T107-0107宗地位于南山区粤海街道后海滨路与登良路交汇处东侧，于2024年11月以挂牌方式出让，已签订《深圳市国有建设用地使用权出让合同》（深地合字[2024]8082号）及第一补充协议（以下简称“《土地合同》及补充协议”），权利人为深圳市润海发展房地产有限公司（以下简称“润海公司”），已取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第4403052024YG0050466（改1）号）。

　　T107-0107宗地总用地面积38566.56平方米（其中道路用地面积3912.9平方米），规定建筑面积263000平方米。根据《土地合同》及补充协议，该宗地范围内设置一所9班幼儿园，用地面积3000平方米，建筑面积2900平方米，产权归政府，由润海公司建设，建成后无偿移交南山区政府。同时，根据该宗地土地使用权出让公告（深土交告[2024]32号，以下简称“公告”）第二条第（五）点：本公告出让宗地内幼儿园产权归政府，由竞得人建成后无偿移交，需在办理商品房预售许可前进行分宗。

　　现润海公司根据公告要求向我局申请办理T107-0107宗地的分宗开发手续，我局已受理申请。按照公开、公平、公正原则，根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳市城市规划条例》等相关规定，现将T107-0107宗地的分宗及分宗后地块规划设计条件公示如下：

　　一、分宗事项

　　根据该宗地批准的方案设计及工程规划许可证，将T107-0107宗地分为两个地块，其中：

　　01地块，用地面积3000.07平方米，土地用途为二类居住用地，土地使用年期为70年，自2024年12月9日起至2094年12月8日止，规定建筑面积2900平方米，为独立占地的9班幼儿园。幼儿园不得转让，产权归政府，由润海公司建成后无偿移交南山区政府。

　　02地块，总用地面积35566.00平方米（其中道路用地面积3912.90平方米），土地用途为二类居住用地+商业用地、城市道路用地，土地使用年期为70年，自2024年12月9日起至2094年12月8日止，土地使用权利人为润海公司。规定建筑面积260100平方米，包括：住宅176900平方米、商务公寓70000平方米、商业10000平方米、文化活动室1000平方米、便民服务站400平方米、社区老年人日间照料中心750平方米、托育机构500平方米、物业服务用房550平方米。住宅、商业允许分割转让；商务公寓40000平方米允许分割转让，商务公寓30000平方米限整体转让；物业服务用房不得转让，产权归全体业主共有；文化活动室、便民服务站、社区老年人日间照料中心、托育机构产权归政府，产权限制条件均为不得转让，由润海公司建成后无偿移交南山区政府；本宗地内市政道路（登良路）现状已建成，在满足道路净空，市政管线覆土要求的前提下，登良路上、下方仅可设置片区连廊及地下通道，具体要求以《建设用地规划许可证》为准。除地下通道以外，市政道路其余空间产权归政府，本宗地内有两处轨道2号线出入口及一处消防出口，在确保地铁正常运行和安全的情况下，可与本项目一体化设置与建设（改建），建设（改建）所产生的费用由润海公司承担，润海公司需无偿提供轨道设施所需空间，宗地内轨道交通设施（含地上、地下）所占空间，只能作为轨道交通用途使用，产权归轨道建设项目的使用权人，润海公司需按规划要求完成本宗地与T107-0088宗地、T107-0084宗地之间片区连廊建设，片区连廊产权归政府，建成后无偿移交南山区政府。

　　二、分宗后地块规划设计条件

　　（一）01地块规划设计要点

　　1.本地块为独立占地的9班幼儿园，用地面积3000.07平方米，土地用途为二类居住用地，容积率≤0.97，规定建筑面积2900平方米。

　　2.总体布局及城市设计要求：建筑覆盖率一级≤50%；建筑退线：一级≥0米。其他未标注事项应符合《深圳市城市规划标准与准则》及相关技术规范。

　　3.市政设施要求：车辆出入口设置在地块南侧的DU13-01居住地块内的公共通道。机动车泊位数：13辆。其中，由相邻居住地块无偿提供10个车位。

　　4.备注：项目需按国家和地方海绵城市建设的相关规定，同步开展海绵设施的规划设计、建设和验收。

　　5.其他告知事项：项目应当按照《深圳市装配式建筑发展专项规则》的要求实施装配式建筑，满足《深圳市装配式建筑评分规则》。本项目应按照《关于加快推进建筑信息模型（BIM）技术应用的实施意见（试行）》的有关要求实施BIM技术应用。

　　（二）02地块规划设计要点

　　1.用地面积35566.00平方米（其中建设用地面积31653.10平方米、道路用地面积 3912.90平方米），土地用途为二类居住用地+商业用地、城市道路用地。容积率≤8.22，规定建筑面积 260100平方米，包括：住宅176900平方米、商务公寓70000平方米（40000平方米允许分割转让， 30000平方米限整体转让）、商业10000平方米、文化活动室1000平方米、便民服务站400平方米、社区老年人日间照料中心750平方米、托育机构500平方米、物业服务用房550平方米。

　　2.总体布局及城市设计要求：建筑覆盖率一级≤50%，二级≤25%。建筑高度：建筑高度限高250米，且须同时满足航空限高要求；根据《南山后海中心区城市设计实施评估与深化设计》，项目内需设置片区次地标，高度不低于200米，建筑布局需满足片区天际线梯度控制要求。建筑间距：满足深标及相关规范要求。建筑退线：一级≥0米。公共开放空间：本项目须落实配套社区体育活动场地（不少于1500 平方米）与社区儿童游戏场地（不少于500平方米），鼓励合并兼顾设置。连廊或公共通道：本项目用地东侧应设置一条南北向的片区二层连廊，向北连通T107-0008地块、向南连通T107-0084地块，净宽≥4米，净空≥5米，并落实3处垂直转换节点；在本项目用地东侧应预留与其相邻J-06、M-12地块二层连廊的接口，净宽≥4米；DU13-01地块地面中部需设置一条东西向24小时对外开放的公共人行通道；上述连廊及公共通道具体线位根据《南山后海中心区城市设计实施评估与深化设计》核定。建筑界面：鼓励本项目建设开放式社区，并沿登良路、逸景一街和内部公共人行通道设置活力界面。地下空间：在满足市政道路及地下市政管线敷设要求的前提下，允许在DU10-01、DU13-01地块的地下室之间建设不超过两条跨登良路的地下车行通道，净宽≥8米；在DU10-01地块东北侧预留与J-05地块地下整体开发空间的地下公共人行通道接口，净宽≥6米；在DU13-01地块南侧需设置地下通道与片区地下联通系统相连；上述地下通道具体线位根据《南山后海中心区城市设计实施评估与深化设计》核定。其他：项目内需设置第六立面观景空间，具体应符合《深圳市城市第六立面提升设计导则》的要求；DU10-01与DU13-01地块需统筹设计，建筑指标和配套设施可相互腾挪，用地性质和建筑总量按整宗地核算；地块内其余空间控制要求结合深标及《南山后海中心区城市设计实施评估与深化设计》核定；其他未标注事项应符合《深圳市城市规划标准与准则》及相关技术规范。

　　3.市政设施要求：车辆出入口：地块北侧、南侧与东侧道路。机动车泊位数：1804辆（自用辆，公用辆）。自行车泊位数：818辆。

　　4.备注：本项目不限制户型比例。项目主体工程、环境工程、配套工程及市政设施等必须同步设计、建设和验收。 根据《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（深圳市人民政府令第329号），项目的方案设计应实行招标，并向规划和自然资源部门备案。地块进入轨道2号线安全保护区，用地单位需与轨道建设运营单位就本项目方案设计成果进行充分沟通，并在办理该地块《建设工程桩基础报建证明书》、《建设工程规划许可证》前取得轨道建设运营单位的书面同意意见。DU13-01地块内现状建设有两处轨道2号线出站口及一处消防出口，在确保地铁正常运行和安全的情况下，可与本项目一体化设计与建设，但需保证出口的公共性和通达性。本地块须无条件配合政府开展片区连廊系统的建设，并无偿提供片区连廊系统所需的立柱、垂直交通设施等所需空间。公共开放空间、地面公共人行通道、地下公共人行通道、片区二层连廊系统应24小时对公众开放。在DU10-01、DU13-01地块各设置一处分布式小型储能站，每处面积不小于 30 平方米，储能站不计入规定建筑面积。本项目停车位暂按用地单位现阶段初步设计方案核定，下阶段建筑报建时可结合项目具体户型设计及《深圳市城市规划标准与准则》作相应调整，具体以工程规划许可核定内容为准；本项目需无偿向相邻幼儿园地块提供10个停车位，具体位置结合建筑方案确定。项目范围配建的停车位须设置充电桩，设置比例应不低于停车位数量的30%，剩余停车位应全部预留充电设施建设安装条件。本项目应设置电动自行车集中充电区域，原则上电动自行车充电的位置的配置比例不应低于建筑物配建自行车停车位的 20%。该地块涉及地面沉降地质灾害易发区（C3-3），须按照地质灾害危险性评估报告的评估结论做好相关地质灾害防治措施。根据《评估报告》结论，建设单位应落实监测预警措施，提交相应的地质灾害监测方案方可办理本项目的建设工程规划许可证。根据《南山区市政设施及管网升级改造规划》，项目地块涉及通信管和现状综合接入机房，需征求通信主管部门意见；地块涉及规划给水管、污水管、雨水管、雨水井和雨水箱涵等水务管线设施，需征求水务主管部门意见；地块涉及的规划电缆沟需征求电力主管部门意见；地块涉及的燃气管线需征求燃气主管部门意见。项目要按国家和地方海绵城市建设的相关规定，同步开展海绵设施的规划设计、建设和验收。

　　5.其他告知事项：建筑方案设计应落实《深圳市绿色建筑促进办法》的相关要求。项目应当按照《深圳市装配式建筑发展专项规则》的要求实施装配式建筑，满足《深圳市装配式建筑评分规则》。本项目应按照《关于加快推进建筑信息模型（BIM）技术应用的实施意见（试行）》的有关要求实施 BIM 技术应用。

　　三、公示地点

　　（一）深圳市规划和自然资源局南山管理局一楼展厅

　　地址：深圳市南山区深南大道10138号

　　（二）项目现场

　　地址：后海沄玺花园项目T107-0107宗地内

　　（三）深圳市规划和自然资源局网站

　　http://pnr.sz.gov.cn

　　（四）深圳市规划和自然资源局南山管理局网站

　　http://pnr.sz.gov.cn/ns/

　　四、公示时间

　　为期20个自然日，自2025年9月19日至2025年10月8日止。

　　五、公示意见反馈方式

　　（一）公示期内如对该事项有意见或建议，请使用真实姓名和联系方式，在公示意见收集截止日期（2025年10月8日）之前通过以下方式反馈我局：

　　1.至我局提交书面材料。

　　2.将书面材料邮寄至南山区深南大道10138号深圳市规划和自然资源局南山管理局开发利用科，注明“T107-0107 宗地分宗及分宗后地块规划设计条件反馈意见”字样（提交时间以邮戳日期为准），联系电话：0755-26978487、0755-26978754。

　　3.将书面材料以电子邮件方式发送至邮箱:nsszjtk@pnr.sz.gov.cn。

　　（二）个人反馈的，请附上个人地址、有效身份证明复印件、联系方式。

　　（三）多人共同反馈的，需委托一人处理意见反馈相关事宜，并附上每个反馈人的有效身份证明复印件、地址和委托代理人的有效身份证明复印件、地址、联系方式。

　　（四）单位反馈的，请附上单位法定代表人、委托代理人的有效身份证明复印件、地址、联系方式。

　　为保证反馈意见的真实有效性，以上意见或建议及相关材料须为书面纸质件（须由提交人签名），其中通过电子邮件反馈的材料为书面纸质件的电子扫描文件。

　　附件：T107-0107宗地分宗示意图

　　市规划和自然资源局南山管理局

　　2025年9月18日