经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二O一二年第5次会议审批通过！　　 

　　目  录

　　1. 总则

　　2. 目标与定位

　　3. 用地性质

　　4. 开发强度

　　5. 配套设施

　　6. 道路交通

　　7. 城市设计

　　8. 城市更新

　　9. 地名

　　10.其它规定

　　 

　　1.总  则　　 

　　1.1  本图则适用范围（以下简称本片区）为：广深高速公路、广深公路和沙井南环路所围合的三角形区域，总用地面积为397.73公顷。 

　　1.2  制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（2010－2020）》、《深圳市西部工业组团分区规划[沙井、松岗、福永北]（2005-2020）》、《宝安区道路交通专项规划》及其它经批准的专项规划。　　 

　　1.3  制定本图则遵循的总体原则是：区域协调原则；刚性与弹性并重原则；可操作性原则；可持续发展原则。　　 

　　1.4  本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。　　 

　　1.5  本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。　 

　　1.6  在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。　　 

　　1.7  本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。　　 

　　 

　　2.目标与定位　　 

　　2.1  本片区的发展目标是：建设成设施齐全、交通便利、环境优美的先进产业与配套服务相结合的综合功能区。　　 

　　2.2  本片区的主导功能是：先进制造业园区及配套区、区域性电子制造业服务中心的组成部分。　　 

　　2.3  本片区的发展策略是：利用有限的可建设用地，结合城市更新，促进用地结构的优化；理顺交通网络，完善交通设施；完善社区基础性公共设施；保护和利用片区自然景观资源。

　　 

　　3.用地性质　　 

　　3.1  本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）、水域和其它非城市建设用地（E），详见本图则“图表”的规定。　　 

　　3.2  本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建时，须按本图则规定进行。　　 

　　3.3  本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4  本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。　　 

　　3.5  本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。　　 

　　3.6  本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。　　 

　　 

　　4.开发强度　 

　　4.1  本片区建设规模总量约为450万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。　　 

　　4.2  本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为鼓励产业用地集约利用，片区内产业用地，经研究确需进行产业升级、提高开发强度的，经规划主管部门审批同意，其容积率下限不低于《深圳市工业项目建设用地控制指标（试行）》规定值，上限不超过《法定图则编制容积率确定技术指引》规定值；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90％。　　 

　　4.3  本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。　　 

　　4.4  本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。　 

　　4.5  本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　 

　　5.配套设施　　 

　　5.1  本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。　　 

　　5.2  本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。　　 

　　5.3  本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。　　 

　　5.4  本片区规划居住人口：现状约5.0万人（截止到2006年），规划约6.0万人。　　 

　　5.5  本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”（表5.5）。　　 

　　表5.5          配套设施规划一览表

序号	设施类别	设施名称	数量		所在地块号		备注
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	教育设施	幼儿园	2	2	—	05—07、10—02	12班
		小学	1	—	10—07		30班
		九年一贯制学校	1	—	06—07	—	54班
2	医疗卫生设施	社区健康服务中心	2	2	—	02—21、07—06	—
		门诊部	1	1	—	10—03	—
3	文化娱乐设施	居住区级文化中心	1	1	—	10—01	—
		居住小区级文化室	2	2	—	02—21、07—06	—
		老年人活动站	1	1	—	10—03	—
4	体育设施	综合体育活动中心	1	1	—	03—05	—
		社区体育活动场地	4	4	—	02—05、05—08、10—04、12—04	结合公共绿地设置
5	行政管理与社区服务设施	社区居委会	1	—	10—10	—
		社会服务中心	1	—	—	10—06	—
		社区警务室	4	4	—	02—21、07—06、09—15、10—02	—
		肉菜市场	2	2	—	03—13、10—03	—
6	对外交通设施	长途客运汽车站	1	—	03—10	—	—
7	道路交通设施	社会停车场（库）	4	4	—	03—03、08—03、09—11、11—08	—
		加油加气站	2	—	01—01、12—01	—	—
		人行地下通道	1	1	—	—	—
		人行天桥	10	3	—	—	—
		公交枢纽站	1	1	—	03—11	—
		公交首末站	1	1	—	11—07	—
8	给水排水设施	雨水泵站	1	1	—	12—08	—
		给水厂	1	—	07—08	—	—
9	电力设施	变电站	1	—	06—04	—	—
10	邮政设施	邮政支局	1	—	09—06	—	—
		邮政所	1	1	—	03—13	—
11	电信设施	通信机楼	1	—	09—07	—	—
12	环卫设施	垃圾转运站	2	2	—	05—09、09—08	—
		公共厕所	7	7	—	01—03、02—05、03—04、05—08、09—13、10—04、12—04	—
13	防灾减灾设施	应急避难场所	4	2	10—04、10—07	03—04、12—04	—
		消防中队	1	—	12—05	—	—

　　备注：直接填写地块号表示该设施必须独立占地建设，以地块号加下划线方式表示该设施非独立占地建设。　　 

　　5.6  本图则安排了长途客运汽车站、邮政支局等居住地区级设施。 

　　5.7  本片区污水排至沙井污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。　　 

　　5.8  本图则新桥河蓝线；环象—新桥110kV架空线一回、新桥—沙井110kV架空线一回、新桥—凤凰110kV架空线一回、新桥—沙井110kV架空线一回、环象—帝堂110kV架空线二回高压走廊；新桥—大眼山微波通道控制线依据相关专项规划确定。　　 

　　5.9  本图则共设置室内避难场所1处，室外固定避难场所3处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。　　 

　　5.10 本图则中配套设施的建设须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。　　 

　　 

　　6.道路交通

　　6.1  本片区对外联系的主要道路为广深高速公路、广深公路、沙井东环路及新沙路。各街坊出入口及内部道路详见本图则《图表》。　　 

　　6.2  本片区远期规划有轨道线（13号线）经过，规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。　　 

　　6.3  本片区规划道路分四个等级：

　　（1）高速公路：广深高速公路，（红线宽度200米，双向6车道）；

　　（2）主干路：广深公路（红线宽度75米，双向8车道）、沙井北环路（红

　　线宽度约40.15米，双向6车道）、沙井南环路（红线宽度70米，双向6车道）、新沙路（红线宽度40米，双向4车道）、南美东路（红线宽度40米，双向4车道）；

　　（3）次干路：桥业路（红线宽度约43.5米，双向6车道）、上南大街（红

　　线宽度36米，双向4车道）、黄埔路（红线宽度50米，双向4车道）、

　　沙井东环路（红线宽度40米，双向4车道）、新二路（红线宽度35米，双

　　向4车道）、桥兴路（红线宽度40米，双向4车道）。次干路网密度为2.5

　　公里/平方公里；

　　（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽12—30米，双向2－4

　　车道。支路网密度为5.0公里/平方公里。　　 

　　6.4  本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。　　 

　　6.5  本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。　　 

　　6.6  本片区对外交通场站有长途客运汽车站1处。公共交通场站有首末站1处、枢纽站1处。　　 

　　6.7  本片区共设独立占地公共停车场4处，占地面积共2.48万平方米。其它停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。　　 

　　6.8  本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。　　 

　　6.9  本片区主要步行通道为桥兴路—黄埔路—上寮河—东环路—新桥河—南美路沿线。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。　　 

　　6.10 本片区共设人行天桥10处，人行地下通道1处。除本图则规划确定外，还

　　可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地下通道。

　　 

　　7.城市设计　　 

　　7.1  本片区城市空间形态控制应满足如下要求：强化主要商业街区氛围，强化现状水体景观，塑造宜人的工作、生活环境。　　 

　　7.2  本片区建筑界面应满足如下要求。

　　新沙路、桥兴路、广深公路及沙井南环路为片区展示城市风貌的重要界面，

　　应注重整体建筑风貌的统一协调。　 

　　7.3  本片区建筑高度应满足如下要求。

　　（1）本片区整体建筑高度控制为西高东低；GX01城市更新单元（沙井长途客运汽车站周边）、GX02城市更新单元（以位于图则范围内的沙井电子物流园启动区用地为主）、GX03城市更新单元（黄埔旧村）建筑限高60米，局部地标建筑可突破80米。

　　（2）双桥公园、寮河公园是片区重要景观标志，应保证其从沙井东环路、黄埔路等主要街道公共开敞空间的观赏视线。　　 

　　7.4  本片区主要公共空间包括双桥公园、新二公园、新兴公园、黄埔公园、寮河公园等，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

　　（1）尽量结合现状地貌，保护自然形态和生态特点；

　　（2）保证公共空间的开敞性及步行通路的连贯性；　　 

　　7.5  其它要求：

　　（1）沙井长途客运汽车站周边为规划的片区商业中心，其空间形态应满足如下要求：

　　新建建筑裙楼高度应保持一致，建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持统一性，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感。街墙应尽可能地退让红线，以提供更多的公共开敞空间。新二公园及综合体育活动场地应保持开敞。商业街与长途客运汽车站及公交枢纽站之间应保证连续便捷的人行通道。

　　（2）沙井电子物流园启动区空间形态应满足如下要求：

　　重点塑造寮河公园北侧的物流园区标志性建筑，通过对开敞空间及建筑的精心处理，使其共同构成整个物流园区的景观中心。园区外围沿主次干道建筑在形体、裙房高度及其它建筑要素方面应保持统一协调，体现物流产业园区的整体感及规模化。结合物流园区的产业特点，引入周边的景观环境因素，在园区内部通过建筑退让及空间围合，营造园区内部公共活动开敞空间，并通过连续安全的人行通道有机联系。

　　 

　　8.城市更新

　　8.1  本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。　　 

　　8.2  在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。　　 

　　8.3  本图则划定三个城市更新单元，总用地面积约80.93公顷。

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　（1）该单元属于沙井长途客运汽车站周边区域，用地面积为21.40公顷。现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合区域交通枢纽的形成及片区商业中心的建设，完善城市基础设施、公共服务设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑（均为商业服务业建筑）总量约为23.44万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实综合体育活动中心（03-05）、新二公园（03-04）和公交枢纽站（03-11）及更新单元内部分城市道路等。

　　8.3.2 GX02城市更新单元

　　（1）该单元以位于图则范围内的沙井电子物流园区启动区用地为主，用地面积为48.26公顷。现有土地用途或建筑物使用不符合物流园区启动区土地利用和功能要求，城市更新应结合沙井电子物流园区启动区的建设，完善城市基础设施、公共服务设施。

　　（2）该更新单元内由上南大街、桥兴路、黄埔路、沙井南环路及广深公路所围合的区域，用地性质及规划指标依据已批《深圳市沙井电子物流区启动区详细蓝图》落实。

　　（3）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为99.46万平方米，其中居住建筑总量约为7.34万平方米。

　　（4）该单元内应重点落实寮河公园（12-04）、雨水泵站（12-08）、社会停车场库（09-11）及更新单元内主要城市道路等。

　　8.3.3 GX03城市更新单元

　　（1）该单元地处黄埔社区，用地面积为11.27公顷。现有土地用途或建筑物使用不符合周边土地利用和功能要求，城市更新应结合黄埔旧村的改造建设，完善城市基础设施、公共服务设施。

　　（2）该单元包含“沙井黄埔旧村改造”项目，该项目已纳入深圳市近期建设规划2008年度实施计划（更新改造类）。

　　（3）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量约为21.00万平方米，其中居住建筑总量约为16.45万平方米。

　　（4）该单元内应重点落实居住区级文化中心（10-01）、12班幼儿园（10-02）及更新单元内主要城市道路等。　　 

　　8.4  本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。　　 

　　8.5  本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。　　 

　　8.6  本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。　　 

　　8.7  城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。