深圳市宝安201-03号片区[福永凤凰地区]法定图则

　　1.1 本片区的发展目标是：通过完善片区公共设施和空间环境，提升城市活力，促进传统制造业的升级和整体产业结构的优化，以达到提高城市土地产出效益的目标。

　　 2.1 本片区的主导功能是：配套完善的制造业基地和历史文化旅游点。

　　2.2 本片区的发展策略是：保护和利用本片区自然及文化特色，完善道路网络、市政基础设施网络及各级公共服务设施，局部改造提高城市环境品质和土地利用效益。

　　2.3 本片区规划重点解决沙井、福永两街道南北向道路联通问题，保护并充分利用凤凰古村历史遗迹，并将其与片区东部的凤凰山郊野公园联系在一起，整体发展文化和生态旅游。

　　2.4 本片区传统工业应逐步升级技术工艺，提高产品附加值；部分区位条件良好的工业区，可向商贸业转型发展。

　　1.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其它非城市建设用地（E）。详见本图则“图表”的规定。

　　3.1 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.2 本图则所确定的公共服务设施及交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.3 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.4 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.5 本图则所规定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4.1 本片区建设规模总量约为 350万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。　　　　　　　　　　　　　　　　 4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　 4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　 4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确认。

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模4万人，规划人口规模6万人。

　　 5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.3）

　　表5.3 配套设施规划一览表

　　序号

　　设施类别

　　项目名称

　　数量

　　所在地块号

　　备注

　　总量

　　规划增加

　　现状保留

　　规划

　　1

　　教育

　　设施

　　幼儿园

　　4

　　02-02，02-51，04-06，05-16

　　05-03为规划新增12班幼儿园，其它为规划新增9班幼儿园

　　九年一贯制学校

　　1

　　04-16

　　原凤凰小学扩建为36班九年一贯制学校

　　小学

　　1

　　02-01

　　新增24班小学

　　2

　　医疗卫

　　生设施

　　综合医院

　　1

　　04-35

　　200床

　　社区健康服务中心

　　3

　　2

　　03-11

　　02-44，05-22

　　3

　　文化娱

　　乐设施

　　居住小区级文化室

　　3

　　02-44，03-25，05-22

　　青少年活动中心

　　2

　　02-44，03-25

　　社区老年人活动站

　　2

　　03-21，05-22

　　社区图书馆

　　3

　　02-44，03-25，05-22

　　影剧院

　　1

　　03-30

　　4

　　体育

　　设施

　　社区体育活动场地

　　11

　　8

　　02-13，02-19， 03-35

　　01-15，02-07，02-12， 02-40，02-50，05-04，05-46

　　5

　　行政管

　　理与社

　　区服务

　　设施

　　社区居委会/社区管理机构

　　4

　　3

　　03-11

　　02-44，03-21，05-22

　　03-11为现状工业区物业管理中心。

　　派出所/社区治安队

　　2

　　03-24，05-03

　　03-24为工业区治安队。

　　社区服务站

　　3

　　02-44，03-21，05-22

　　社区警务室

　　1

　　02-44

　　肉菜市场

　　2

　　1

　　04-24

　　03-30

　　6

　　道路交

　　通设施

　　社会停车场库

　　4

　　04-32，05-02，05-30，05-47

　　05-47公共停车场与公交首末站合设，宜采用立体方式，停车场提供100个标准停车位

　　加油加气站

　　2

　　01-05，03-27

　　公交综合车场

　　1

　　05-10

　　公交首末站

　　2

　　03-31，05-47

　　05-47公交首末站与公共停车场合设，宜采用立体方式，公交首末站场站面积2500平方米

　　7

　　邮政电信设施

　　邮政支局

　　1

　　－

　　05-17

　　8

　　环卫设施

　　垃圾转运站

　　1

　　－

　　04-14

　　再生资源回收站

　　1

　　04-13

　　公共厕所

　　5

　　2

　　05-10，05-31

　　04-14，05-46，05-30

　　9

　　给水排水设施

　　雨水收集处理设施

　　3

　　02-07，02-09，02-18

　　10

　　防灾

　　设施

　　消防站

　　1

　　－

　　04-34

　　应急避难场所

　　1

　　04-16

　　室外固定避难场所及室内避难场所

　　5.5 本图则安排了综合医院居住区级设施，社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会等社区级设施。

　　5.6 本片区凤凰兴业一路以北地区污水排至沙井污水处理厂，凤凰兴业一路以南地区污水排至福永污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.7 本图则划定上寮河、长流陂水库至立新水厂原水管蓝线。桥头站至象山站高压走廊，平凤甲、乙线高压走廊控制线依据相关专项规划确定，其中桥头站至象山站高压走廊规划拆除，平凤甲、乙线高压走廊结合凤凰兴业一路拓宽改造为埋地电缆。该两条高压走廊拆除前，涉及该两条高压走廊的地块，除满足图则控制指标外，还应遵守高压走廊的相关规范，其中，现状保留的地块，仅指保留该地块内高压走廊以外的合法用地性质和建设规模。

　　5.8 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6.1 本片区对外联系的主要道路有广深公路、广深高速公路、白凤路、海沙大道、凤凰山大道、凤凰兴业一路、凤凰兴业二路、凤凰兴业三路、南浦路、恒芳路、沙井东环路、金富路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表” 。

　　6.2 规划本片区道路分为五个等级：

　　 (1) 高速路：广深高速公路（红线宽度200米，红线内包括预留的海沙大道）

　　 (2) 快速路：海沙大道（位于广深高速公路200米红线范围内，具体红线宽度、断面、敷设形式以最终批准的专项规划或详细设计为准）

　　 (3) 主干道：广深公路（红线宽度75米，双向8车道，两侧辅路）、凤凰山大道（红线宽度60米，双向8车道）、恒芳路（红线宽度70米，双向8车道）

　　 (4) 次干道：南浦路、凤凰兴业一路、凤凰兴业二路、凤凰兴业三路、岭下路、永凤路、文德路、金富路、沙井东环路、白凤路，红线宽度25-40米，为双向4-6车道。次干路网密度为3.98公里/平方公里。

　　 (5) 支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度11-25米，为双向两—四车道，支路网密度为5.51公里/平方公里。

　　6.2 规划海沙大道从本片区东侧经过，规划预留该路通道空间，具体线位、断面及交叉口组织方式以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本图则预留沙井东环路南延至凤凰兴业一路的通道，是进一步完善片区道路系统的必要道路，预留通道内用地不得新建、改建建筑物和构筑物。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路与主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区公共交通场站有首末站2处、综合车场1处。

　　6.7 本片区共设独立占地公共停车场4处，占地面积共9400平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 凤凰古村保护范围内为完全步行区域，禁止机动车出入；保护范围外的周边区域可参照图则设置进出古村的人行步道（可独立设置也可与机动车道合设）。片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区规划人行过街设施4处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　7.1 本片区城市空间形态应满足如下要求：北部工业区应形成整齐、简洁的空间形态，南部居住区应尽量保持原有城市机理和地形地貌，形成相对自由、近人的小尺度空间。本片区东侧紧邻凤凰山郊野公园，应强化自然生态要素向城市建设区的渗透。本片区空间形态重点控制区域及控制要求包括：

　　 (1) 凤凰古村及凤凰塔为规划的文化旅游点，凤岭路和凤岭二路为规划旅游点的主要出入口，应控制沿路的景观绿化带；

　　 (2) 05-41和05-46两地块内的小山丘是俯瞰古村的重要视点，应保留其自然地形，并保留俯瞰古村的视线通廊。

　　7.2 本片区历史风貌保护应满足如下要求：凤凰古村和凤凰塔已纳入城市紫线，紫线范围及建设控制范围内的建设活动应遵守《深圳市紫线规划》的相关要求，包括7.3,7.4,7.5,7.6所规定内容。

　　7.3 凤凰古村紫线范围内建设活动应满足如下要求：

　　 (1) 不得擅自改变古村落空间格局和建筑原有的立面、色彩；

　　 (2) 除确需建造的建筑附属设施外，不得进行新建、扩建活动，对现有建筑进行改建时，应当保持或者恢复其历史文化风貌；

　　 (3) 不得擅自新建、扩建道路和街巷，对现有道路和街巷进行改建时，应当保持或者恢复其原有的道路格局、空间尺度和景观特征；

　　 (4) 不得新建工业企业，现有妨碍古村落保护的工业企业应当有计划的搬迁。

　　7.4 凤凰古村建设控制范围内建设活动应满足如下要求：

　　 (1) 自紫线范围向四周各延伸 30 ～ 60 米的区域为建设控制范围，建设控制范围内不得修建其形式、高度、体量、色调等与古村落的传统建筑风貌不相协调的建筑物或者构筑物；

　　 (2) 新建、扩建、改建道路时，不得破坏历史文化风貌；

　　 (3) 新建建筑高度不能超过古村落中传统建筑的平均高度。

　　7.5 凤凰塔紫线范围内建设活动应满足如下要求：

　　7.6 凤凰塔建设控制范围内建设活动应满足如下要求：

　　 (1) 自塔中心为圆心半径 50 米区域为建设控制范围，建设控制范围内不得修建其形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物；

　　 (2) 建设控制地带范围内的新建建筑高度宜采用视线走廊的分析方法进行控制和管理。

　　7.7 本片区建筑界面应满足如下要求：广深公路、恒芳路、凤凰山大道、凤凰兴业一路、凤凰兴业二路、凤凰兴业三路、南浦路、金富路、文德路、岭下路为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调。

　　7.8 本片区建筑高度应满足如下要求：

　　 (1) 凤凰古村、凤凰塔建设控制范围内，建筑高度不应高于15米；

　　 (2) 凤凰兴业二路以南的区域建筑高度不应高于24米；

　　 (3) 其它区域建筑高度不应高于60米。

　　7.9 本片区主要公共空间包括凤凰古村、凤岭公园及社区公园和街头绿地，公共空间必须为所有人提供安全舒适的通道，并满足如下要求：凤凰古村的主导功能为文化旅游，重点展示古建筑群历史风貌；凤岭公园的主导功能为生态休闲，须保证其与东侧凤凰山郊野公园跨广深高速公路的交通联系。

　　7.10 规划将本片区凤凰古村、凤凰塔作为宝安区历史人文旅游点。为配合片区旅游发展，05-24，05-25，05-26,05-32,05-34,05-35,05-48地块可利用现有建筑适当发展商业、服务业，05-31古村核心部分也可在遵守《深圳市紫线规划》有关要求的前提下，在古村内部主要街道上适当发展小型旅游商业。

　　8.1 本图则片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则为基础编制城市更新单元专项规划，并按相关程序报批。

　　8.3 本片区城市更新必须按照本图则的要求落实城市道路、城市绿地、公共配套设施、市政公用设施等公共空间和设施方可实施。

　　8.4 02-01，02-02地块城市更新应与规划的金富路统筹实施，保证道路联通，并落实规划小学和幼儿园；04-06地块的城市更新应与规划的凤凰兴业二路统筹实施，保证道路联通，并落实规划幼儿园。

　　8.5 05-18,05-35,05-48三个地块为邻近凤凰古村的现状工业区，可结合相关规定并审批通过后，保留现状建筑结构，对地块内部进行综合整治，建筑功能可兼容三类居住、商业、服务业，结合凤凰古村文化旅游整合发展。

　　8.6 可根据全市城市更新计划和本片区城市更新具体需要，将本图则划定的城市更新地块及其周边地块划入城市更新单元，编制城市更新专项规划。

　　8.7 现状位于高压走廊下的用地，可在高压走廊拆除后，根据具体需要，划定城市更新单元，编制城市更新单元专项规划。

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名得规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

表9 . 3地名规划一览表

　　类别

　　序号

　　原有地名

　　规划名称

　　道路等级

　　备注

　　现状道路

　　1

　　广深高速公路

　　高速公路

　　北起恒芳路，南至凤凰山大道

　　2

　　107国道

　　广深公路

　　主干路

　　北起恒芳路，南至凤凰山大道

　　3

　　凤塘路

　　凤凰山大道

　　主干道

　　西起广深公路，东至广深高速公路

　　4

　　富盛路

　　金富路

　　次干道

　　北起恒芳路，南至富凤路

　　5

　　东环路

　　沙井东环路

　　次干道

　　北起恒芳路，南至南浦路

　　6

　　南浦路

　　次干道

　　西起广深公路，东至广深高速公路

　　7

　　凤凰工业路

　　凤凰兴业一路

　　次干道

　　西起广深公路，东至广深高速公路

　　8

　　—

　　凤凰兴业三路

　　次干道

　　西起岭下路，东至白凤路

　　9

　　苓下路

　　岭下路

　　次干道

　　北起凤凰兴业一路，南至广深公路

　　10

　　田螺山路

　　岭北路

　　支路

　　北起凤凰兴业二路，南至岭西路

　　11

　　凤凰中心路

　　凤凰中心街

　　支路

　　北起文塔路，南至凤凰古村路

　　12

　　—

　　文德路

　　次干道

　　北起富凤路，南至文塔路

　　13

　　富凤路

　　支路

　　西起广深公路，东至文德路

　　14

　　华伦路

　　支路

　　北起凤凰兴业一路，南至岭下路

　　15

　　岭西路

　　支路

　　西起永凤路，东至凤凰兴业三路

　　16

　　凤业一路

　　支路

　　北起凤凰兴业一路，南至凤凰兴业二路

　　17

　　凤业四路

　　支路

　　北起新途路，南至凤凰兴业二路

　　18

　　凤业六路

　　支路

　　北起南浦路，南至凤凰兴业二路

　　19

　　岭北一路

　　支路

　　西起岭北路，东至岭北二路

　　20

　　岭北二路

　　支路

　　北起凤凰兴业二路，南至岭下路

　　21

　　岭北四路

　　支路

　　北起岭北五路，南至凤凰兴业二路

　　22

　　岭北五路

　　支路

　　西起文德路，东至岭北四路

　　23

　　黄泥田北路

　　支路

　　西起广深公路，东至文德路

　　24

　　文塔路

　　支路

　　北起岭西路，南至凤凰山大道

　　25

　　凤岭路

　　支路

　　北起凤凰兴业三路，南至凤凰山大道

　　26

　　兴杰路

　　支路

　　西起永升路，东至永凤路

　　27

　　凤凰古村路

　　支路

　　西起凤凰山大道，东至凤凰古村

　　28

　　凤宁路

　　支路

　　西起岭下路

　　29

　　环南路

　　支路

　　西起凤凰古村路，东至白凤路

　　规划道路

　　1

　　—

　　海沙大道

　　快速路

　　北起恒芳路，南至凤凰山大道

　　2

　　—

　　恒芳路

　　主干道

　　西起广深公路，东至广深高速公路

　　3

　　—

　　永凤路

　　次干道

　　北起凤凰兴业二路，南至凤凰山大道

　　4

　　—

　　凤凰兴业二路

　　次干道

　　西起广深公路，东至白凤路

　　5

　　—

　　白凤路

　　次干道

　　北起恒芳路，南至凤凰山大道

　　6

　　—

　　德兴路

　　支路

　　北起恒芳路，南至南浦路

　　7

　　—

　　精密路

　　支路

　　北起恒芳路，南至南浦路

　　8

　　升励路

　　支路

　　西起沙井东环路，东至新浦路

　　9

　　南安路

　　支路

　　西起金富路，东至同兴一路

　　10

　　凤业路

　　支路

　　西起广深公路，东至华伦路

　　11

　　立高路

　　支路

　　北起恒芳路，南至南浦路

　　12

　　同兴一路

　　支路

　　北起南浦路，南至新途路

　　13

　　同兴二路

　　支路

　　北起南浦路，南至凤凰兴业一路

　　14

　　同兴三路

　　支路

　　北起南浦路，南至黄埔工业路

　　15

　　同兴四路

　　支路

　　北起南浦路，南至黄埔花园路

　　16

　　新浦路

　　支路

　　北起恒芳路，南至南浦路

　　17

　　丰裕路

　　支路

　　北起黄埔工业路，南至凤凰兴业一路

　　18

　　林坡山路

　　支路

　　西起广深公路，东至立高路

　　19

　　高坡工业路

　　支路

　　西起德兴路，东至沙井东环路

　　20

　　新途路

　　支路

　　西起广深公路，东至同兴一路

　　21

　　黄埔花园路

　　支路

　　西起同兴三路，东至白凤路

　　22

　　黄埔工业路

　　支路

　　西起同兴一路，东至白凤路

　　23

　　光耀路

　　支路

　　北起凤凰兴业二路，南至岭下路

　　24

　　岭北三路

　　支路

　　北起凤凰兴业二路，南至岭北二路

　　25

　　永升路

　　支路

　　北起岭下路，南至凤凰山大道

　　26

　　凤岭一路

　　支路

　　西起凤岭路，东至白凤路

　　27

　　凤岭二路

　　支路

　　北起凤凰古村，南至白凤路

　　28

　　凤岭三路

　　支路

　　北起环南路，南至白凤路

　　类别

　　序号

　　原有地名

　　规划名称

　　分类

　　备注

　　自然地理实体

　　1

　　上寮河

　　河流

　　—

　　天桥

　　1

　　广深凤塘人行天桥

　　—

　　2

　　广深稔田人行天桥

　　—

　　3

　　—

　　万丰南人行天桥

　　—

　　4

　　—

　　广深新田人行天桥

　　—

　　9.3 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.5、8.5、8.6、8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

深圳市宝安201-03号片区[福永凤凰地区]法定图则

来源： 深圳市规划和自然资源局 日期： 2014-04-18 【字号：大 中 小】

来源：深圳市规划和自然资源局　日期： 2014-04-18 　【字号：大中小】