目 录

　　文本

　　1.总则. 1

　　2.目标与定位. 1

　　3.用地性质. 2

　　4.开发强度. 2

　　5.配套设施. 3

　　6.道路交通. 5

　　7.城市设计. 7

　　8.城市更新. 9

　　9.地名规划. 11

　　10.其它规定. 13

　　图表（详见附件）

　

　　文 本

　　1.总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：沙井南环路、景芳路、宝安大道、松福大道所围合的区域，总用地面积为600.08公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、深圳市西部工业组团分区规划和其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：以人为本，公共利益优先的原则；土地集约利用的原则；和谐发展的原则；近远期相结合的原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　2.目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：建设成为布局合理、交通便捷、生态环保的先进制造业工业园区和环境优美、配套完善的生活区。

　　2.2 本片区的主导功能是：深圳市西部先进制造业基地的重要组成部分和配套服务区。

　　2.3 本片区的发展策略是：整合存量土地资源，增强综合服务功能；优化产业结构，提高土地利用效率；完善支路网系统和交通设施；保护和利用现有的自然景观资源，提升人居环境；分步实施，稳步推进旧村旧工业区改造。

　　3.用地性质

　　3.1 本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其它非城市建设用地（E）等。详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的土地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“须经规划国土主管部门批准方可变更的土地利用性质”。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4.开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为590万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规划的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90％。

　　4.3 本图则中现状保留的工业用地，如需进行“工改工”升级改造，容积率通过编制改造专项规划确定，但应符合《深圳市工业项目建设用地控制标准（2009-2010）》要求。

　　4.4 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.5 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.6 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5.配套设施

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施及交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量及压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模8.8万人，规划就业人口规模为10－11万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

　　表5.5 配套设施规划一览表

　　注：下划线表示该设施为非独立占地。

　　5.6 本图则安排了消防站、派出所等居住地区级设施。

　　5.7 图则地区污水分别排至沙井污水处理厂和福永污水处理厂，工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

　　5.8 本图则中配套设施（包括市政设施）的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　5.9 本片区规划110KV电力电缆分别位于沙井南环路南侧、沙福路南侧和松福大道西侧。

　　5.10 本片区沿沙福河划定河道蓝线，蓝线范围内的用地管理按照相关专项规划要求执行。

　　5.11 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6.道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为宝安大道、沙井南环路、松福大道、天福路、沙井路、和沙路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区近期规划有轨道11号线经过，该轨道线在本片区内没有站位设置；中期规划有轨道10号线经过，具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区内道路系统呈方格网状，分为三个等级：

　　（1）主干路：宝安大道（红线宽度100米，双向八车道），天福路、沙井南环路、松福大道（红线宽度70米，双向六车道），凤塘大道（红线宽度60米，双向六车道），沙井路、和沙路（红线宽度50米，双向六车道）。

　　（2）次干路：永和路（红线宽度50米，双向四车道），沙福路、塘尾大道（红线宽度40米，双向四车道），和山路、景芳路、环镇路、桥塘路（红线宽度35米，双向四车道）。次干路网密度为2.2公里/平方公里。

　　（3）支 路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽12－35米，为双向

　　或单向两-四车道，支路网密度为5.8公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 除本图则指定外，本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与城市主干路相连，支路和城市主次干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区公共交通场站有首末站4处、综合车场1处。

　　6.7 本片区机动车停车场以配建停车场为主、公共停车场为辅，共配建非独立占地公共停车场5处（具体各停车场指标要求详见图表）。其它停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5％的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划人行过街设施7处，除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　7.城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：

　　⑴ 加强轨道站点与周边公共空间的联系，轨道站点周边宜提供绿化、广场等公共开放空间。

　　⑵ 保护并加强城市公共开放空间环境和空间的整体性、系统性。

　　⑶ 充分利用丰富的特色资源：山体、河流和绿地等，强化城市的特色风貌。

　　⑷ 有利于加强区域中心空间形象的标志性。

　　7.2 本片区历史风貌保护应满足如下要求：对现状旧城内宗祠、古树和传统街巷格局和形态等历史文化传统设施所在地块进行改造的同时，应注重对历史文化传统设施的保留，并加强周边的绿化及配套设施的建设，使之成为居民的公共活动场所之一。

　　7.3 东侧的宝安大道是西部工业组团南北向重要的街道景观轴线，沿线以居住、商住建筑为主，应体现现代城市文化和品位。在主要街道景观界面的控制中，应注重界面的丰富变化，除在建筑高度上予以控制外，应在界面的前后退让上做出一定的引导与控制，从而形成丰富的城市景观意象。

　　7.4 本片区的街道景观设计应遵循以下原则：

　　⑴ 保证街道景观的连续性、协调性，为人们提供更多的公共开放空间；

　　⑵ 根据不同性质的用地控制建筑退后红线距离和建筑高度，形成宜人的空间尺度；

　　⑶ 选择实用且特色鲜明的行道树种，合理搭配街头绿地，形成连续、有个性的街道绿地景观；

　　⑷ 合理布置街道家具，为人们提供安全、方便、舒适的街道空间；

　　⑸ 街道灯的选择应美观、大方，在满足照度的前提下，以不影响居民的休息为原则，为居民提供舒适、温馨的光影空间；

　　⑹ 街道标识应清晰、明确、规范、统一。

　　7.5 本片区的滨水景观设计应注重周边建筑与水体环境的协调，道路的街景、建筑的风格、高度及色彩等都需严格设计，形成有浓郁特色和生活气息的优美的滨水景观，同时通过道路的线性绿带引导水体自然景观向城市内部渗透。

　　7.6 本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：

　　⑴ 严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》的要求进行场地环境设计；

　　⑵ 建筑退让红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定；

　　⑶ 沿城市主次干路一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一，并和相邻地区呼应。

　　7.7 本片区的建筑高度控制宜遵循原则为：突出城市重点区域的城市景观形象，同时重视建筑物和公共开放空间的协调。高度分区指引如下：

　　⑴ 片区商业中心、公共服务中心及轨道站点周边200米半径以内的区域，整体建筑高度宜控制在80米以下，局部城市地标可突破至100米；

　　⑵ 轨道站点200-500米半径之间的区域以及几条城市主干路的沿线区域，建筑高度宜控制在60米以下，局部城市中心地段可突破至80米；

　　⑶ 其它城市地区以小高层和多层为主，整体建筑高度宜控制在36米左右。局部可适当设置高层，但高度不宜超过60米。

　　7.8 本片区主要公共空间包括大王山公园、沙福公园、塘尾公园，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，同时，规划结合片区内各主要道路沿线的绿化廊道，设置步行游憩道，串连各种开放式公共绿地，与街边带状绿地、各组团的绿地等共同形成图则地区网络化的公共空间系统。

　　7.9 本片区内公共开放空间主要是独立占地的公共开放空间，包括公共绿地、沿河沿路绿地、河流水系、综合体育活动中心、广场等；同时鼓励新建项目在建设中结合建筑退线等要求能够提供非独立占地公共开放空间。公共开放空间须向所有公众全天免费开放并利于公众使用、不得任意侵占并擅自更改其用途；同时每处公共开放空间宜具有特色。

　　7.10 沙福河蓝线穿越12-06、12-07、12-08和12-09地块，这些工业地块为现状保留，将来改造时在蓝线范围内不得进行建设。

　　7.11 本片区工业建筑和工业园区应在满足工艺要求的同时，注重发掘工业建筑的文化内涵，塑造符合时代特征的企业和工业园区新形象。

　　7.12 本片区内的广告与标识的设置按照国家、深圳市的有关要求执行。并应遵循以下原则：

　　⑴ 除商贸中心外，其它地段严格限制商业性广告的设置；

　　⑵ 各类型的广告应进行统一规划协调布置；

　　⑶ 标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；

　　⑷ 广告与标识应进行夜间照明。

　　7.13 为集约利用土地资源，本片区城市主干路（松福大道、天福路）、河流两侧预留的绿地和为河道暗渠今后改为明渠预留的绿地可与邻近开发地块相结合统一规划综合利用，但必须满足以下要求：

　　⑴ 保持公共绿地的用地性质不变；

　　⑵ 整体开发后应作为公共空间使用，非社会公众使用的公共设施及其它建筑物严禁设于该绿地内；

　　⑶ 保证绿地的完整性、连续性。

　　8.城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的更新改造地块为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定了4个城市更新单元，总用地面积约41.04公顷。其中GX01城市更新单元面积约为3.57公顷。GX02城市更新单元面积约为4.2公顷。GX03城市更新单元面积约为6.38公顷。GX04城市更新单元面积约为26.9公顷。

　　8.3.1 GX01城市更新单元

　　（1） 该单元地处和山路与沙井路交叉口的西北侧，图则利用良好的区位优势，通过城市更新，完善城市基础设施、公共服务设施，形成片区商业中心。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在8.0万平方米以内，均为商业建筑。

　　（3） 该单元应重点落实1处垃圾转运站（02-18）、1处社区健康服务中心和一处影剧院（02-19）。

　　8.3.2 GX02城市更新单元

　　（1） 该单元地处和山路与天福路交叉口东南侧以及沙井路与大王山工业一路交叉口西南侧，图则结合周边配套情况，落实公交首末站、加油加气站、综合车场等市政公用设施。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在7.1万平方米以内，均为商业建筑。

　　（3） 该单元应在04-02地块落实一处公交首末站、一处综合车场、一处加油加气站。

　　8.3.3 GX03城市更新单元

　　（1） 该单元地处凤塘大道与天福路交叉口东北侧，利用良好的区位优势建设商业建筑。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在15.8万平方米以内，均为商业建筑。

　　（3） 该单元应落实一处200床综合医院（07-11）。

　　8.3.4 GX04城市更新单元

　　（1） 该单元位于凤塘大道与塘尾大道附近，图则结合周边土地利用进行优化调整，完善城市基础设施、公共服务设施，推进旧村改造。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在73.5万平方米以内，均为居住建筑。

　　（3） 该单元应落实独立占地的2处公共绿地（15-04、18-04）、一处36班普通高中（15-07）及居住小区级的公共配套设施（具体各地块配套设施详见图表要求）。

　　8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量不应突破，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在编制城市更新专项规划时确需突破的，应重新校核公共设施、市政设施容量，并经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可在捆绑地块范围内结合城市更新专项规划优化完善。城市更新专项规划可视情况在法定图则基础上增加各类公共设施、市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新地块内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

　　9.地名规划

　　9.1 本片区地名规划遵循一地一名的原则，结合本片区现状地名特征，编制片区地名规划，保证地名规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3 地名规划一览表

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10.其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、4.2、4.4、5.3、6.4、7.13、8.3、8.4及8.5条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本片区建筑退让红线应满足消防、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规范以及有城市规划主管部门制定的相关规划要求。建筑退让红线的标准按照《深标》中“住宅建筑退让红线控制要求和非居住建筑退让红线控制要求”执行。

　　10.3 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模；确定为“规划”的地块，仅指对该地块内指标为规划经综合判断所确定；确定为“依据政府批件”的地块，仅指该地块的规划指标已经合法程序确定。

　　10.4 城市地下空间利用：

　　⑴ 城市地下空间利用应与地上建筑及城市空间相结合，统一规划协调，避免对既有设施造成损害，预留与未来设施连接的可能性，满足人防、消防及防灾规范要求；

　　⑵ 地下设施露出地面的建筑物或构筑物应与城市地面环境相协调；

　　⑶ 地下空间利用应遵循分层分区、综合利用的原则；

　　⑷ 结合地上建筑及城市空间设置满足人们休憩、通行等公共需求的地下公共空间和公共设施：优先建设地下轨道交通线及站点，包括换乘枢纽、停车场、人行通道等公共设施，保证公众出行方便快捷；在条件允许的情况下优先建设地下人行通道和地下公共停车库；地下公共空间应满足公众全天24小时通行、休憩及停车等需要。

　　10.5 本图则位于深圳机场净空控制区内（锥形面和1跑道中心线东侧4000米平行线共同控制区），片区内的建设应同时满足深圳机场净空保护的有关要求。

　　10.6 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

　　附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请（增补中…）

序号	涉及地块	来文单位及要求	审批意见	审批时间
1	09-01、09-02和09-05地块	市规划国土委宝安管理局申请用地性质及容积率调整	同意。1. 09-01和09-05用地性质不变，规划为“现状保留”，面积分别缩减至13736平方米和29257平方米，09-02、09-08地块用地面积分别为15623平方米和13225平方米，用地性质为M1，备注：总建筑面积为61760平方米。配套1处社康服务中心和50个公共停车位。 2. 压缩两条路的红线宽度至12米。 3. 公交首末站调至05-13地块，与文化设施合建，建筑面积3200平方米。	法定图则委员会2015年第6次会议