深龙华府函〔2025〕147号

深圳市龙华区人民政府关于观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）建设用地及

地上、地下空间方案的批复

市规划和自然资源局龙华管理局：

《市规划和自然资源局龙华管理局关于提请批复观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）建设用地及地上、地下空间方案的请示》（深规划资源龙华〔2025〕642号）收悉。现批复如下：

同意观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）建设用地及地上地下空间方案。请你单位会同有关部门根据本批复办理相关用地手续。

附件：观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）建设用地及地上、地下空间方案审议一览表

深圳市龙华区人民政府

2025年12月1日

观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）建设用地及地上、地下空间方案审议一览表

一、基本情况

1.项目名称：龙华区观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）建设用地及地上、地下空间方案

2.项目位置：龙华区观湖街道梅观高速与观澜大道交汇处东南侧

3.项目实施主体：深圳市嘉创投资有限公司

4.用地面积：本次报审拆除用地面积35323.5㎡，开发建设用地面积21030.5㎡，移交政府用地面积15408.10㎡

5.是否为工改工项目：否

6.规划指标（以单元规划批准数据为准）

单元拆除范围用地面积（㎡）：35323.5

单元开发建设用地面积（㎡）：21030.5

本次报审计容积率建筑面积（㎡）：186350

不计容经营性建筑面积（㎡）：暂无

计容积率建筑面积包括（分功能填写）：

住宅（㎡）

123880

商业、办公及旅馆业建筑（㎡）

55660

公共配套设施（含地下）（㎡）

6810

7.拆除范围内土地权属信息

拆除范围内土地权属分类

用地面积（㎡）

国有已出让用地

-

国有未出让用地

2.41

城中村用地

1211.52

旧屋村用地

4801.79

农村城市化历史遗留违法建筑处理用地

6167.5

按照深府办[2016]38号文四（十一）项处理用地

-

按照深府办[2016]38号文四（十三）项处理用地

-

其他未完善征转手续用地

23140.28

合计

35323.5

拆除范围外调入非农用地面积

8849.69

拆除范围外、更新范围内可一并出让给实施主体的零星建设用地

-

其中符合城市更新土地出让政策用地面积

21030.5

二、核查情况

核查事项（相关工作已完成打“√”）

项目具体情况

1.纳入城市更新计划情况

√

已列入《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》

2.单元规划

√

已于2022年6月14日取得《深圳市龙华区城市更新和土地整备局关于<龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元规划>审批情况的复函》（深华更新函〔2022〕11号）；

已于2022年12月28日取得《深圳市龙华区城市更新和土地整备局关于<龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元规划修改>审批情况的复函》（深华更新函〔2022〕44号）；

已于2023年7月6日取得《深圳市龙华区城市更新和土地整备局关于<龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元规划修改>审批情况的复函》（深华更新函〔2023〕29号）；

已于2024年12月31日取得《市规划和自然资源局龙华管理局关于<龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元规划修改>审批情况的复函》（深规划资源龙华函〔2024〕2788号）

3.实施方案

√

已于2025年5月30日完成项目实施方案备案

4.实施主体

√

已于2025年5月30日核发实施主体书（深龙华更新实确〔2025〕4号）

5.监管协议

√

已于2025年5月26日签订监管协议（深龙华更新监〔2025〕8号）

6.建筑物拆除情况

√

拆除范围内除测绘编号为4-016-C6、4-016-C7的建（构）筑物申请保留外，其余建筑物已全部拆除，已核发建筑物拆除确认函（深龙华更新整备函〔2025〕140号）

7.发改备案情况

√

已于2023年8月11日办理《深圳市社会投资项目备案证》(深龙华发改备案〔2023〕0474号)

8.房地产权属证书注销情况

√

涉及17本不动产权登记证书，已提供不动产登记信息查询结果告知单，已完成不动产权登记注销

9.符合《深圳市城市更新办法实施细则》第五十四条第三款

√

项目拆除范围内权属清晰的用地面积+拆除范围外调入的非农用地面积合计为21030.5平方米，等于拟出让开发建设用地面积（21030.5㎡），符合规定

10.涉及土地征转用手续

√

已签订《补偿协议书》(深规资龙华补协字〔2025〕第010号)及《收地协议书》(深规资龙华收协字〔2025〕第022号)

11.土壤环境分析

√

已完成土壤污染状况初步调查，提交土壤污染状况初步调查报告，并通过专家评审，生态环境部门完成备案。

12.地质灾害易发区

√

经核查，该用地位于地质灾害中易发区，已于2019年完成地质灾害危险性评估报告，并通过专家评审。

13.涉及其他管控线

√

项目开发建设用地全部位于城镇开发边界内的集中建设区，符合国土空间总体规划，不涉及水源保护区、基本生态控制线、轨道安全保护区、蓝线、紫线、高后果区、不占用高标准农田及永久基本农田，不涉及历史文化资源、古树名木，不涉及工业区块线。

三、农转用情况

1.农转用情况（含追溯）

经核查2023年土地变更调查，全部为建设用地。经追溯至2009年，该地块仍全部为建设用地，无需办理农转用手续。

四、补充情况

1.本期需移交用地情况：需移交政府用地面积15408.10㎡，已完成贡献用地入库手续。

2.腾挪用地情况：本项目不涉及腾挪用地。符合《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号）第七条的规定。

3.分期实施情况：项目分八期实施开发，本次报审为四期09地块。符合《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号）第九条的规定。

4.涉及非农建设用地：根据《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号）第十条和第十一条要求，本项目不涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、与旧屋村用地重叠情况。

5.其他情况：项目存在未批先建的情况，观湖街道办事处已完成未批先建处罚手续。

五、报审意见

该项目符合城市更新用地出让政策的规定，拟同意一个地块开发建设及地上、地下空间方案，具体如下：

拟同意龙华区观湖街道观城第一期城市更新项目（四期）一宗开发建设用地，地块号为09，用地方案用地面积21030.5平方米，土地用途为二类居住用地+商业用地（R2+C1），规划总容积 186350 平方米，其中住宅123880平方米，商业、办公及旅馆业建筑55660平方米，公共配套设施（含地下）6810平方米（含15班幼儿园6810平方米、占地4500平方米，社区儿童游戏场地占地600平方米），幼儿园后续按程序办理分宗手续。

核定09地块与A-11地块之间设置一层公共架空连廊。公共架空连廊的平面投影面积180.05平方米，长20米，宽9米，黄海高程55.30米至60.50米，归属09地块。以上公共架空连廊位置及形态在下阶段方案设计中可微调，产权归政府所有，需24小时无条件向公众开放，其设计应符合《深圳市建筑设计规则》的相关要求。

核定09地块与08地块之间设置三层地下停车库。地下停车库的平面投影面积3342.36平方米（其中包含一层地下公共车行通道68.51平方米，黄海高程32.80米至41.50米，产权归政府），长167米，宽20米，黄海高程32.80米至45.85米，归属09地块，产权归深圳市嘉创投资有限公司。市政管线埋设空间(黄海高程41.500米至50.103米)，产权归政府。

核定设置2处地下公共车行通道。核定09地块与08地块之间设置一层地下公共车行通道，地下公共车行通道的平面投影面积68.51平方米，黄海高程32.80米至41.50米，归属09地块，市政管线埋设空间(黄海高程41.50米至45.470米)，产权归政府所有；核定09地块与04地块之间设置一层地下公共车行通道，地下公共车行通道平面投影面积218.75平方米，长30.0米，宽7.30米，黄海高程31.50米至38.21米，归属09地块，市政管线埋设空间(黄海高程38.01米至43.15米)，产权归政府所有。以上2处公共车行通道的边界和位置在下阶段方案设计中可微调，车行通道的设置应满足市政道路及地下管线敷设的要求，产权归政府所有。

以上意见，已经区专题会审议通过，现报请区政府常务会审定，后续按程序办理相关用地手续。

六、审定意见

同意。