施、工业区和居住区；

　　低强度建设区（容积率小于1.0）：控制在教育设施及其它公共设施。

　　8.城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”及“拆除重建”两种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新项目范围为基础编制城市更新项目规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定5处城市更新项目，总用地面积约44.95公顷。

　　8.3.1和平社区旧村

　　该改造项目已纳入宝安区2006－2007年度旧改计划，用地面积20.32公顷，现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合旧村的改造，完善城市基础设施、公共服务设施；

　　该改造范围内除独立占地的配套设施外的规划地块建筑总量控制在 27.69万平方米以内，其中居住建筑量控制在22.06万平方米以内；

　　该改造范围内应重点落实公交场站（02-18）、社区服务中心（06-10）、小学（06-11）及福利设施（06-14）。

　　8.3.2 桥头社区旧村

　　该改造项目因规划城市主干道--桥和路东西向穿越旧村，涉及部分旧村改造，用地面积8.65公顷，现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合市政道路的建设，完善城市基础设施、公共服务设施；

　　该改造范围内除独立占地的配套设施外的规划地块建筑总量控制在 22.14万平方米以内，其中居住建筑量控制在19.33万平方米以内；

　　该改造范围内应重点落实文化站（09-05）。

　　8.3.3新和社区旧村

　　该改造项目已纳入宝安区2008年度旧改计划，用地面积4.05公顷，现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合旧村的改造，改造成工业用地，与周边工业区形成产业集聚区，完善城市基础设施、公共服务设施；

　　该改造范围内应重点落实公交场站（13-14）和加油加气站（13-15）。

　　8.4.4 和平社区旧工业区

　　该改造项目地处和平社区，用地面积7.64公顷，现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合旧工业区的改造，完善城市基础设施、公共服务设施；

　　该改造范围内除独立占地的配套设施外的规划地块建筑总量控制在16.27万平方米以内，其中居住建筑量控制在13.61万平方米以内；

　　该改造范围内应重点落实公共绿地（02-02）。

　　8.4.5 桥头社区旧工业区

　　该改造项目地处桥头社区，用地面积4.29公顷，现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合旧工业区的改造，完善城市基础设施、公共服务设施；

　　该改造范围内除独立占地的配套设施外的规划地块建筑总量控制在6.63万平方米以内，其中居住建筑量控制在2.31万平方米以内。

　　8.4 本图则确定的城市更新范围内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新专项规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新项目规划，并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新范围内公共设施、市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可结合城市更新专项规划在城市更新范围内优化完善。城市更新专项规划可视情况在法定图则基础上增加各类公共设施、市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新范围内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新专项规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新专项规划可根据相关规定结合上述原则，对更新范围内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

　　9.地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化和标准化。

　　9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

　　9.3 本片区内的地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3 地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10、其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。 。

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。