依据《深圳市城市规划条例》(2001),经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会2013年第7次会议审批通过，现予以公布。

　　本图则包括“文本”及“图表”两部分。

　　（1）文本：是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。

　　（2）图表：是指按法定程序批准并由市城市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划图及附表。

　　深圳市城市规划委员会

　　二〇一五年四月

(原图请下载附件后查看）

　　1. 总则

　　1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：松福大道、沙井路、沙井南环路及沙井北环路所围合的区域，总用地面积479.3公顷。

　　1.2 制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、深圳市西部工业组团分区规划（2005-2020）及其它经批准的专项规划。

　　1.3 制定本图则遵循的总体原则是：区域协调与整体性原则；优先保障公共利益原则；刚性与弹性并重原则；资源节约、环境友好和生态宜居等可持续发展原则。

　　1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

　　1.5 本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

　　1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。

　　1.7 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

　　1.8 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。

　　2. 目标与定位

　　2.1 本片区的发展目标是：打造环境优美，拥有高品质配套服务设施，宜居宜业的综合功能区，西部工业组团的活力特色地区。

　　2.2 本片区的主导功能是：以居住、工业为主的综合功能区。

　　2.3 本片区的发展策略是：结合区域功能的整合，构筑区域融合的总体结构；采用邻里单元发展理念，建构完善的配套服务体系；通过更新改造，打通干道交通网络，完善地区支路网体系。

　　3. 用地性质

　　3.1 本片区用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域及其他用地（E）等，详见本图则“图表”的规定。

　　3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

　　3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

　　3.4 本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

　　3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质。

　　3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

　　4. 开发强度

　　4.1 本片区建设规模总量约为475万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

　　4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为鼓励产业升级，促进土地的集约利用，经规划主管部门批准后，规划的产业用地可适当提高容积率，其上限不超过《深圳市城市规划标准与准则》规定的上限值，其下限不低于《深圳市工业项目建设用地控制标准（2009-2010）》规定的下限值；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

　　4.3 本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

　　4.4 本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

　　4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

　　5. 配套设施

　　5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

　　5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

　　5.3 本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

　　5.4 本片区规划居住人口规模8万人。

　　5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.3）。

　　表5.3 配套设施规划一览表

序号	设施类别	项目名称	数量		所在地块号		备注
			总量	规划增加	现状保留	规划
1	社会福利设施	社区老年人日间照料中心	4	4		06-10、10-03、15-15、07-06
2	教育设施	幼儿园	6	3	08-02、07-02、12-07	06-09、10-06、03-01
		九年一贯制学校	4	4	04-05、08-03	06-13、15-14
3	医疗卫生设施	医院	2	1	09-09	14-06
		门诊部	2	1	02-12	07-10
		社区健康服务中心	10	8	02-19、09-09	10-03、06-14、08-09、07-06、04-07、03-03、15-15、14-15
4	文娱设施	居住区级文化中心	1	1		10-01
		居住小区级文化室	6	6		07-06、03-03、06-10、12-07、15-15、08-09
5	体育设施	综合体育活动中心	1	1		12-15
		社区体育活动场地	11	10	01-09	04-11、05-10、12-09、10-05、06-06、05-03、08-18、13-03、14-18、07-16
6	行政管理与社区服务设施	社区居委会	9	2	07-02、08-16、06-01、10-03、07-09、12-07、06-10	03-03、06-14
		社区警务室	7	5	02-02、09-09	07-06、10-03、06-10、08-09、15-15
		社区服务站	7	7		06-01、03-03、10-03、07-09、06-11、12-07、08-16
		肉菜市场	3	1	03-02、10-03	15-15
7	道路交通设施	社会停车场（库）	2	2		08-10、10-10
		公交场站	1	1		07-15
8	给水排水设施	排水泵站	2	2		11-04、12-08
9	邮政设施	邮政支局	1	1		10-11
		邮政所	6	6		05-09、10-07、07-06、04-07、14-15、15-15
10	环卫设施	公共厕所	11	10	08-15	05-10、10-05、03-05、12-09、05-03、08-18、04-26、06-15、08-13、15-16
		再生资源回收点	4	4		04-26、06-15、15-16、08-13
		垃圾转运站	7	5	12-03、10-08	15-16、06-15、04-26、16-19、08-13
11	防灾减灾设施	消防站	1	1		14-14
		应急避难场所	2	0	08-03、06-13

　　注：下划线表示该设施为非独立占地

　　5.6 本图则安排了综合医院、邮政支局等居住地区级设施。

　　5.7 本片区污水排至西侧沙井污水处理厂，工业及特种废水经处理达标后方可排入城市污水系统。

　　5.8 本片区提倡节约用水，新建项目应采用节水洁具并可试点利用雨洪资源等非常规水资源。

　　5.9 本图则共设置室内避难场所2处，室外固定避难场所1处。同时应按照服务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

　　5.10 本片区中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

　　6. 道路交通

　　6.1 本片区对外联系的主要道路为沙井路、松福大道、沙井北环路、沙井南环路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

　　6.2 本片区近期规划有穗莞深城际线经过,穗莞深城际线在片区内设有海上田园站；远期规划有轨道交通13号线经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

　　6.3 本片区规划道路分三个等级：

　　（1）主干路：松福大道，红线宽度为70米，双向六车道；沙井西环路，红线宽度为70米，双向六车道；沙井北环路，红线宽度为70米，双向八车道；沙井南环路，红线宽度为70米，双向六车道；新沙路，红线宽度为50米，双向六车道；蚝乡路，红线宽度为40米，双向六车道；沙井路（沙井南环路—新沙路），红线宽度50米，双向六车道；沙井路（沙井北环路—新沙路），红线宽度43米，双向六车道。

　　（2）次干路：民主大道，红线宽度35米，双向四车道；金沙二路，红线宽度40米，双向四车道；万乐路，红线宽度40米，双向四车道；帝堂路，红线宽度40米，双向四车道；沙头商业路，红线宽度50米，双向四车道；创成路，红线宽度40米，双向四车道；下冲南路，红线宽度30米，双向四车道。次干路网密度为1.2公里/平方公里。

　　（3）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度10-30米，为双向或单向两—四车道。支路网密度为5.4公里/平方公里。

　　6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

　　6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

　　6.6 本片区公共交通场站有首末站1处。

　　6.7 本片区共设独立占地公共停车场1处，面积共3051平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

　　6.8 本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的自行车道，同时鼓励在公园、滨水区域、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

　　6.9 本片区规划步行系统由绿地广场、道路、二层步行通廊、地下空间的人行道组成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

　　6.10 本片区现状人行过街设施10处，除本图则规划确定外，站点周边结合车站的敷设方式综合考虑过街方式，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

　　7. 城市设计

　　7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求：本片区是以生活居住、产业功能为主的综合性城区，城市空间形态控制方面应着重塑造南北两片现代工业景观风貌区，沿西环路居民新村特色风貌区，沿民主大道和沙井路的现代居住景观风貌区。重点强化西环路休闲商业街区氛围，塑造宜人环境。

　　7.2 本片区建筑界面应满足如下要求：

　　新沙路、沙井西环路、民主大道、沙井路、松福大道、沙井北环路及沙井南环路为片区展示城市风貌的重要界面，应注重整体建筑风貌的统一协调。西环路街道临街建筑组成的街墙立面至少应覆盖所在街道的90%长度，超出40米高度以上的建筑部位必须逐渐后退街墙立面线，特殊标志性建筑可以不受限制。整体建筑风貌应统一协调。

　　7.3 本片区建筑高度应满足如下要求：

　　结合现状建设特征，根据宝安总体城市设计要求、交通条件和地块站点位置等因素，确定本片区的建筑高度分区，分为高层引导区和一般控制区。高层引导区：地铁站点周边地块为高层引导区，整体控制≤100米，局部地标建筑≤150米。一般控制区：其他可建区为一般控制区。

　　7.4 本片区主要公共空间形成以西环路为公共活动主轴，由滨水廊道、道路绿带和公园绿地构成地区的公共空间网络系统。公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：沿水体廊道设置连续的慢行路径，与社区公园和市政道路自行车道或人行道进行连接。水体廊道两侧地块设置通水廊道，强化滨水空间的可达性。并严格控制沿水体廊道两侧地块的建筑退线，创造适宜的空间尺度。

　　8. 城市更新

　　8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

　　8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划，并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的，须按相关规定进行。

　　8.3 本图则划定3个城市更新单元，总用地面积约48.53公顷。

　　8.3.1. GX01城市更新单元

　　（1） GX01城市更新单元东到沙井路，西至沙四中路，北临沙井北环路,南到帝堂路，包含7个地块，总面积为9.42公顷。城市更新应完善地区基础设施，解决片区内涝问题。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为6.0万平方米，全部为居住建筑。

　　（3） 该单元内应重点落实打通沙四北路、沙井路及帝堂路等设施。

　　8.3.2. GX02城市更新单元

　　（1） GX02城市更新单元该单元东到沙井路，西至开发路，南到蚝乡路，北临帝堂路。包含15个地块，总面积为22.19公顷。城市更新应完善地区基础设施、公共服务设施，解决片区内涝问题。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块,规划建筑总量约为21.3万平方米，其中居住建筑总量约为18.6万平方米。

　　（3） 该单元内应重点落实公共绿地(06-06)、垃圾处理用地（06-15）、蚝业小学（06-13）扩建；打通沙井路、蚝乡路等设施。

　　8.3.3. GX03城市更新单元

　　（1） GX03城市更新单元东到沙井路，南临新沙路，西至开发路，北临蚝乡路。包含11个地块，总面积为16.92公顷。城市更新应完善地区基础设施、公共服务设施，解决片区内涝问题。

　　（2） 该单元内除独立占地的配套设施外的"规划，拆除重建"类地块,规划建筑总量约为42.7万平方米，其中居住建筑总量约为36.1万平方米。

　　（3） 该单元内应重点落实居住区级文化中心（10-01）、邮政支局（10-11）、广场用地（10-10）和公共绿地（10-05）；打通沙井路、下冲南路等设施。

　　8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元规划，并按其审批程序报批。

　　8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模，应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

　　8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，可优化完善其具体线位。

　　8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

　　8.8 穗莞深城际线海上田园站点周边片区近期以现状保留为主，待改造条件成熟时，应结合TOD发展理念，采用高强度开发模式，主导功能为商业、办公、研发、居住等，并优先安排与海上田园站接驳的公交场站、教育设施、公共绿地等公共配套设施和市政设施。具体的更新范围、功能布局、建筑规模、配置的公共配套设施等规划指标可在更新单元专项规划中确定。

　　8.9 保留生活形态和城市记忆，更新范围道路中道路的拆除应提出相应规划指引，尽量沿用原路网。

　　9. 地名

　　9.1 按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

　　9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

　　9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

　　表9.3：地名规划一览表

 

　　9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

　　10. 其它规定

　　10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

　　10.2 本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

　　10.3 基于城市整体发展目标和城市规划要求，本图则对部分已出让用地制定了新的规划（包括用地性质、容积率等指标），但这不代表该用地可当然的依据本图则获得规划许可。此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其他适用的政府规定。

　　10.4 本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。