深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【制定目的】为落实以人民为中心的发展思想，加快解决不动产登记历史遗留问题，切实维护当事人的合法权益，化解社会矛盾，根据不动产登记相关法律、法规，结合深圳实际，制定本规定。

第二条【适用范围】符合下列情形之一的，可以按照本规定予以处理：

（一）在1982年7月1日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成或竣工且用地单位至今仍占有使用的不动产。

（二）原特区在1993年7月1日《深圳经济特区房地产登记条例》实施之前，原宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工，有土地权属证明或者报建相关材料的不动产。

（三）在2021年1月4日《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》发布之前，已经批准预售且已实际销售，未完善相关手续的不动产。

（四）已批准房改或者出售，但未完善相关手续的公共住房及相关配套商业设施。

（五）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善相关手续的不动产。

（六）市、区人民政府（含新区管理机构，下同）或者部门持有的不动产，或者经市、区人民政府同意纳入处理范围的不动产。

现状属科研设施、文化设施、文化遗产、体育设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、市政设施、交通设施、殡葬设施等公共管理与服务设施、公用设施且经行业主管部门和民政部门认定为非营利性的不动产，适用本规定。

第三条【处理原则】不动产登记历史遗留问题处理工作坚持尊重历史、实事求是、以人为本、便民利民的原则，解决存量，严控增量，努力化解社会矛盾。

第四条【职责分工】规划和自然资源主管部门（下称主管部门）负责制定不动产登记历史遗留问题处理的相关政策，指导其派出机构等相关部门及单位办理不动产登记历史遗留问题处理过程中涉及的规划、用地、测绘、不动产登记等具体业务。

住房和建设部门负责房地产开发建设、不动产交易、房屋质量、消防安全、房改政策审批等历史遗留问题的处理，对房屋安全鉴定合格报告备案、办理消防验收或者备案等。

规划土地监察部门负责不动产登记历史遗留问题涉及的违法用地和违法建设处理工作。

税务部门负责收取税费、地价等，对欠缴、漏缴税费和地价等开发建设单位进行追缴。

其他相关部门在各自职责范围内共同做好不动产登记历史遗留问题处理工作。

第五条【统筹部门】区人民政府负责统筹组织本辖区不动产登记历史遗留问题处理工作，可以根据具体情况按照职责分工指定牵头处理部门。

第六条【优化服务】各部门应当优化办事流程，整合办事环节，精简办事材料，充分利用信息技术，实现信息互联互通。

第二章 一般规定

第七条【办理程序】申请处理本规定范围内的不动产，当事人可以并行办理规划、用地、房屋质量检测鉴定、消防安全等手续。

第八条【罚办分离原则】按照本规定完善规划用地相关手续，如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，应当依法予以行政处罚。行政处罚决定的作出与执行，不影响主管部门派出机构完善相关手续，不影响不动产登记机构办理不动产登记。

第九条【申请主体】属于本规定处理范围的不动产，由当事人依法提出申请。

属以下情形之一的，相关手续的申请主体按下列原则确定：

（一）开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销，且无承继单位的，由一名购房者或者多名购房者申请。

（二）市、区住房和建设部门开发建设的公共住房及相关配套商业设施，由市、区住房和建设部门申请。原镇政府开发建设的，由相关街道办事处申请。政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请；原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。无承继单位或主管单位的，由一名购房者或者多名购房者申请。

（三）涉及市、区属国有企业改制，原改制企业被吊销营业执照或者注销的，由改制后的企业或者主管部门批准的改制资产处置方案中指定的接管单位或者上级产权单位申请；改制前已转让改制时未纳入改制范围的不动产，原改制企业被吊销营业执照或者注销且无承继单位的，由购房者申请。

（四）经批准合作开发建设的不动产，部分合作方已被吊销营业执照或者已注销，且无承继单位的，由其余合作方申请。

（五）因生效法律文书取得不动产权利的，由生效法律文书记载的权利人申请。

（六）市、区人民政府认为情况特别复杂、社会关注度高的重大历史遗留问题，可以指定相关职能部门或者街道办事处代为申请。

根据前款规定代为申请的，相关权利义务关系仍由原权利主体承担。

第十条【特殊申请主体的申请材料】按照本规定第九条第二款第（三）项规定确定申请主体，由改制后企业提出申请的，应当提交改制批准文件；由主管部门派出机构批准的土地资产处置方案中明确的接管单位提出申请的，应当提交改制批准文件和土地资产处置方案；由购房者提出申请的，应当提交市、区国资部门确认购房主体的意见书。

第三章 办理程序

第一节 不动产测绘

第十一条【测绘情形】不动产未进行测绘或者测绘后面积、界址等又发生变化的，当事人申请处理前应当委托有资质的测绘机构进行现状测绘，并向测绘成果审核部门申请成果审核。

第十二条【按栋、按套测绘】当事人可按栋或者按套申请现状测绘。按套申请现状测绘的，经当事人同意，可以只测绘不动产的套内建筑面积。

同一项目同栋同户型部分登记部分未登记的，可由测绘成果审核部门进行现场核实并出具核实意见，经当事人同意，其面积可以根据已登记同栋同户型的面积进行记载。

第十三条【测绘标准】建设项目需进行现状测绘的，原则上依据现行测绘规范和技术要求开展测绘。测绘报告不完整需补充测绘的，可以按照当时同时期测绘规范、标准完善测绘报告。

第二节 办理规划、用地手续

第十四条【申请材料】属于本规定处理范围的不动产，需要办理规划、用地手续的，可以向主管部门派出机构提出申请。

申请办理规划、用地手续，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）土地权属来源证明材料或者报建相关材料；

测绘报告；

（五）其他必要材料。

1982年7月1日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成或竣工，且用地单位至今仍占有使用的不动产，可以不提交前款规定的第（三）项材料。

第十五条【审查规则】申请办理规划确认手续的，应以宗地为单位进行整体规划确认；不具备整体规划确认条件的，可以按栋进行规划确认。

第十六条【审查标准】除下列情形以外的不动产，应当予以现状确认：

（一）占用永久基本农田的；

（二）占用生态保护红线、一级水源保护区用地、已批准的自然保护地的，准入设施除外；

（三）占用基本生态控制线的，准入设施除外；

（四）占用规划城市公园绿地、规划公共管理与服务设施、规划市政及交通设施等用地，又无法采取措施加以改正的；

（五）占用高压走廊，但取得线路权属单位同意的除外；涉及城市蓝线的，但取得保护对象主管部门同意的除外；涉及油气管线及设施的，但经安全评价及取得安全和行业主管部门同意的除外；

（六）批准用途为非居住类，现状用途为居住类的；

（七）其他依法应当拆除或者没收的。

第十七条【规划确认的特殊情形】符合本规定适用范围的不动产建成或竣工在前，基本生态控制线、规划城市公园绿地、规划公共服务设施、规划市政及交通设施等规划在后的，不视为第十六条第（三）、（四）项规定不予规划确认情形，可予办理规划确认。

第十八条【房屋所有权证】建筑物已办理房屋所有权证，不存在加建、改建、扩建的，直接予以规划确认。

第十九条【土地的权利性质】主管部门派出机构根据申请人提供的有关材料对土地权属来源进行认定。确实无法认定的，按下列规定处理：

（一）原特区内在1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之前，原特区外在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施之前建成的不动产，认定为行政划拨用地；

（二）原特区内在1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之后，原特区外在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施之后建成的不动产，认定为协议出让用地。

第二十条【土地、房屋用途】土地权属来源证明材料明确土地用途、房屋用途的，按土地权属来源证明材料确定土地用途和房屋用途。

土地权属来源证明材料未确定土地用途、房屋用途的，按规划、报建相关材料确定土地用途、房屋用途。

土地权属来源证明材料及规划、报建相关材料均未明确土地用途、房屋用途的，由主管部门派出机构或辖区街道办事处进行公告，经公告无异议或者异议经妥善处理后，依据现状予以确定。

第二十一条【土地年期的计算】土地权属来源按照本规定认定为协议用地的，按照国家规定的相应用途的最长年限确定土地使用期限；认定为行政划拨的用地按照本市有关规定确定土地使用期限，土地使用年限已到期但未超过国家法定最高年限，符合本规定可予办理规划确认的，可以按国家及本市到期房地产续期有关规定办理延期手续；土地使用年限已到期的，按国家及本市有关规定执行。

1982年7月31日之前已建成竣工的，土地使用期限从1982年8月1日起计算。其他情形的不动产，如已取得土地权属来源证明文件的，土地使用期限从土地权属来源证明文件载明的起始日期起算；未取得土地权属来源证明文件的，土地使用期限从报建时间起算。

第二十二条【地价缴纳】申请补办用地手续，按规定需补交地价的，申请人应补交地价。相关地价标准按照《深圳市地价测算规则》执行。

第二十三条【公告程序】主管部门派出机构应当对申请补办用地手续的土地界址范围、权属状况进行调查，并将土地界址范围及权属状况进行公告。经公告有异议的，应当对异议事项进行处理。

第二十四条【办理结果】符合本规定办理规划用地手续的，主管部门派出机构应当予以办理，并出具历史遗留问题规划用地处理意见书。

处理意见书应当载明土地使用权人、土地位置、宗地号、宗地代码、土地用途、使用期限、地价款、房屋性质等信息，建筑物面积及分项指标、房屋用途等内容。按栋办理规划确认手续的，还应当载明具体位置。

第三节 办理房屋质量检测鉴定与消防安全手续

第二十五条【房屋质量检测鉴定手续】需补办房屋质量检测鉴定文件的，申请人应当依法委托相关机构对建筑物质量进行检测、鉴定，并将房屋质量鉴定文件报送住房和建设部门备案。

住房和建设部门自受理备案申请之日起5个工作日内出具备案证明文件。

第二十六条【补办消防安全手续】需补办消防安全文件的，申请人应当委托有法定资质的工程设计、施工单位或者消防技术服务机构按照建筑物建造时的消防技术标准或者市政府制定的具体消防技术规范对建筑物现状进行消防安全评价，取得消防安全合格意见后，报送消防主管部门备案，消防主管部门应当出具备案文件并进行抽查。

对于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，消防主管部门应对建筑物的消防设计文件进行审核并进行验收。经验收合格的，消防主管部门应当出具验收文件。

已取得消防验收合格文件的（含建设工程消防验收合格意见书、已在建筑工程竣工表上签署过消防验收意见、2009年5月1日后已进行备案登记的），无需重新办理消防验收备案或消防验收。

第四节 缴纳税款及相关费用

第二十七条【依法缴纳】属于本规定处理范围的不动产，需要缴纳地价、税费、罚款、滞纳金等，申请人应当依法缴纳。

第二十八条【分离处理原则】开发建设单位欠缴地价、税费、罚款及相关滞纳金，符合下列情形之一的，按照购房者办证和开发建设单位欠缴价款缴交分离原则，先予办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记和购房者的不动产登记手续，但开发建设单位自有部分的物业除外：

（一）不动产已建成且已批准销售，但开发建设单位未缴纳相关费用的；

（二）开发建设单位已被吊销营业执照或者注销且无承继单位。

因其他原因无力缴纳地价、税费、罚款及相关滞纳金的，由牵头处理部门报经市、区人民政府同意，可以按照前款规定分离原则处理。

第二十九条【追缴问题】开发建设单位未按规定缴纳地价的，主管部门派出机构按规定核定应缴应补地价款及相关滞纳金后，由税务部门向开发建设单位追缴。开发建设单位未按规定缴纳税费、罚款等费用的，由税务等相关部门进行追缴。

第五节 不动产登记

第三十条【国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请材料】申请人依照本规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交以下材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）地籍调查成果或者测绘报告；

（四）土地权属来源证明材料和建筑物符合规划的材料，或者历史遗留问题规划用地处理意见书；

（五）房屋质量检测鉴定文件或者备案材料；

（六）消防安全材料或者备案材料或者消防安全审核意见。

第三十一条【特殊情形转移登记申请材料】建设项目已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，开发建设主体已被吊销营业执照或者注销且无承继单位的，购房者可以提交下列材料单方申请办理不动产转移登记，并由不动产登记机构对登记事项进行公告：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）不动产买卖合同或协议；

（四）付清房款凭证；

（五）开发建设单位已被吊销、注销的材料；

（六）购买公共住房的，提交住房和建设部门出具的同意购房者单方申请转移登记的材料。

第三十二条【代用证处理的特殊情形】已核发房地产代用证的不动产，经不动产登记机构核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关不动产登记；权属不清楚的，应依法完善国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记并换发不动产权证后，方可办理抵押、转移等其他相关不动产登记。

第三十三条【房屋所有权证的处理】已核发房屋所有权证的不动产，完善国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记后，方可换发不动产权证。

第三十四条【公告情形】在办理不动产登记业务过程中，不动产登记机构认为有必要的，可对不动产权属状况等进行公告。

第三十五条【证书记载】按本规定进行登记的不动产，不动产登记机构应当在不动产权证上备注“依据《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定》颁发证书”。

第四章 监督管理

第三十六条【违法行为的处理】规划和自然资源、住房和建设、消防等部门和各区人民政府要加强不动产监管，发现不动产开发建设单位或者个人存在违法违规行为的，应依法予以严肃查处。

规划和自然资源、住房和建设、财政、市场监督、税务等部门要密切配合，采取有力措施，切实加大地价款追缴力度。

第三十七条【联合惩戒处罚机制】规划和自然资源、住房和建设、财政、市场监督、税务等部门应当将违法违规企业或者个人的违法行为、处罚结果，以及违法违规企业的法定代表人、控股股东和其他负有责任的股东的有关情况依法列入征信体系。

第三十八条【违法行为的处理】企业或者个人存在以下情形的，不得享受本市房地产开发相关优惠政策：

（一）有违法违规行为并引起严重社会后果的房地产开发企业；

（二）有违法违规行为并引起严重社会后果的房地产开发企业的法定代表人、控股股东和其他负有责任的股东担任法定代表人或者控股股东的企业；

（三）有违法违规行为并引起严重社会后果的个人及由其担任法定代表人或者控股股东的企业。

第三十九条【行政机关责任处罚机制】有关职能部门和各区人民政府要积极主动解决不动产登记历史遗留问题处理工作中涉及本单位职责的事项。不履行或者不正确履行职责，影响不动产登记历史遗留问题处理工作，损害行政相对人合法权益的，由监察机关依法追究有关单位及工作人员的责任。

第五章 附则

第四十条【建筑物建成时间的认定】建筑物建成时间，包括建筑物改建、扩建的完成时间，以原已取得的竣工验收文件记载的时间为准；未取得竣工验收文件的，以不动产所在街道办事处凭施工合同、结算书等建房有关资料或者历史地形图等进行综合认定后出具的相关文件为准。

第四十一条【公告】按本规定需要进行公告的事项，由相关部门在门户网站及不动产所在地的物业管理区域进行公告，公告时间不少于十五日。

第四十二条【送达】按本规定需送达的相关文书，由各部门直接送达；无法直接送达的，可以邮寄送达；无法邮寄送达的，可以在其门户网站及不动产所在地的物业管理区域进行公告，公告期三十日，公告期满，视为送达。

第四十三条【与城市更新的衔接】符合本规定处理范围的不动产位于已批准的拆除重建类城市更新单元计划拆除范围的，可根据《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规〔2018〕15号）规定，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书，无需办理规划确认、土地权属来源证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、不动产登记等手续。

第四十四条【与其他历史遗留问题的衔接】属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》、《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》处理范围的不动产，不适用本规定。

第四十五条【实施日期，与193和66号文的衔接】本意见自X年X月X日起施行，《深圳市人民政府关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕193号）、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）同时废止。