经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二〇一〇年第十二次会议审批通过！

　　目　录

　　1 总则

　　2 目标与定位

　　3 用地性质

　　4 开发强度

　　5 配套设施

　　6 道路交通

　　7 城市设计

　　8 城市更新

　　9 地名

　　10 其它规定

　　 　　 　　 　　 　　 　　

　　图表（详见附件）

　　1 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：东至宝安大道，南至规划碧湾路和洲石路，西至宝源路、规划塘边路和规划沿江高速公路，北至规划机场南路和塘边涌所围合的区域，总用地面积506.50公顷。

　　1.2 制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划(2009-2020)》、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：以现状为基础，公共利益为优先，促进土地集约高效利用，促进片区特色化和可持续发展。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：利用区位优势条件和海、空港等重大交通设施建设的机遇，促进地区产业化发展和城市化进程，整体融入空港、海港经济区，实现地区社会、经济、环境和谐发展。

　　2.2 本片区的主导功能是：物流仓储、工业制造、城市生活、商务服务等多种功能的混合（综合）功能区，应重点发展临空、临港物流业和制造业，适当发展居住、商务配套服务功能。

　　2.3 本片区的发展策略是：完善道路网络、市政基础设施网络及各级公共服务设施；城市更新单元重点完善地区功能结构，结合轨道站点布局商业设施；保护和利用本片区自然及文化特色，提高城市环境品质和土地利用效益。

　　3 用地性质

　　3.1 本片区的用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）、水域和其它非城市建设用地（E）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共配套设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6 本图则规定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　3.7 本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。

　　4 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为475万平方米，不包括公共服务设施和城市基础设施。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确认。

　　5 配套设施

　　5.1 本片区的配套设施包括公共设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模8-10万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本 “配套设施规划一览表”（表5.5）

　　表5.5　配套设施规划一览表

 

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6 本图则安排了综合医院、文化站、派出所、邮政支局、普通消防站等居住地区级设施。

　　5.7 本片区污水排至固戍污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后方可排入城市污水系统。

　　5.8 本片区机场外排渠蓝线控制线依据相关专项规划确定，规划实施时应符合蓝线相关规定。

　　5.9 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6 道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为沿江高速公路、机荷高速公路西延线、江湾大道、宝安大道、机场南路、洲石路、碧湾路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区现状有在建轨道罗宝线（1号线），在本片区内设有固戍站；本片区近期规划有轨道机场线（11号线）经过，在本片区内未设站；远期规划有轨道港深机场联络线经过，其具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区规划道路分五个等级：

　　（1）高速公路：沿江高速公路：与江湾大道并线，红线宽度合计120米，双向八车道；

　　机荷高速公路西延线：区内为跨线桥形式，与洲石路共线，在洲石路红线范围内，红线宽度80米，双向八车道；

　　（2）快速路：江湾大道：与沿江高速公路并线，红线宽度合计120米，主道双向八车道，辅道双向四车道；

　　机场南路：红线宽度100米，双向八车道；

　　（3）主干路：宝安大道：红线宽度100米，双向八车道；

　　洲石路：红线宽度80米，双向六车道；

　　宝源路：（含大铲湾港疏港通道）红线宽度92.5米，双向六车道（大铲湾港疏港通道双向八车道）；

　　（4）次干路：建德路、航空路、航城大道、固戍二路、固戍一路、固戍路、碧湾路、南昌路及盛航路，红线宽度25—78米，为双向四—六车道。次干路网密度为3.28公里/平方公里。

　　（5）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12—25米，为双向或单向两—四车道。支路网密度为3.68公里/平方公里。

　　6.4 本片区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性道路以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。区内沿江高速公路、机荷高速公路西延线、江湾大道、机场南路、洲石路等规划道路的具体线位、道路断面形式及交叉口组织方式以最终批准的为准。本片区北部（洲石路以北）应在下层次详细蓝图编制时根据交通需求适当增设支路。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区对外交通场站有货运场站1处。公共交通场站有首末站2处、综合车场1处、及公交修理厂1处。

　　6.7 本片区共设公共停车场12处，其中独立占地的2处，用地面积共5567平方米，公共停车场的停车位要求详见本图则“图表”。配建停车场（库）停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区共设人行天桥4处。除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

　　7 城市设计

　　7.1 本片区空间形态重点控制区域及控制要求：

　　本片区是以生活居住和产业功能并重的综合性城区，城市空间形态控制方面应强化现状山体、水体景观，强化主要特色街区氛围，塑造宜人的人居环境。

　　结合本片区的自然环境和城市布局特征，保护并强化片区特色景观资源，构筑“三横两纵”、“四主五次”的城市空间景观结构。

　　（1）“三横”即塘边涌自然景观轴、铁岗水库泄洪渠自然景观轴、碧海湾公园自然景观轴。塘边涌自然景观轴应通过积极的引导措施和滨水活动设施、步行及自行车道的设置，强化其景观及公共开放空间的标志性。铁岗水库泄洪渠自然景观轴宜形成一条环境宜人、氛围轻松的步行通道和游憩走廊。碧海湾公园自然景观轴应和本规划区建立紧密的公共联系，沿碧湾路设置联系规划区的公园入口及步行通道，加强其作为片区公共活动中心的易达性。

　　（2）“二纵”即宝安大道道路景观轴和宝源路道路景观轴。宝安大道道路景观轴应重点控制道路两边的城市界面，使过往交通车辆可欣赏到规划区良好的道路绿化景观及建筑景观风貌。宝源路道路景观轴应重点控制其两侧建筑高度，预留与其垂直并通向海边的公共开放空间走廊及视线通廊。

　　（3）“四主”即固戍站商业中心、片区级文化活动中心、荔景公园、综合体育活动中心，“五次”即南昌涌产业社区活动中心、麻眉岗社区公园、沙湾社区文化活动中心、固戍社区文化活动中心、鹰暨山社区公园。规划应重点加强公共活动中心之间的步行联系以及其自身内部的设施配置及环境品质，为市民创造尺度适宜、方便易达的公共休闲空间。

　　（4）有效保护和合理利用历史文化节点，使文昌阁、姜氏大宗祠、蔡氏宗祠、固戍码头炮楼等历史文化遗存成为片区特色文化的重要载体及地标。划定沙湾村和石街村历史文化特色风貌区，促进文化保护与社区发展的融合。

　　7.2 本片区深圳市市级文物保护单位文昌阁保护范围和建设控制地带纳入城市紫线，紫线范围及其周边片区规划建设应满足如下要求：

　　（1）保护范围内不得进行新的建设工程，禁止存放易燃易爆物品，禁止取土、开矿、采石、拦河截溪、设置垃圾堆场、排放污水、违章搭建、私设广告和其他有碍观瞻、破坏环境风貌的活动。

　　（2）建设控制地带内不得修建其形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物。建设控制地带范围内的建筑高度宜采用视线走廊的分析方法进行控制和管理。

　　（3）07-06地块建议远期保留建筑主体，对其立面、屋顶形式、建筑色彩进行适当的修缮和改造，与文昌阁的风貌保持协调一致。地块内的建设必须满足文昌阁与后山头（荔景公园）的视线走廊。

　　（4）07-11地块规划为公共绿地，作为进、出文昌阁的公共开放空间。（5） 城市紫线一经划定，原则上不得擅自调整。确因特殊情况需要调整的，应当报原批准机关审批并备案。

　　7.3 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　（1）宝安大道沿线的建筑立面，宜在建筑尺度、材料、色彩等方面适度协调统一，形成有整体性和连续性的街道界面。宝安大道固戍站站点周边应强化街道的商业氛围，体现繁荣连续的商业街风貌。

　　（2）宝源路沿路工业及居住建筑应注重建筑形象与滨海景观的相互协调，营造具有场所气氛的城市环境；沿线整体建筑高度由北向南可逐渐升高，宜控制在50米以下。

　　（3）固戍路、茶树路沿线建筑应结合旧村环境综合整治与传统民居建筑保护，对建筑立面、屋顶形式、建筑色彩进行适当的修缮或改造，控制周边建筑风貌的协调统一，塑造符合地区文化特色的街景。

　　（4）洲石路南侧工业建筑高度和建筑体量应保持协调一致，以形成完整的快速道路景观界面，沿线整体建筑高度应控制在25米以下，营造具有现代化气息的优美的产业园区环境。

　　（5）片区其它道路界面应通过街道空间的“宜人化”处理，体现亲切感和丰富性，以促进公共轴线的延伸，形成连接主要公共开放空间节点的纽带，营造宜人的步行尺度空间。

　　7.4 本片区建筑高度应满足如下要求：

　　在满足机场净空限制（海拔高度）要求的基础上，突出城市重点区域（沿轨站点附近区域商业服务中心）的城市景观形象，同时建筑物的高度设置应不影响区内重要景观资源的景观视线要求。主要高度分区指引及规定如下：

　　（1）轨道站点周边片区商业中心200米半径以内的区域，整体建筑高度宜控制在40米以下；

　　（2）盛航路以西航城大道以北的区域，建筑高度宜控制在30米以下；

　　（3）盛航路以西航城大道以南的区域，建筑高度宜控制在50米以下；

　　（4）碧海湾公园附近建筑高度宜控制在36米以下，建筑布局宜开敞、通透，提供适当的公共通道和视线通廊，避免景观资源被连续展开的建筑物所遮挡。

　　（5）历史文化节点及历史文化特色风貌区周边区域，建筑高度宜根据保护规划的视线分析方法确定建设控制地带内新建及改建建筑的高度。

　　7.5 本片区主要公共空间包括塘边涌滨水绿地、南昌涌滨水绿地、荔景公园、文昌阁公园、海滨公园及鹰髻山、麻眉岗等社区公园和街头绿地，公共空间必须为所有人提供安全舒适的通道，并满足如下要求：文昌阁公园的主导功能为文化旅游，重点展示文昌阁历史风貌及地标作用；塘边涌滨水绿地、南昌涌滨水绿地的主导功能为生态休闲。

　　7.6 本片区步行系统应满足如下要求：

　　（1）本片区步行系统由道路人行道，塘边涌、南昌涌和铁岗水库泄洪渠两侧带状绿地内的步行路径与公共开敞空间等构成，应保持上述步行通道的连续性，强化步行环境舒适性。

　　（2）步行环路与城市主、次干路交叉口应设置地面、地上或地下人行通道。

　　（3）盛航路沿线应设置一定的公共开放空间，使其成为连接南北片区的重要步行通廊。紧邻盛航路一侧规划新建用地应预留并新建一定面积的公共空间，紧邻盛航路新建或现状已有的学校应对社会开放其运动场，供市民使用。

　　7.7 本片区环境设计要求如下：

　　（1）保证公园内绿地水系用地比例不少于70％，其余用地可结合广场、娱乐设施进行规划；严格控制公园内建筑高度，功能建筑原则不超过10米；公园周边建筑高度应进行详细设计，不可对城市公园形成高层围合的格局，保证公园的公共开敞性。道路绿化重点控制树种的选择和配比，物流及工业园区的道路绿化应具有较强的滞尘降噪功能，宜采用乔木与灌木的密集种植；园区与周边城市功能区应有一定宽度的绿化隔离。

　　（2）水涌/渠绿化廊道强调空间的公共使用性质和安全问题，周边物流园区及工业园区应留设面向水涌/渠绿地的人行出入口，排洪明渠的处理应结合景观设计，不宜全部硬质处理，位于主干道附近和有条件的地段，应进行岸线生态处理和种植设计，加强中水的回用，补充水涌和排洪渠用水，维持水面景观。规划区内水质目标应达到景观娱乐用水Ⅳ类标准，禁止临近水涌和排洪渠的生活污水和工业废水未进行集中收集处理而直接排入水体，排放的污水应符合国家《工业“三废”排放试行标准》（G8J4─73）和有关排放标准的规定。

　　（3）街坊内部的公共绿地、住宅区绿地以及小区内部的开敞空间应关注居民切实的使用需求，合理配置绿化、照明与休闲娱乐设施，达到景观环境效果与实用效果的统一。

　　（4）历史文化节点建议编制专项保护规划，划定保护范围及建设控制地带，提出其周边建筑高度、尺度、形式、色彩等的风貌控制，以及场地设计指引。

　　（5）本次规划建议划定的沙湾村和石街村历史文化特色风貌区，应由规划局和文物局共同委托编制专项保护规划，对该地区的土地使用性质的规划控制和调整、以及建筑空间环境和景观的保护提出要求，进而进行整体风貌的整治，拆除或改造与传统风貌有较大冲突的新建建筑，提出规划管理的其他要求和措施。未编制专项保护规划，不得进行城市更新。

　　历史文化特色风貌区应坚持保护与利用相结合的原则，在维持传统风貌的前提下，增加和完善市政设施和公共服务设施，改善居民的生活环境，吸引原住民及租住者，恢复其原始的居住功能。

　　宝安区人民政府对本行政区域内的历史文化特色风貌区负有保护责任，应当提供必要的政策保障和经费支持。规划管理部门或者房屋土地管理部门对危害历史文化特色风貌区的行为应当及时调查处理。

　　8 城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的更新单元为基础编制城市更新单元专项规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定2个城市更新单元，总用地面积约36.07公顷。

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　（1）该单元用地面积约13.05公顷，地处地铁一号线固戍站核心区，现有土地用途或建筑物使用不符合站点周边土地利用和功能要求，城市更新应结合轨道站点建设，完善城市基础设施、公共服务设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在19.8万平方米左右，其中居住建筑总量约为7.1万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实独立占地的36班九年一贯制学校一所（04-21）、30班小学一所（05-13），配套落实社区居委会（南昌社区）、青少年活动中心、社区健康服务中心、肉菜市场等设施（05-12）。

　　8.3.2 GX02城市更新单元

　　（1）该单元用地面积约23.02公顷，邻近宝安大道，现有工业用地与居住用地混杂，工业建筑年代较久、外观陈旧、经济效益较差、对居民生活有一定的干扰，不符合社会经济发展的需要，城市更新应结合盛航路建设，完善城市基础设施、公共服务设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在31.6万平方米左右，其中居住建筑总量约为24.4万平方米。

　　（3）该单元内应重点落实文化站、影剧院、图书馆、综合市场、社会停车场（06-29），满足康园小学扩建符合深标规定的30班的用地规模（07-37），居住用地（07-18）应配套落实社区警务室、社区服务站、幼儿园（12班）、老年人活动站、社区健康服务中心等设施，居住用地（06-33、06-34）应配套落实社会停车场。

　　8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新单元内公共设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新单元专项规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

　　9 地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3 地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10 其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.7、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6、8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3 本图则中洲石路以北的物流园区、宝安大道固戍地铁站点商业中心片区、沙湾村历史文化特色风貌区、石街村历史文化特色风貌区、荔景公园下阶段应编制详细蓝图、城市设计、规划研究等。

　　10.4 本图则确定的发展备用地若需使用应满足空港地区、海港地区、物流园区发展的需要，具体规划控制指标应通过编制详细蓝图、城市设计、规划研究等明确。

　　10.5 本片区以北、机场南路以南、沿江高速公路以东、塘边路以西的区域与本片区内洲石路以北的物流园区为同一功能区，用地性质宜控制为发展备用地，二类用地性质兼容仓储用地和市政公用设施用地，远期引导发展与物流园区相关的用地功能。

　　10.6 片区内新建学校应积极创造条件对社会开放其运动场。

　　10.7 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。