1.总则　　 

　　1.1     本图则适用范围（以下简称本片区）为：沙井南环路以南，塘新路以北，宝安大道以东，广深公路以西所围和的区域。总用地面积370.54公顷。

　　 

　　1.2     制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划》（2007-2020）、本片区所在组团的分区规划及其它相关专项规划。

　　 

　　1.3  制定本图则遵循的总体原则是：区域协调与整体性原则；轨道交通和公共交通的引导原则；刚性与弹性并重原则；保留、改造与整治相结合的原则；落实完善公共配套设施原则。

　　 

　　1.4  本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

　　 

　　1.5  本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　 

　　1.6  在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　 

　　1.7  本图则由市规划委员会负责解释，若需修改；必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条规定。

　　 

　　 

　　2.目标与定位　　 

　　2.1     本片区的发展目标为：利用区位及自然优势，建设具有滨水地区特征、集高新技术产业、临空产业、工贸混合为一体的都市产业园区。

　　 

　　2.2     本片区的功能定位是：以高新产业为主，具有高品质滨水地区空间、生活配套服务及储备用地功能。

　　 

　　2.3  本片区的发展策略是：通过旧城改造、工业区升级改造和用地置换，提升本片区的建设标准和整体环境质量；合理组织、利用规划区现有资源，提高立新水库北地区的社会效益、环境效益和经济效益。

　　 

　　3.土地性质　　 

　　3.1  本片区用地性质主要包括:居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）、发展备用地（E9）、水域(E1)等。本片区内各地块用地性质详见本图则“图表”的规定。

　　 

　　3.2  图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能，如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　 

　　3.3  图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　 

　　3.4  本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　 

　　3.5  本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的用地性质”。

　　 

　　3.6  本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　 

　　3.7  本片区的发展备用地远期优先发展为产业配套的居住、商业及公共设施等项目。具体用地性质的确定需编制规划并按相关程序报批。

　　

　　4.开发强度　　 

　　4.1     本片区建设规模总量约为500万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　 

　　4.2  本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约节约利用土地，提高产业用地利用率，在相关部门许可下，产业用地可适当提高容积率，最高不超过《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）》相关规定上限，最低不低于《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》相关规定下限。居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　 

　　4.3  本图则确定的地块用地面积，因地块合并、细分或发生变化时，应保持地块总建筑面积不变，并对地块容积率作相应调整。

　　 

　　4.4  本图则确定的地块容积率为上限指标，在图则执行过程中，须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　 

　　4.5  本图则中对规划确定的公共服务设施和城市基础设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市等相关规定确定。

　　 

　　 

　　5.配套设施　　 

　　5.1  本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　 

　　5.2  本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　 

　　5.3  本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　 

　　5.4  本片区现状人口规模7.3万人，现状人口截止到2008年现状调研人口统计数据。规划人口规模5.5万人。规划就业人口规模5.0万人。

　　 

　　5.5  本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

　　 

　　表5.5                      配套设施规划一览表

设施类别	项目名称	数量		所在地块号		备注
		总量	规划增加	现状保留	规划
教育设施	幼儿园	4	4		05-05、06-01、08-03、08-07	除08-07为9班以外，其余均为18班
	九年一贯制学校	2	1	14-04	06-04	现状14-04地块为30班，规划均为36班
	成人与业余学校	1	1		03-02
医疗卫生设施	综合医院	1	1		05-01	200床
	社区健康服务中心	4	3	15-02	05-05、06-05、08-04
	居住小区级文化室	2	2		05-05、06-05
体育设施	社区体育活动场地	5	5		01-06、05-05、06-01、08-12、13-05
行政管理与社区服务 设施	社区居委会	3	2	15-12	06-01、08-05
	社区服务站	2	2		05-05、06-05
	社区警务室	4	2	15-07、15-12	05-04、08-04
	社区老年人日间照料中心	3	3		05-05、08-07、15-11
道路交通设施	社会停车场（库）	3	3		01-04、05-04、08-03	其中01-04地块为货运停车场（库），05-04、08-03地块各需提供50个公共停车位
	人行过街设施	8	3	5
	加油站	1	1		04-13
	公交枢纽站	1	1		03-07	建筑面积不少于5000平方米
防灾减灾设施	消防站	1	1		04-14
	应急避难场所	4	4		04-07、06-04、12-02、14-04
邮政设施	邮政支局	1		14-04
	邮政所	2	2		05-04、08-04
燃气设施	调压站	1	1		13-03
电力设施	变电站	2		07-03、08-13
环卫设施	垃圾转运站	4	4		05-03、07-10、13-04、15-11
	公共厕所	4	4		05-03、08-04、13-04、15-11

　　 

　　注：下划线表示该设施为非独立占地

　　 

　　5.6  本图则安排了凤塘公园、稔田公园、教育设施、社区服务中心、商业服务等居住地区级设施。

　　 

　　5.7  本片区污水分区基本以凤塘大道为界，凤塘大道以南片区污水排至福永污水处理厂，凤塘大道以北片区污水排至沙井污水处理厂，工业及特种废水经处理达标后方可排入城市污水系统。

　　 

　　5.8  本片区划定石岩渠、万丰水库和立新水厂原水输送管道蓝线，其中立新水厂原水输送管道蓝线宽度16米，该蓝线与福瑞路平行布置，同时与南侧现状用地稍有冲突，规划规定其南侧地块在建设时除满足深标中用地退让红线的相关要求以外，还需退让规定的蓝线距离。

　　 

　　5.9  万丰水库作为片区公共景观水面进行控制，应该对现状万丰水库岸线进行保护，水库岸线周边划定20米防护范围进行严格控制，防护范围内禁止建房、填湖、挖方等一切破坏湖面景观的建设开发活动。

　　 

　　5.10 积极倡导在住宅小区内建立建筑中水系统，建筑工程的附属设施应与雨水利用工程相结合。在规划区的绿地和广场下设置地下蓄水池，集蓄雨水供浇洒草坪，在雨季非降雨时段可作为渠道和水库的生态补充用水。

　　 

　　5.11本图则共设置室内避难场所2处，室外固定避难场所2处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　 

　　5.12本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。 

 

　　6.道路交通

　　 

　　6.1  本片区对外联系的主要道路为宝安大道、广深公路、沙井南环路和凤塘大道，各街坊出入口及内部道路详见本图则 “图表”。

　　 

　　6.2  本片区近期规划有轨道线机场线经过。机场线在片区内设有塘尾站。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　 

　　6.3  本片区内道路采用网状道路结构，道路分为三个等级：

　　（1）主干路：宝安大道，红线宽度100米，为双向8车道；广深公路，红线宽度75米，为双向8车道；沙井南环路，红线宽度70米，为双向6车道；凤塘大道，红线宽度60米，为双向6车道；

　　（2）次干路：丰洋路、大洋路、稔田路、塘新路、大钟岗路，道路红线宽度35-70米，为双向4-6车道。次干路网密度为2.3公里/平方公里；

　　（3）支  路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-30米，为双向或单向2-4车道，支路网密度为5.0公里/平方公里。

　　 

　　6.4  本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　 

　　6.5  本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　 

　　6.6  本片区公共交通场站有枢纽站1处，建筑面积不少于5000平方米。

　　 

　　6.7本片区共设独立占地公共停车场1处，占地面积共6322平方米该停车场为以货运停车为主的公共停车场。配建非独立占地公共停车场两处，其中05-04地块配建停车位50辆，08-03地块配建停车位100辆。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　 

　　6.8  本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　 

　　6.9  本片区规划步行系统为立新水库—万丰水库—石岩渠、万丰水库环线、万丰水库—北侧排洪渠—大钟岗公园—沙井中心区、凤塘大道沿线、宝安大道沿线、广深公路沿线、万安路—万丰水库以及通过广深公路沿线人行天桥、人行通道东向连接凤凰社区。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　 

　　6.10本片区规划人行过街设施7处，人行地下通道1处。除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

 

　　7.城市设计

　　 

　　7.1  本片区城市空间形态控制应满足如下要求：充分考虑规划区与宝安大道城市景观主轴线与万丰水库、立新水库及水库周边公共绿地等城市景观要素之间的联系，体现滨水风貌特征。加强居住片区与公园绿地以及片区内部邻里公园、广场等开放空间的联系。在轨道站点地区设置部分公共开放空间形成片区标志性景观节点。

　　 

　　7.2  本片区建筑界面应满足如下要求：

　　（1）广深公路、宝安大道和沙井南环路为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调，强调景观的连续性、节奏感和标志性，形成大尺度线型景观界面；

　　（2）丰洋路为联系北部沙井中心区的重要景观道路，应强化道路景观设计及两侧建筑界面，引导由城市景观向自然景观过渡；

　　（3）凤塘大道、大钟岗路、稔田路等生活性干道应强化道路空间及两侧建筑景观界面的连续性，着重体现人性化尺度。

　　 

　　7.3  本片区建筑高度应满足如下要求：

　　（1）凤塘公园－石岩渠－万丰水库片区规划部分公共绿地及配套设施，在空间上应突出城市公共空间的开敞性，建筑高度控制在30米以下；

　　（2）宝安大道与沙井南环路沿线规划的城市更新片区，由于其区位条件较好，建筑高度控制在100米以下，以丰富宝安大道、广深公路沿线建筑的天际线，突出宝安大道的公共服务城市形象；

　　 

　　7.4  本片区主要公共空间包括万丰水库、稔田公园、凤塘公园、大钟岗公园以及石岩渠沿线，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

　　（1）尽量结合现状地形地貌，保护自然生态；

　　（2）注重与主要线性开放空间相结合，形成完善的开放空间体系；

　　（3）尽量与其它公共设施集中布置，构成公共服务中心。

　　 

　　7.5 其它要求：

　　（1）宝安大道和广深公路属城市交通性干路，规划上对其要求应以注重整体的景观界面为主，强调整体景观的连续性，在重要景观节点应突出界面景观的节奏感和标志性，对其体量色彩和风格上应强调协调统一。

　　（2）主要景观干道沿线应强化道路空间及两侧景观界面的连续性，在道路两侧建筑设计及道路小品、绿化及配套设施建设中要充分考虑生活的功能要求和标识要求，成为地区景观道路。

　　（3）城市道路应尽量保证同类型路灯高度、造型、布置等的统一和连续。

　　（4）片区南面临近立新水库一侧的用地建筑退让红线建议在满足《深标》中建筑退线要求的基础上适当增加3-5米的退让红线距离。

 

8.城市更新

　　 

　　8.1  本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　 

　　8.2  在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　 

　　8.3   本图则划定3个城市更新单元，总用地面积约48.50公顷。

　　 

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　⑴该更新单元用地面积14.37公顷，该单元地处沙井南环路和宝安大道交汇处，由01-01～08地块组成。改造单元内现状工业区建设质量和环境较差，规划通过拆除重建改善地区环境、改善主干道沿线建筑景观，强化宝安大道景观轴线、为工业区增加相应配套。规划提出对现状落后的生产加工型产业进行升级改造为高新技术产业，打通内部支路，改善片区交通微循环。

　　⑵该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在31.8万平方米以内，该更新单元内无居住建筑。

　　⑶该单元重点对主干道沿线工业区进行整治，将工业区升级改造为高新技术产业园区。应重点落实货运停车场站（01-04）、公共绿地（01-05）、体育用地（01-06）。

　　8.3.2 GX02城市更新单元

　　⑴该更新单元用地面积7.94公顷，该单元地处丰洋路与沙井南环路交汇处东侧的万丰村办工业区，由05-01、05-02、05-03、05-04、05-05地块组成。丰洋路为通往沙井中心区的重要景观干道，规划提出结合大钟岗路和内部支路的建设对沿丰洋路一侧工业区进行改造，同时考虑公共设施配套需求。

　　⑵该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在12.6万平方米以内，其中居住建筑量控制在6.1万平方米以内。

　　⑶该单元内应重点落实一座200床的综合医院（05-01）、一所18班幼儿园（05-05）、片区的公共绿地（05-03）和社区设施等，改善片区的交通微循环，强化丰洋路街道景观的塑造和与万丰水库的自然景观的过渡。

　　8.3.3 GX03城市更新单元

　　⑴该更新单元用地面积26.18公顷，该单元地处稔田路与大钟岗路交汇处的康达尔工业区，由06-01、06-02、06-03、06-04、06-05、08-01、08-02、08-03、08-04地块组成。稔田路、大钟岗路均为城市次干道，规划提出结合次干道和内部支路的打通对康达尔工业区进行改造，同时考虑公共设施配套需求。

　　⑵该单元内除独立占地的配套设施及现状保留地块（08-02）外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在44.1万平方米以内, 其中居住建筑量控制在37.8万平方米以内。06-03和08-04地块均为商业地块，规划建筑总量控制在6.3万平方米以内。该单元内居住建筑量控制在32.1万平方米以内。鉴于该地区配套不足，08-02地块可现状保留，功能调整为商业。

　　⑶该单元内应重点落实一所36班九年一贯制学校（06-04）、两所18班幼儿园（06-01、08-03）、一块公共绿地（06-02）和社区设施等，改善片区的交通微循环，强化大钟岗路、稔田路街道景观的塑造和与万丰水库的自然景观的过渡。

　　 

　　8.4  本图则确定的城市更新单元内开发建设总量尤其是居住建筑总量原则上不宜突破，在更新单元专项规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元专项规划，并按其审批程序报批。

　　 

　　8.5  本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　 

　　8.6  本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　 

　　8.7  城市更新单元专项规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

 

　　9.地名

　　 

　　9.1　按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化、标准化及稳定性。

　　 

　　9.2　本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　 

　　9.3  本片区地名命名具体情况详见“地名一览表”（表9.3）。

　　 

　　表9.3　　地名规划一览表

　　 

　　 

　　9.4  本片区最终地名，以批准生效后的相关地名的命名为准。

 

　　10.其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　 

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　 

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。　

 

   附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）

序号	涉及地块	来文单位及要求	审批意见	审批时间
1	12-01、12-03、12-04地块	市规划国土委宝安管理局：申请用地性质和容积率调整	1、同意申请用地规划功能修改为二类居住用地（R2）和道路用地，以及部分发展备用地。其中，12-03地块用地面积为14546平方米，用地性质为R2，容积率2.7，配套12班幼儿园；12-04地块用地面积为29500平方米，用地性质为R2，容积率3.0。12-03与12-04地块之间落实红线宽度为16米的城市支路，因支路分割，建议两地块建议两地块地下空间连通，整体开发使用。其中，满足市政道路建设所需的地面部分和市政管线敷设所需的地下部分由中粮公司无偿移交政府；建设连廊等所需的空中部分和停车场库所需的地下空间与宗地产权一致。位于12-01地块的用地仍按原规划为发展备用地，由中粮公司无偿提交政府。 在保证居住和商业总建筑面积不增加、公共配套设施不减少的情况下，相关建设指标、公共配套的位置可适当调整。除道路和发展备用地外，其余公共配套设施均由该公司建成后无偿移交给政府。 2、12-02地块用地面积增加至5076平方米，用地性质为G1，配套社区体育活动场地，兼作应急避难场所。因该片区综合医院缺口125床，因[立新水库片区]法定图则内不适宜落实综合医院，建议医院的落实结合周边法定图则的发展备用地或工业区升级改造落实。 3、建筑高度控制应符合我市宝安国际机场净空控制高度要求。 4、严格落实《深圳市给水系统布局规划（2011-2020）》、《深圳市污水系统布局规划修编（2011-2020）》、《深圳市排水管网规划》（2007）及宝安区相关专项规划成果。 5、鉴于立新水库作为水源备用水库，该项目在具体方案设计和施工时，建议采用低碳生态及低冲击开发模式，参考《深圳市居住小区低碳生态规划设计指引》、《深圳市光明新区建设项目低冲击开发雨水综合利用规划设计导则》和《深圳市绿色住区规划设计导则》等对居住小区的要求进行规划建设。 6、要求下列条件达标后，该地块方可作为居住用地开发：（1）需对土壤污染情况进行深入分析，同时核对该区域与广东省重金属等相关污染防治区域的关系，对有污染的土壤应采取相关措施（如换土）处理；（2）委托专业环境评估机构对该地块周边工厂作全面细致的环境调查和评估，包括生产、加工和处理工艺，污染物排放情况及处理保障措施等全过程进行全面评估，如有污染性废弃物，应按要求处置。	由法定图则委员会2014年第4次会议审议通过。