（详见附件）

　　1. 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：东至宝安大道，西至沙井路，北至沙井北环路，南至南环路所围合的区域，总用地面积571.12公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：区域协调与整体性原则；高标准建设原则；可操作原则；优先保障公共利益原则；刚性与弹性并重原则；资源节约、环境友好和生态宜居等可持续发展原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2. 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：借助该片区旧工业区与城中村更新改造的契机，提升片区城市土地与空间利用的效益和质量，将沙井中心西片建成一个以行政与现代商贸服务业为核心功能的、具有丰厚历史文化底蕴与地方特色的绿色城市组团中心区。

　　2.2 本片区的主导功能是：以居住功能为主，具有重要的行政、经济、商贸、公共服务职能、市政配套设施完善的沙井中心区的重要组成部分。

　　2.3 本片区的发展策略是：现状保留与综合整治的片区，应保障落实综合医院、学校及公园等大中型公共设施，完善路网体系，完善社区基础型公共设施，，结合轨道站点布局商业设施。

　　3. 用地性质

　　3.1 本片区用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4. 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为466.2万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5. 配套设施

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模9.2万人，规划就业人口规模11万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

表5.5：配套设施规划一览表

 

 

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6 本片区污水排至沙井污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。保留现状新桥污水泵站，位于03-04地块，占地0.77公顷。

　　5.7 本图则排涝河蓝线依据相关专项规划确定。

　　5.8 本片区提倡节约用水，新建项目应严格执行《深圳市建设项目用水节水管理办法》。

　　5.9 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6. 道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路有沙井北环路、南环路、宝安大道和沙井路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区近期规划有轨道11号线经过。在片区内设有沙井中心换乘站、沙井南站；远期规划有轨道13号线经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区规划道路分四个等级：

　　（1）快速路：宝安大道，红线宽度100米，为双向八车道主道+双向车道辅道；沙井北环路，红线宽度70米，为双向六车道+双向车道辅道，与宝安大道的交叉口采用立交形式；

　　（2）主干路：沙井路，红线宽度50米，为双向六车道；沙井南环路，红线宽度70米，为双向六车道；新沙路，红线宽度50米，为双向六车道；蚝乡路，红线宽度40米，为双向六车道；

　　（3）次干路：环镇路，红线宽度40米，为双向四车道；永通路，红线宽度30米，为双向四车道；岗头路，红线宽度40米，为双向四车道；岗胜路，红线宽度40米，为双向四车道；迎宾路，红线宽度15米，为双向四车道；新沙南路，红线宽度25米，为双向四车道；寮丰路，红线宽度30米，局部路段红线宽度50m（沙井路到环镇路），为双向四车道；创成路，红线宽度40米，为双向四车道。次干路网密度为2.3公里/平方公里；

　　（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度10—15米，为双向两车道，支路网密度为5.9公里/平方公里。

　　6.4 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.5 本片区对外交通场站有长途客运汽车站1处。公共交通场站有首末站4处、轨道交通站场1处。

　　6.6 本片区共设独立占地公共停车场3处，占地面积11438平方米。配建非独立占地公共停车场6处，总建筑面积共1.2万平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.7 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.8 本片区规划步行系统为次干路、支路和沿河路等构成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　7. 城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：

　　（1）落实组团规划对图则地区在整体景观环境、景观视廊组织等方面的要求。

　　（2）保护并加强城市公共开放空间的整体性、系统性。

　　（3）充分利用丰富的特色资源：山体、广场和河流、绿地、文物古迹等，强化城市的特色风貌。

　　7.2 本片区历史风貌保护应满足如下要求：对宗祠、古树和传统街巷格局和形态等历史文化传统设施所在地块进行改造的同时，应注重对历史文化传统设施的保留，并加强周边的绿化及配套设施的建设，使之成为居民的公共活动场所之一。

　　7.3 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　（1）建筑退让红线应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空    

　　间规划要求确定；沿城市主次干路实行统一退线。

　　（2）沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一，并和相邻地区呼应。

　　7.4 本片区建筑高度应满足如下要求：高度控制主要针对新沙路、宝安大道沿线、以及景观带和景观节点周边的建筑，同时在保证景观通廊畅通，景观节点可达性强的前提下，考虑到规划区内山头海拔较低，允许建筑超过规划区内自然地形制高点――白石岗（海拔27.3m）的高度。核心区及轨道交通站点周边直接辐射地区限高100米，局部地标建筑可突破至120米。新沙路两侧地区及轨道交通站点周边200m范围内，建筑高度≤100m，作为地标的建筑可突破至120m。觉园、创新公园、东园、东北部街头绿地周边为高层限制区，“绿核”周边以公共建筑、服务设施、多层和低层住宅为主。主要文物古迹周边，建设需考虑与文物古迹历史风貌的协调，以低层与多层为主。其它新建的城市居住地区以小高层、多层为主，临城市主干道的局部地段可设置高层，高度限制可参考技术文件“建筑高度控制图”。

　　7.5 本片区主要公共空间包括觉园、定岗公园、茭塘东园、壆岗公园、街头绿地等。觉园等大型公园主要为片区居民提供文化娱乐和体育运动场所；街头绿地为社区居民提供休闲场地。公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：与片区步行系统相贯通，与各公交站点联系便利，并设置有无障碍通道。

　　8. 地名

　　8.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　8.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　8.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表8.3）。

表8.3：地名规划一览表

 

 

　　9. 其它规定

　　9.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　9.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　9.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。