经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二〇一一年第四次会议审批通过！

　　目　录

　　1 总则

　　2 目标与定位

　　3 用地性质

　　4 开发强度

　　5 配套设施

　　6 道路交通

　　7 城市设计

　　8 城市更新

　　9 地名

　　10 其它规定

　　附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）

　　图表（详见附件）

　　

　　1 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：凤凰山大道、机场道、广深公路、广深高速公路——福永森林公园所围合的区域，总用地面积486.82公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（2010－2020）》(送审稿)、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》、《深圳市近期建设规划（2006-2010）》、《深圳市宝安中心组团分区规划（2005－2020）》及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：优化提升邻空港地区用地组织与协调原则，生态优先的可持续发展原则，落实完善公共配套设施原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：以先进制造业和商贸为主要发展功能的临空先进制造业片区。

　　2.2 本片区的主导功能是：依托空港，以先进制造业和商贸为主，兼顾发展生活配套以及福永森林公园综合配套服务功能。

　　2.3 本片区的发展策略是：促进产业优化升级，带动城市功能空间调整；现状基础上完善路网体系和人行系统，发挥区位交通优势；完善片区学校、商业等公共配套服务中心建设；保护利用片区优越生态资源环境。

　　3 用地性质

　　3.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地(M)、绿地（G）、市政公用设施用地（U）、道路广场用地（S）和水域（E1）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为400万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约节约利用土地，提高工业、仓储用地利用率，在相关部门许可下，工业、仓储用地可适当提高容积率，最高不超过《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）》相关规定上限，最低不低于《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》相关规定下限。居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5 配套设施

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模5万人，规划人口规模6万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

　　5.6 本图则安排了凤凰急救中心、社区服务中心等居住地区级设施。

　　5.7 本片区污水排至福永污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

　　5.8 本图则福永河蓝线、110千伏高压走廊控制线依据相关专项规划确定。

　　5.9 本片区建议新建小区设置小型污水处理回用装置，经处理污水可用于小区浇洒道路和绿地，实现污水资源化，节约城市用水。

　　5.10 本图则按服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　5.11 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　表5.5：配套设施规划一览表

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　6 道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为有广深高速公路、广深公路和福洲大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区有厦深铁路西延线经过，为规划线路，其具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区规划道路分五个等级：

　　（1）高速公路：广深高速公路，道路控制宽度200米，为双向六车道；

　　（2）快速路：预留海沙大道线位，在广深高速公路200米红线范围内布置；

　　（3）主干路：广深公路，红线宽度75-120米，为双向八车道主道+双向四车道辅道；

　　福洲大道，红线宽30-55米，双向六车道，本片区内部分双层高架形式；

　　凤凰山大道，红线宽54米，双向六车道；

　　机场道，红线宽100米，双向八车道；

　　（4）次干路：福永东大道、淇誉路、腾兴二路、兴瑞路、翠岗东路、永平二路及白凤路，红线宽度30-60米，为双向四—六车道。次干路网密度为 2.52公里/平方公里；

　　（5）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12-45米，为双向两—四车道，支路网密度为4.0公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区公共交通场站有首末站两处、综合车场一处及公交修理厂一处。

　　6.7 本片区共设独立占地公共停车场两处，占地面积共4197平方米。配建非独立占地公共停车场两处，其中03-25地块配建停车位80辆、05-20地块配建停车位200辆。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划步行系统为凤凰山大道—白凤路—兴瑞路—海丰二路—乌岗路—淇誉路—福永凤凰路环线以及通过广深公路沿线人行天桥、人行通道东向连接凤凰山大道、福永东大道进入福永森林公园路径，其中，腾兴二路为本片区商业街，道路宽度为30米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区规划人行过街设施九处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　7 城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：保护利用现状山体景观，强化机场门户特征和福永森林公园主入口的景观空间特征，强化内部空间与虎背山、凤凰山背景山体空间景观绿化的相互渗透及和谐过渡，营造绿色产业空间环境和宜人的人居环境。

　　7.2 本片区南部虎背山山体范围纳入基本生态控制线，控制线内用地和建筑的建设管理按照《深圳市基本生态控制线管理规定》相关要求执行。

　　7.3 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　（1）广深公路为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调，强调景观的连续性、节奏感和标志性，形成大尺度线型景观界面；

　　（2）凤凰山大道为福永森林公园主入口通道，应强化道路景观设计及两侧建筑界面，引导由城市景观向自然景观过渡；

　　（3）腾兴一路、腾兴二路、兴瑞路、淇誉路等生活性干道应强化道路空间及两侧建筑景观界面的连续性，着重体现人性化尺度。

　　7.4 本片区建筑高度应满足如下要求：

　　（1）本片区建筑高度应严格控制在机场净空限制高度要求范围内，包括海拔75米和100米两个控制区，高度应计场地标高；

　　（2）福永森林公园周边建筑高度应与山体协调。

　　7.5 本片区主要公共空间包括凤凰广场、兴瑞体育公园、乌石岗公园、福德公园、凤凰山湿地公园，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

　　（1）尽量结合现状地形地貌，保护自然生态；

　　（2）注重与主要线性开放空间相结合，形成完善的开放空间体系；

　　（3）尽量与其它公共设施集中布置，构成公共服务中心。

　　7.6 其它要求：

　　（1）控制预留福洲大道—福永森林公园空间景观廊道；

　　（2）凤凰山大道、福永东大道东段为福永森林公园及凤凰古村入口，强调塑造与凤凰山山体相协调、具有特色的标志性街道景观、小品以及道路照明系统；

　　（3）保证广深公路、广深高速公路道路照明系统的统一、连续，同时考虑降低对两侧用地的干扰。

　　8 城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定1个城市更新单元，总用地面积约26.05公顷。

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　（1）该单元位于规划福洲大道两侧，共包含17个地块，城市更新结合福洲大道建设和厦深铁路西延线空间预留，整合提升功能空间，落实增加配套设施。

　　（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为22万平方米（为工业建筑，兼容部分商业、物流仓储）。

　　（3）该单元内应重点落实加油加气站（03-22）及绿地（03-06、03-18、03-19、03-21、03-22、03-25、03-27、03-29）（03-25附设社会停车场）等设施。

　　8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

　　8.8 片区内工业用地改造方向和原则：

　　（1）引导广深高速公路以东的现状工业（04、05、08街坊工业用地），逐步向福永森林公园旅游相关配套服务业及高科技研发、办公等产业升级转型，鼓励功能复合和弹性发展。

　　（2）广深高速公路以西、福洲大道两侧的工业区，结合福洲大道的建设和福永大道改造，拆除重建和新建工业以电子通信等工业为主；保留的现状工业，改善园区环境，逐步提升工业类型，向先进制造业转型。

　　（3）广深高速公路以西、福永大道以南的工业区，保留并发展工贸混合型产业；零散工业用地按图则要求进行改造。

　　9 地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3：地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10 其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6、8.7及8.8条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

　　附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）

序号	涉及地块	来文单位及要求	审批意见	审批时间
1	01-04部分用地及01-05地块	市规划国土委宝安管理局：申请用地性质和容积率调整	将01-04部分用地（4214平方米）及01-05地块合并，其中东侧14568平方米用地性质调整为新兴产业用地（M0），容积率为4.8，要求该地块需提供满足自身需求的配套（如宿舍、商业零售业等）；西侧3566平方米用地性质调整为防护绿地（G2）。 建议新型产业用地建筑布局尽量靠北布置，南侧作为绿地，出入口设于广深公路辅道和福永凤凰路上，尽可能减少与现状市场的车流、人流冲突。	由法定图则委员会2013年第7次会议审议通过。